Beşiktaş’ta bir parsel için inşaat planlayan kişi, yalnızca belediyeden bir belge almakla yetinmez; parselin hangi ek statülerin içinde kaldığını da bilmelidir. Bu ilçede Boğaziçi Kanunu kapsamı, kıyı şeridi, tescilli yapılar ve sit alanları haritayı parça parça değiştirir. Bu sayfa, Beşiktaş’ta imar durumu ve yapı ruhsatı sürecinin hangi kurumlar üzerinden yürüdüğünü ve hangi sırayla ilerlenmesi gerektiğini anlatır.
İmar durumu belgesi: hak ve sınırların özeti
İmar durumu, parselin plan hükümlerini özetler: yapılaşma nizamı, izin verilen kat adedi, çekme mesafeleri, taban alanı ve toplam inşaat alanı katsayıları, kullanım türü ve plan notları. Bu belge Beşiktaş Belediyesi imar birimlerinden alınır. Eski bir tapu bilgisine ya da komşunun yaptığı işe bakarak karar vermek risklidir; çünkü plan zaman içinde revize edilmiş olabilir. Nasıl öğrenileceğinin genel çerçevesi için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
Belediyenin dışındaki kurumlar
Beşiktaş’ta ruhsat sürecinde belediye tek muhatap olmayabilir. Aşağıdaki tabloda parselin durumuna göre devreye girebilecek unsurlar özetlenmiştir.
| Parsel durumu | Devreye girebilecek unsur |
|---|---|
| Boğaziçi Kanunu kapsamında | Ek yapılaşma koşulları ve ilgili birimin görüşü |
| Kıyı şeridine yakın | Kıyı mevzuatı kapsamında ek sınırlar |
| Tescilli yapı veya sit çevresi | Koruma Bölge Kurulu izni |
| Eğimli veya istinatlı arazi | Zemin etüdü ve istinat projesi |
| Sıradan imarlı parsel | Belediye ve yapı denetim süreci |
Bu tablo genel bir çerçevedir. Parselin durumu her zaman yazılı olarak sorulmalı, belge alınmalıdır. Mevzuat ve uygulama değişebilir; güncel şartları ilgili idarelerden teyit edin.
Ruhsata giden yol
- İmar durumu ve statü taraması: Parselin plan hükümleri ve ek statüleri öğrenilir.
- Zemin ve temel etüdü: Yamaç ve eğim için ayrıntılı sondaj ve deney yapılır.
- Ön proje ve kurum görüşleri: Statüsü olan parselde, ön proje ilgili kurumlara sunulabilir.
- Uygulama projeleri: Mimari, statik, istinat, tesisat, elektrik ve yangın projeleri hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşu: 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılarda denetim zorunludur.
- Ruhsat başvurusu: Belgeler belediyeye teslim edilir.
- Yapı kullanma izni: İnşaat sonunda iskan ve enerji kimlik belgesi işlemleri yapılır.
Ruhsat sürecinin genel anlatımı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza ve iskan aşaması için iskan (yapı kullanma izni) yazımıza bakabilirsiniz.
Eğimli parselde ruhsat için özel dikkat
Yamaç parselde ruhsat dosyasının çekirdeği zemin etüdü ve istinat projesidir. Bodrum sayılacak kısımların tanımı, kat adedi hesabında zeminin nasıl ele alınacağı ve yapı yüksekliğinin hangi noktadan ölçüleceği imar hükümlerine göre belirlenir. Bu tanımlar projenin büyüklüğünü değiştirebilir. Bu yüzden mimar ve statik mühendisin imar durumunu ilk günden birlikte okuması gerekir. Zemin etüdünün gerekçesi için zemin etüdü neden önemli yazımız faydalıdır.
Tescilli çevrede proje ve uygulama
Tescilli bir bina ya da çevresinde yapılacak müdahalelerde proje, koruma kurulunun beklentilerine uygun olmak zorundadır. Cephe malzemesi, çatı biçimi ve pencere düzeni gibi unsurlar incelenebilir. Bu nedenle proje ilk çizimlerde kuruma sunulup görüş alınarak ilerletilirse süreç daha az revizyon içerir. Uygulama sırasında da onaylı projeden sapmamak gerekir.
Sık yapılan hatalar
- Statü taraması yapmadan arsa satın almak.
- Zemin etüdünü sona bırakmak.
- Ruhsatlı projeden sonradan sapmak, örneğin balkon kapatmak veya çatıya ilave yapmak.
- Komşu binaların durumunu kayıt altına almadan kazıya başlamak.
- Yapı denetim kuruluşunu süreçten uzak tutmak.
İskan almadan binayı kullanmaya başlamak, abonelik ve tapu işlemlerinde sorun çıkarabilir.
Hangi sayfaya bakmalısınız?
Yeni yapı fikri için Beşiktaş konut ve apartman projeleri sayfamız, eski binanın yenilenmesi için Beşiktaş kat karşılığı inşaat sayfamız daha uygundur. Genel çerçeve için Beşiktaş ilçe sayfamıza da göz atın. Parsel görüşmeleri randevuyla yapılır.
Başvuru dosyasını toplarken belge kontrol listesi
Belediyeye gitmeden önce elinizde bulunması beklenen belgeler ilçeden ilçeye ve parselden parsele değişebilir; yine de dosyanın omurgasını şu kalemler oluşturur:
- Güncel tapu kaydı ve varsa hisse durumunu gösteren belge.
- İmar durumu belgesi ile parselin ek statülerini gösteren yazılı görüşler.
- Zemin ve temel etüdü raporu, eğimli parselde istinat hesabına esas veriler.
- Mimari, statik, tesisat ve elektrik projeleri ile yangın senaryosu.
- Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi ve şantiye şefi ile ilgili taahhütler.
Belgelerin birbiriyle tutarlı olması, dosyanın geri dönme ihtimalini azaltır. Örneğin mimari projedeki bodrum tanımı ile zemin etüdündeki kazı kotu farklı okunuyorsa, belediye bu tutarsızlığı düzeltme talebiyle geri gönderebilir. Hisseli tapularda hisse sahiplerinin muvafakatı da ayrıca aranabilir.
Başvurudan önce kendinize sorun
Beşiktaş’ta ruhsat kararını belgeye değil soruya dayandırmak işe yarar. Parsel Boğaziçi kapsamında mı, yoksa kıyı şeridine mi komşu? Üzerinde ya da bitişiğinde tescilli bir yapı var mı? Eğim yüzünden kazı komşu binayı etkiler mi? Bu üç sorunun cevabı belli olmadan uygulama projesine yatırım yapmak, sonradan yeniden çizim ve bekleme anlamına gelebilir. Karar vermeden önce kurumlara yazılı soru sormak, süreci baştan sağlamlaştırır.
Parseliniz için yapılabilirlik görüşmesi istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.