Beyoğlu’nda bir parsele ya da binaya dokunmadan önce üç belgeyi masaya koymak gerekir: tapu, imar durumu ve koruma statüsüne ilişkin bilgi. Bu üçlü, projenin neye izin verdiğini ve hangi kurumlarla yol alacağınızı söyler. AlbayrakZ Yapı olarak bu sırayı baştan anlatırız; keşifler randevuyla yapılır.
Beyoğlu’nda imar durumu belgesi ve koruma statüsü
İstanbul büyükşehirdir; imar durumu ve yapı ruhsatı kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Beyoğlu için muhatap Beyoğlu Belediyesi’dir. İmar durumu belgesi, parselin kullanım fonksiyonunu, taban alanını, kat adedini ve çekme mesafelerini gösterir. Beyoğlu’nda buna ek olarak parselin veya binanın tescilli olup olmadığı, koruma alanı içinde bulunup bulunmadığı sorusu gelir. Bu soru cevaplanmadan proje hazırlığına girilmemelidir.
İlk aşamada sorulacak sorular şöyle sıralanabilir:
- Parsel ve bina için güncel imar durumu nedir?
- Bina tescilli mi, koruma alanı içinde mi?
- Koruma amaçlı bir imar planı var mı ve hangi kurallar getiriyor?
- Mevcut yapının ruhsat ve iskan belgeleri var mı?
Belge okumasının genel çerçevesi için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazısına bakabilirsiniz.
Koruma Bölge Kurulu: ne zaman devreye girer?
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, tescilli yapılar ve koruma alanları için müdahale usullerini düzenler. Bu çerçevede ilgili Koruma Bölge Kurulu, uygulama projelerini değerlendirir ve izin verebilir. Beyoğlu’nda bu, özellikle cephe, çatı, taşıyıcı sistem ve özgün detaylara dokunan işler için sorudur. Kurul aşaması, ruhsat takvimine ek süre getirebilir; bu nedenle iş planı buna göre kurulmalıdır. Kuralların ayrıntısı ve güncel usul için ilgili idareye danışılmalıdır.
| Durum | Genel süreç |
|---|---|
| Sıradan yapı, koruma dışı | Belediyeden imar durumu, proje ve ruhsat |
| Koruma alanında yapı | Belediye ve gerekirse kurul yönlendirmesi |
| Tescilli yapı | Rölöve, restitüsyon, restorasyon projesi ve kurul onayı |
Yapı ruhsatına giden adımlar
Ruhsat, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi çerçevesinde verilir. Süreç şöyle ilerler:
- Tapu ve imar durumu belgeleri alınır.
- Koruma statüsü sorgulanır.
- Zemin ve temel etüdü yaptırılır.
- Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; tescilli yapıda koruma projeleri eklenir.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır (4708 sayılı Kanun).
- Dosya belediyeye sunulur; gerekiyorsa kurul onayı alınır.
- Ruhsat verilir, yapım başlar.
Bu adımların genel anlatımı yapı ruhsatı nasıl alınır yazısında yer alır. Ruhsat sonrası şantiye sürecinde yapı denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim firması ne yapar yazısını okuyabilirsiniz.
Zemin etüdü ve yamaç parsel
Ruhsat için zemin ve temel etüdü gereklidir; statik proje bu etüde ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hesaplarına göre hazırlanır. Beyoğlu’nun yamaçlı yapısında, eğimli parselde zemin etüdü ayrıca önem taşır: taşıma gücü, şev stabilitesi ve komşu yapıya yakın kazı güvenliği bu raporla ilgilidir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bağlamı, bu titizliğin gerekçesidir. Etüt sonuçlarına göre iksa ve istinat yapısı kararları projeye girer. Zemin etüdünün önemi için zemin etüdü neden önemli yazısına bakabilirsiniz.
İskan ve teslim sonrası
Yapım tamamlandığında, 3194 sayılı Kanun’un 30. maddesi uyarınca yapı kullanma izni (iskan) alınır; yeni binalarda enerji kimlik belgesi de gerekir. Koruma alanı içindeki yapılarda, uygulamanın onaylı projeye uygunluğu ayrıca kontrol edilebilir. Süreç için iskan (yapı kullanma izni) rehberi yararlıdır.
Belge toplarken pratik ipuçları
Beyoğlu’nda eski bir binaya ait belgeler bazen eksik veya dağınık olabilir. Tapu kaydı, eski ruhsat, varsa mimari proje ve yapı kullanma izni, belediye arşivinden talep edilebilir. Belgeler toplanırken talebi yazılı yapıp tarih ve numarayla kaydetmek, sürecin izlenebilirliğini sağlar. Mevcut yapıdaki farklar, örneğin sonradan eklenen bir kat veya kapatılmış balkon, belgelerdeki durumla karşılaştırılmalıdır; çünkü kaçak ek varsa, ruhsat ve satış işlemlerinde bunun nasıl ele alınacağı ayrı bir konudur.
Komşu parsel ve ortak duvar meselesi
Bitişik nizamda ruhsat dosyası hazırlanırken komşu yapıyla ortak duvar, sınır ve kot ilişkisi projede net görünmelidir. Yeni yapının temel seviyesi komşu binanın temelinden derinse, ek önlem projesi gerekir. Bu bilgi ruhsat incelemesinde de sorgulanabilir. Bu yüzden keşifte komşu bina cephesi, yükseklikleri ve varsa mevcut çatlakları fotoğraflanır ve kayda alınır.
Ruhsat gerektirmeyen ve gerektiren işler
Basit iç yüzey işleri genellikle ruhsat istemez; taşıyıcı sistem, cephe, çatı ve ortak alan müdahalesi ise farklıdır. Tescilli yapıda, iç mekânda bile bazı işler izne bağlanabilir. Hangi işin izne tabi olduğunu sorgulamadan başlamak, ileride yaptırımlarla karşılaşma riski doğurur. Tadilat tarafı için Beyoğlu tadilat ve renovasyon, cephe için Beyoğlu tüm dış cephe uygulamaları sayfası yol gösterir.
Sonraki adım
Yeni yapı ya da kat karşılığı planlıyorsanız Beyoğlu kat karşılığı inşaat sayfasını, ilçenin genel çerçevesi için Beyoğlu sayfamızı inceleyebilirsiniz. Belgelerinizi birlikte gözden geçirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar ve koruma mevzuatı değişebilir; güncel şartları Beyoğlu Belediyesi ve ilgili kuruldan teyit edin.