Fatih’te bir parsele ya da binaya yapı ruhsatı almak istiyorsanız, standart İstanbul sürecine bir katman daha eklenir: koruma mevzuatı. Bu sayfa, Fatih’te imar durumu belgesi almak ve yapı ruhsatı sürecini yürütmek isteyenler için ilçeye özgü bir yol haritası sunuyor. Genel çerçeve için imar durumu rehberimize ve yapı ruhsatı rehberimize bakabilirsiniz. İlçenin genel tanıtımı Fatih sayfasında yer alıyor.
Fatih’te ruhsat süreci üç kurumla yürür
İstanbul büyükşehir olduğundan yapı ruhsatı ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür; Fatih’te ise bu sürecin yanında koruma kurulu ve gerektiğinde müze müdürlüğü de rol alır. 3194 sayılı İmar Kanunu ruhsat ve iskanın temelini, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ise tescilli yapılar ve sit alanları için ek izin çerçevesini belirler.
| Kurum | Rolü |
|---|---|
| Fatih Belediyesi imar birimi | İmar durumu, proje kontrolü, ruhsat, iskan |
| Koruma kurulu | Tescilli yapılar, sit alanları için izin ve görüş |
| Müze müdürlüğü | Arkeolojik buluntu ihtimalinde bilgilendirme ve karar |
| Yapı denetim kuruluşu | Proje kontrolü ve yapım denetimi |
İmar durumunda Fatih’e özgü satırlar
Fatih’te imar durumu belgesini alırken belgenin yanında koruma amaçlı imar planını ve plan notlarını da okumak gerekir. Şunlara özellikle bakılır:
- Parselin koruma statüsü (sit alanı, tescilli yapı, koruma grubu).
- Yapı yüksekliği, kat adedi ve siluet ile ilgili plan notları.
- Cephe, çatı formu ve malzeme kısıtları.
- Arkeolojik sit ya da kazı ihtimali ile ilgili notlar.
- Bitişik nizam düzeni ve komşu yapı ilişkisi.
Bu satırlar belediye kayıtlarında görülebilir; anlaşılmayan noktalar belediyeye sorulmalıdır. Biz keşiften sonra belgeleri birlikte inceler ve proje çalışmasına ancak koşullar netleştikten sonra başlarız.
Tescilli bir yapı için proje dosyası
Tescilli bir binada müdahale planlanıyorsa süreç, klasik yeni yapı ruhsatından farklı işler:
- Yapının mevcut halini gösteren rölöve çizimleri hazırlanır.
- Özgün hali araştıran restitüsyon çalışması yapılır.
- Onarım ve yenilemeyi tarif eden restorasyon projesi hazırlanır.
- Projeler koruma kuruluna sunulur ve onay alınır.
- Onay sonrası uygulama ve belediye ruhsat süreci ilerler.
Bu sürecin süresi, dosyanın eksiksizliğine ve kurul takvimine bağlıdır. Rakam ya da tarih vaat etmeyiz.
Yeni yapıda zemin etüdü ve projeler
Yeni bir yapı için zemin ve temel etüdü ruhsat açısından zorunludur. Tarihî çevrelerde eski dolgu ve olası kalıntılar, etütte dikkatle incelenir. Projeler şunlardır: mimari, statik, mekanik tesisat ve elektrik. Etüdün gerekçesini zemin etüdü rehberimizde anlattık. Yapı, 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır; kuruluşun görevleri için yapı denetim rehberimize bakabilirsiniz.
Arkeolojik ihtimal ve ruhsat takvimi
Kazı sırasında arkeolojik buluntu çıkarsa çalışma durdurulur ve ilgili müze müdürlüğü bilgilendirilir. Bu ihtimal ruhsat sonrası yapım takvimine yansımalıdır. Sözleşmede bu tür bir bekleme durumunun nasıl ele alınacağının yazılı olması, taraflar için güvence sağlar. Ayrıntılar için avukatla görüşün.
İskan ve yapı kullanma izni
Yapı tamamlandığında ruhsata ve projelere uygunluk kontrol edilir; ardından yapı kullanma izni (iskan) alınır. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de gereken belgeler arasındadır. Tescilli yapılarda iskan süreci, restorasyonun kurul onayına uygun bitirildiğinin kontrolüyle birlikte yürür. Süreç için iskan rehberimize bakabilirsiniz.
Bitişik nizamda ruhsat: komşu bina ve ortak duvar
Fatih’in yoğun dokusunda parsellerin büyük bölümü yanındaki binalarla ortak duvar ya da çok yakın komşuluk içindedir. Ruhsat dosyasında bu ilişki, projenin sessiz ama belirleyici bir bölümüdür. Kazı öncesinde komşu binaların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır; bitişik duvarın taşıyıcı olup olmadığı statik projede açıkça ele alınır. Cephe hattı ve çıkma ölçüleri plan notlarına göre belirlendiğinden, mimari çizim komşu binaların cephe çizgisiyle birlikte okunmalıdır. Dar sokakta yükleme ve hafriyat güzergâhı için belediyeden ayrıca izin ya da düzenleme gerekebilir; bu husus ruhsat aşamasından önce sorulmalıdır.
Ruhsat öncesi ön görüşmede neler sorulur?
Yerinde keşifte önce parselin kayıtları ve elinizdeki belgeler incelenir: tapu, varsa eski proje ve iskan, tescil kararı ve imar durumu. Ardından binanın yapı sistemi, komşu bina ilişkisi ve sokağın lojistik durumu gözlemlenir. Bu görüşmenin amacı, hangi kurumun hangi aşamada devreye gireceğini erkenden görmek ve proje ile takvim beklentisini gerçekçi kurmaktır. Sonuç olarak size kesin tarih değil, kurum sırası ve belge listesi sunulur.
Sık yapılan hatalar
- Koruma statüsünü öğrenmeden mimari proje ısmarlamak.
- Tadilatı izin gerektirmeyen bir iş sanıp kurul iznini atlamak.
- Komşu parselin tescilli olmasını gözden kaçırmak.
- Ruhsat sonrası takvimde arkeolojik ihtimale yer vermemek.
- Dosyayı eksik sunup düzeltme turlarıyla zaman kaybetmek.
İlgili sayfalar
Yeni yapı için Fatih konut ve apartman projeleri sayfamıza, mevcut bina yenileme için Fatih kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Parselinizin ya da binanızın ruhsat durumunu birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Fatih Belediyesi ve ilgili koruma kurulundan teyit edin.