Fatih’te tadilat yaptırmak isteyen biri, çoğunlukla iki tür yapıdan birinin içindedir: yıllar önce yapılmış bir betonarme apartman dairesi ya da daha eski, yığma ya da karma bir bina. İkinci gruptaki yapılarda tadilat, sıradan bir yenileme işinden fazlasıdır; çünkü duvarların taşıyıcılığı, eski tesisat ve olası koruma statüsü, işin kapsamını baştan belirler. Bu sayfa, Fatih’teki daire ve bina sahiplerinin tadilat öncesi bilmesi gereken konuları anlatıyor. Hizmetin genel kapsamı tadilat ve renovasyon sayfamızda, ilçenin tanıtımı Fatih sayfasında yer alıyor.
Yığma ve karma binalarda tadilatın temel kuralı: taşıyıcıya dokunmadan önce sorun
Eski yığma yapılarda duvarlar sadece bölme görevi görmez, çoğu taşıyıcıdır. Bir duvarı yıkarak iki odayı birleştirmek istemek, bu binalarda ciddi bir yapısal müdahaledir. Betonarme apartmanlarda da kolon, kiriş ve perde elemanları taşıyıcıdır ve kesilemez. Bu nedenle tadilat planı şu sırayla yapılır:
- Binanın yapı türü belirlenir (yığma, karma, betonarme).
- Duvarların taşıyıcı olup olmadığı statik mühendis tarafından değerlendirilir.
- Yapılabilecek ve yapılamayacak işler ayrılır.
- Tesisat ve yüzey işleri buna göre planlanır.
Bu ilk adım atlandığında, sonradan geri dönülemeyecek hatalar yapılabilir.
Fatih’te izin gerektiren işleri ayırmak
| İş türü | İzin durumu |
|---|---|
| Boya, zemin ve seramik yenileme | Genellikle izin gerekmez |
| Banyo ve mutfak yenileme | Genellikle izin gerekmez, tesisata bağlıdır |
| Bölme duvar ekleme ya da kaldırma | Taşıyıcılık durumuna göre statik kontrol gerekir |
| Cephe, pencere, çatı değişikliği | İzin gerekebilir, tescilli yapıda kurul izni şarttır |
| Tescilli yapıda iç mekân müdahalesi | Koruma kurulu iznine tabi olabilir |
Tadilatta hangi işlerin izin gerektirdiğini tadilat izin rehberimizde daha ayrıntılı anlattık. Belirsiz durumlarda belediyeye danışmak en sağlıklısıdır.
Tescilli ve koruma altındaki yapılarda tadilat
Fatih’te bir binanın tescilli olması, tadilat kararlarını doğrudan etkiler. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli yapılarda cephe, doğrama, çatı ve bazı durumlarda iç mekân müdahaleleri koruma kurulunun iznine tabidir. Bu izin alınmadan yapılan bir tadilat, ilerleyen aşamada durdurulabilir ve düzeltilmesi istenebilir.
Böyle bir binada ahşap doğramanın onarımı, özgün malzemeye uygun sıva ve boya, taş ya da tuğla yüzeylerin temizliği gibi işler, uzmanlık isteyen çalışmalardır. Biz bu tür işlerde önce binanın statüsünü öğreniyor, izin gereken durumlarda süreci başvuru ile birlikte planlıyoruz.
Eski tesisat: duvarın arkasındaki gerçek iş
Eski dairelerde tadilatın en büyük kalemi genellikle görünmeyen kısımdadır: su boruları, atık su hatları, elektrik kabloları ve sigorta panosu. Yıllar içinde eskiyen bu sistemler, sızıntı ya da güvenlik riski taşır. Yüzey yenilemesi yapıp tesisatı eski bırakmak, birkaç yıl sonra aynı duvarı yeniden açmak demektir.
Keşifte şunlara bakarız:
- Boru malzemesi ve bağlantı noktaları.
- Elektrik tesisatının güncel yüke uygunluğu ve topraklama.
- Kombi, doğal gaz ve baca çıkışlarının güvenliği.
- Islak hacim zemininde su yalıtımı.
Dar sokak ve dar merdiven lojistiği
Fatih’te birçok binanın girişi dar, merdiveni dik ve asansörü yoktur. Malzeme ve molozun taşınması bu nedenle ana planlama konularından biri olur. Moloz çuvallanarak indirilir, büyük parçalar öncesinde küçültülür, sokakta konteyner için belediye izni gerekebilir. Çalışma saatlerini komşularla önceden konuşmak, hem gürültü hem toz şikâyetlerini azaltır.
Komşularla ilişki ve apartman yönetimi
Yan yana dizilmiş binalarda tadilat gürültüsü ve titreşimi, bitişik dairelere hızlı yansır. Çalışmaya başlamadan önce komşulara bildirim yapmak, çalışma saatlerini makul tutmak ve merdiven ortak alanını korumak gerekir. Bazı işlerde apartman yönetiminin ya da kat maliklerinin onayı da gerekebilir; bu konuda avukatla görüşmenizi öneririz.
Nem ve tuzlu hava
Haliç ve Marmara kıyısına yakın mahallelerde nem oranı yüksektir. Yağışta duvarda kabarma, bodrum ve zemin katta rutubet ve banyo çevresinde küf oluşabilir. Nem kaynağı bulunmadan yapılan boya ve sıva işi kısa sürede bozulur. Kaynağı saptamak için tesisat, cephe ve zemin durumu incelenir.
Teklif ve sözleşme: kapsam yazılı olsun
Tadilat işlerinde anlaşmazlıkların çoğu, kapsamın yazılı olmamasından çıkar. Teklifte yapılacak işlerin madde madde listesi, malzeme tipleri, çalışma takvimi, ödeme aşamaları ve teslim kontrolü açıkça yer almalıdır. Tescilli bir binada izin sürecinin takvime etkisi de sözleşmede belirtilmelidir.
Tadilat sonrası kontrol ve bakım
Teslimden önce dairede tesisat basınç kontrolü, elektrik panosu ve kaçak akım rölesinin sınanması, pencere ve kapıların sızdırmazlık kontrolü yapılır. Yığma duvarda yeni su yalıtımı ve ıslak hacim detayları yağışlı mevsimde tekrar gözlenir. Böylece kusurlar, garanti sözü verilmeden, tutanakla kayıt altına alınıp giderilir. Bakım için ev sahibine hangi bölümün ne zaman kontrol edileceği yazılı olarak iletilir.
Devam sayfaları
Cephe yenileme ihtiyacı için Fatih tüm dış cephe uygulamaları sayfamıza, binanın genel güvenlik durumu için Fatih kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Binanızı yerinde görmemiz için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşfe randevuyla biz geliyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, izin koşullarını Fatih Belediyesi ve koruma kurulundan teyit edin.