Şişli’de arsa alacak, yıkıp yeniden yapacak ya da eski bir binada büyük çaplı değişiklik planlayan herkes için imar durumu ve yapı ruhsatı sürecin omurgasıdır. Şişli’de bu omurgaya bir de koruma katmanı eklenebilir: tescilli yapılar, koruma çevreleri ve tarihî doku, izin sürecini uzatabilir. Bu sayfada Şişli’ye özgü noktaları ve genel süreci sırayla topladık. Temel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir yazısına da göz atabilirsiniz.
Şişli’de yetkili idare kimdir?
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Şişli’de bu idare Şişli Belediyesi’dir. Büyükşehir belediyesi daha üst ölçekli planlarda ve bazı özel alanlarda devreye girer; koruma alanlarında ise Koruma Kurulu ayrıca yetkili olabilir. Hangi belgenin hangi kanaldan istendiği zaman içinde değişir; işlem öncesi güncel usulü belediyeden teyit etmek iyi bir alışkanlıktır.
İmar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu, parselin planlarla belirlenmiş kullanım ve yapılaşma koşullarını özetler. Şişli’de özellikle şu başlıklar belirleyicidir:
- Parselin kullanım kararı (konut, ticaret, karma)
- İzin verilen kat adedi ve yapı nizamı (bitişik ya da ayrık)
- Çekme mesafeleri ve yola cephe koşulları
- Koruma kararı ya da koruma çevresi notu
- Plan notları ve özel şartlar
Bu bilgi, yapılabilecek toplam inşaat alanının ilk göstergesidir. Arsa alım kararı vermeden önce bu belgeye bakmak gerekir.
Şişli’ye özgü kontrol noktaları
Şişli’de imar ve ruhsat sürecinde şu konular ayrıca kontrol edilir:
- Koruma durumu: Parsel ya da bina tescilli mi, koruma çevresinde mi?
- Bitişik nizam: Komşu binayla ortak duvar varsa yeni yapının bu duvarla ilişkisi projede gösterilir.
- Zemin kat kullanımı: Ticaret mi, konut mu, lobi mi? Kullanım değişikliği için ayrı şart aranabilir.
- Otopark yükümlülüğü: Parsel küçükse otopark çözümü belediyenin uygulamasına göre belirlenir.
- Cephe ve yükseklik: Yoğun ve tarihî çevrelerde cephe ve yüksekliğe ilişkin sınırlar olabilir.
Bu maddeler yerinde keşifle ve belediyeden alınacak belgelerle netleşir.
Koruma Kurulu izni: süreyi öne çekmenin önemi
Koruma kapsamındaki yapılarda ya da çevrelerinde yapılacak işler, Koruma Kurulu’nun görüşüne tabidir. Bu görüş, projenin ruhsat başvurusundan önce alınması gereken bir aşama olabilir. Süre uzun olabileceği için proje takvimine baştan eklenir. İzin süreci sırasında projede değişiklik istenirse çizimler güncellenir; bu yüzden ön projeyi kurula sunmadan önce mimarla birlikte koruma ilkeleri konuşulmalıdır. İzinsiz yapılan cephe ya da yapı müdahalesi yaptırıma yol açabilir.
Yapı ruhsatı için genel belge listesi
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Parselin hukuki durumu ve yapılaşma koşulları |
| Zemin ve temel etüdü | Ruhsat için gereklidir |
| Mimari proje | İmar durumuna uygun plan, kesit ve görünüşler |
| Statik proje | Zemin etüdüne ve TBDY 2018’e uygun hesap |
| Mekanik ve elektrik projeleri | Tesisat ve enerji tasarımı |
| Yapı denetim sözleşmesi | 4708 sayılı Kanun gereği |
| Koruma kurulu kararı | Koruma kapsamındaki parsellerde |
Şişli’de koruma kurulu kararı ve bitişik komşu bilgisi gibi kalemler dosyayı diğer ilçelere göre daha kalabalık yapar; başvuru sırasını adım adım görmek için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza göz atın.
Yoğun ve bitişik parselde şantiye ile komşuluk
Şişli’de birçok parsel iki yanından komşu binalarla sınırlıdır. Bu durumda ruhsat dosyasının kapsamı sadece bina projesiyle bitmez: kazı sırasında komşu duvarların desteklenmesi, iksa sisteminin komşu parsele taşmaması ve yaya trafiği yoğun caddede şantiye güvenliği de düşünülmelidir. Kazıdan önce komşu binaların mevcut çatlak ve eğim durumunun tutanakla belgelenmesi, ilerideki ihtilafları önler. Bitişik nizamda ortak duvarın taşıyıcı olup olmadığı, statik projede açıkça gösterilmelidir. Hafriyat kamyonlarının giriş çıkış saatleri, beton pompası için yol işgali ve kaldırım koruması da ruhsat sonrasında ilçe belediyesiyle yazışılması gereken konulardır. Bu ön hazırlık, şantiyenin ikinci ayında ortaya çıkacak durdurma ve şikâyet riskini azaltır.
Ruhsat sonrası: yapı kullanma izni
İnşaat bitince yapı kullanma izni (iskan) alınmadan yapı kullanılamaz. İskan için yapının projesine uygun tamamlandığı, yapı denetim kuruluşunun raporu ve yeni binalar için Enerji Kimlik Belgesi gibi belgeler aranır. Süreç için iskan ve yapı kullanma izni yazısı yol gösterir. İskansız yapıda tapu devri, abonelik ve kredi işlemleri sorun yaşatabilir.
Zemin etüdü: eğimli sokaklarda ayrı önemli
Ruhsat başvurusuna zemin ve temel etüdü eklenir. Şişli’de eğimli sokaklarda ve vadi kenarına yakın parsellerde etüt, temel ve iksa çözümünü belirler. AlbayrakZ Yapı olarak zemin etüdünü ruhsat öncesinde istiyor, projeyi buna göre kuruyoruz. Neden önemli olduğu zemin etüdü rehberinde anlatılıyor.
Kat karşılığı ve dönüşüm projelerinde ruhsat
Kat karşılığı ya da kentsel dönüşüm projelerinde ruhsat başvurusu sözleşme ve tapu düzenlemelerine bağlıdır. Ruhsatı kimin alacağı sözleşmede yazılı olmalıdır. Bu konuda Şişli kat karşılığı inşaat ve Şişli kentsel dönüşüm sayfalarında ayrıntı bulursunuz. Yeni yapı projeleri için Şişli konut ve apartman projeleri sayfası da açıktır.
Ruhsattan önce kontrol listesi
- Güncel imar durumu belgesi alındı mı?
- Parselin ve binanın koruma durumu araştırıldı mı?
- Tapu ve arsa payı sahipleri netleşti mi?
- Zemin ve temel etüdü yaptırıldı mı?
- Mimari ve statik projeler imar durumuna göre hazırlandı mı?
- Yapı denetim kuruluşu belirlendi mi?
- Ruhsat başvurusunu kimin yürüteceği yazılı mı?
Mevzuat ve uygulamalar değişebilir; güncel durumu Şişli Belediyesi’nden ve ilgili koruma kurulundan teyit edin. Hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin.
Parsel ve proje için ilk değerlendirmeyi almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya belgelerinizle birlikte iletişim sayfasından yazabilirsiniz.