Bayrampaşa’da bir arsa almadan önce, bir binayı yıkıp yeniden yapmadan önce ya da köklü bir tadilata girmeden önce sorulması gereken ilk soru şudur: bu parselde ne yapılabilir ve hangi izinle? Cevabın iki temel belgesi vardır: imar durumu ve yapı ruhsatı. Bu sayfa, Bayrampaşa’daki bir parsel için bu iki belgenin nasıl ele alınacağını, hangi bilgilere dikkat edileceğini ve süreçte sık yapılan hataları sıralar.
İmar durumu belgesi ne söyler?
İmar durumu, parselin plandaki hükümlerini özetleyen belgedir. Yapılaşma türünü (bitişik veya ayrık nizam), izin verilen kat adedini, yapı yaklaşma mesafelerini, kullanım fonksiyonunu ve taban alanı ile toplam inşaat alanı gibi katsayıları içerir. Bayrampaşa’da çok sayıda parsel eski planların ardından yapılan revizyonlarla değişmiştir; bu yüzden bir komşunun bilgisine ya da eski bir tapu görüşüne güvenmek yerine güncel belgeyi almak gerekir.
Başvuru belediyenin imar birimine yapılır. Genel adımlar için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımız faydalı bir ön okumadır.
Plan notları: dikkatten kaçan hükümler
Belgedeki asıl kritik kısım çoğu zaman plan notlarıdır. Bayrampaşa’da ticaret ve konutun iç içe olduğu bölgelerde plan notları zemin katın kullanımını, ticari işlev için ayrılan alanı veya belirli bir cephede uyulacak koşulları düzenleyebilir. Notlar bir sokaktan diğerine değişebilir. Bir parselin yanındakinden farklı hak taşıması bu yüzdendir.
Belgeyi aldığınızda şu soruları yanıtlamaya çalışın:
- Bina ayrık mı bitişik nizamda mı?
- Yapının cephe hattı ve ön, yan, arka çekme mesafeleri nedir?
- Zemin kat ticari kullanıma açık mı?
- Parsel için ayrıca kamu tarafından yapılmış bir kesinti veya yol genişletme durumu var mı?
- Plan notlarında dönüşüm veya birleştirme ile ilgili özel bir hüküm var mı?
Ruhsata giden yol: adım adım
- İmar durumu alınır. Parselin güncel hükümleri yazılı olarak öğrenilir.
- Zemin ve temel etüdü yapılır. Lisanslı kuruluş sondaj ve deney yapar; sonuç raporlanır.
- Projeler hazırlanır. Mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri; yönetmeliğe ve TBDY 2018’e uygun tasarlanır.
- Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapılır. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği denetim zorunludur.
- Belediyeye başvuru yapılır. Belgeler eksiksiz teslim edilir, harç ve kurum görüşleri tamamlanır.
- Ruhsat verilir. Şantiye açılabilir; yapı denetim ve belediye kontrolü sürer.
- Yapı kullanma izni (iskan) alınır. Bina bitince, enerji kimlik belgesi ve altyapı kurumlarının uygunluğuyla başvurulur.
Ruhsat sürecinin ayrıntılı anlatımı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza ve iskan aşaması için iskan (yapı kullanma izni) yazımıza bakabilirsiniz.
Bayrampaşa’ya özgü noktalar
Yoğun dokuda ruhsat sürecinin bazı unsurları öne çıkar. İlk olarak, mevcut binayı yıkıp yenisini yapacaksanız yıkım için de belediyeden işlem yapılır; yıkım sırasında komşu duvarın durumu ve enkaz yönetimi bu sürecin bir parçasıdır. İkinci olarak, birden fazla küçük parselin birleştirilmesi (tevhit) işleminde önce tapu ve imar müdürlüğü işlemleri sonuçlanmalıdır; çünkü ruhsat birleştirilmiş parsel üzerinden alınır. Üçüncü olarak, alt katta iş yeri olacaksa kullanım amacının plan notlarına uygun olması gerekir. Dördüncü olarak, çevre binalar yakınsa kazı ve iksa projesinin komşu binalara etkisi ayrıca tarif edilmelidir.
Yıkım, tevhit ve ifraz gibi ara işlemler
Bir parselde ruhsat almadan önce bazen tapu ve imar birimlerinde ara işlemler gerekir. Yıkım izni, eski binanın kaydının kapatılması için önce tamamlanır. Tevhit, yan yana birkaç parselin tek parsel yapılmasıdır ve bitişik küçük parsellerin sahiplerinin ortak proje yapmasına imkân verir. İfraz ise büyük bir parselin bölünmesidir. Bu işlemlerin her biri ayrı başvuru ve sürede ilerler; ruhsat başvurusu bunların sonucuna bağlı olduğu için iş takvimine bu ara süreler dâhil edilmelidir. Tapu kaydındaki şerh ve haciz de bu aşamada kontrol edilir.
Ruhsat sürecinde en verimli yöntem, belediye ile yapı denetim kuruluşunun taleplerini tek listede toplamak ve eksik evrakı ilk başvuruda tamamlamaktır. Eksik kalan her belge, başvurunun yeniden değerlendirilmesi anlamına gelebilir.
En sık yapılan hatalar
- Belgeyi almadan arsa almak: Yapılaşma hakkı beklenenden düşük çıkabilir.
- Zemin etüdünü sona bırakmak: Temel sistemi bütçeyi ve takvimi doğrudan değiştirir.
- Ruhsatlı projeden sapmak: İlave kat, balkon kapatma veya bölme gibi değişiklikler iskan aşamasında sorun çıkarır.
- Yapı denetim kuruluşunu sürecin dışında tutmak: Denetim, kalite ve uygunluk için sürecin içindedir.
- Kat malikleri kararlarını yazıya dökmemek: Ortak mülkte yapılacak işlerde sonradan tartışma çıkabilir.
Ruhsat sonrası: iskan ve devamı
İnşaat bittiğinde yapının ruhsat ve ekleriyle uyumlu olduğu kontrol edilir. İskan almadan binaya taşınmak, elektrik, su ve doğal gazda kalıcı abonelik alınmasını ve tapu işlemlerini zorlaştırabilir. Bu nedenle sözleşmede iskan alma sorumluluğu ve zamanı açık yazılmalıdır.
Hangi sayfaya bakmalısınız?
Yeni yapı fikri için Bayrampaşa konut ve apartman projeleri sayfamız, eski binanın yenilenmesi için Bayrampaşa kat karşılığı inşaat sayfamız daha uygundur. Genel çerçeve için Bayrampaşa ilçe sayfamıza da göz atın. Mevzuat değişebilir; güncel şartları Bayrampaşa Belediyesi’nden teyit edin.
Parseliniz için yapılabilirlik görüşmesi yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın veya iletişim sayfasından not bırakın.