Şişli’de eski bir apartmanda oturan, riskli yapı tespitini merak eden ya da dönüşüm için kat maliklerini bir araya getirmek isteyen kişi, doğru sırayı bilirse zaman kazanır: önce tespit, sonra karar, sonra sözleşme, en sonda yıkım ve yapım. Şişli’de bu sıra, bitişik nizam, tescilli komşu ve zemin kat dükkânları nedeniyle ekstra dikkat ister. İşleri randevuyla yerinde keşifle yürütüyoruz.
Şişli’de dönüşüm neden çoğu zaman tek bina meselesidir?
Şişli’de dönüşüm kararı büyük adalar yerine tek tek binalar için gündeme gelir. Bir sokakta yeni yapılmış, güçlendirilmiş ve hâlâ eski haliyle duran yapılar yan yana olabilir. Tek binalık dönüşümde en büyük fark, komşu yapılarla ilişkidir: bitişik duvar, ortak temel ve dar sokak yıkım ve yapım yöntemini belirler. Bu yüzden Şişli’de dönüşüm projesi, mimari plandan önce yıkım ve iksa planıyla başlar.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
6306 sayılı Kanun kapsamında tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır:
- Malik ya da idare başvuru yapar.
- Lisanslı kuruluş binada gözlem ve gerekirse malzeme deneyleri yapar.
- Rapor, binanın riskli olup olmadığını ve güçlendirilebilir olup olmadığını belirtir.
- Rapor idareye bildirilir ve maliklere duyurulur.
Süreler, çoğunluk oranları ve destek koşulları değişebildiği için burada rakam vermiyoruz; güncel durumu Bakanlıktan ve Şişli Belediyesi’nden teyit edin.
Kat malikleri toplantısı: nasıl kurulur?
Şişli’de binalarda çoğu zaman kiracı, yatırımcı ve uzun yıllardır oturan sakinler bir aradadır. Bu farklı beklentiler toplantıyı zorlaştırabilir. Toplantıda şunlar yapılırsa süreç sadeleşir:
- Tespit raporunun sade bir özeti dağıtılmalı
- Her malikin tapu payı ve dairesi ayrı ayrı yazılmalı
- Güçlendirme ve yeniden yapım seçenekleri karşılaştırılmalı
- Kararlar tutanağa geçirilmeli
- Sonraki toplantının tarihi belirlenmeli
Daire sahibi olup başka şehirde yaşayan malikler için vekâlet işleri erkenden başlatılmalıdır. Çoğunluk oranları için avukat görüşü almak faydalıdır.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Şişli’de karar verilirken şu ölçütler öne çıkar:
| Ölçüt | Güçlendirme | Yeniden yapım |
|---|---|---|
| Tarihî doku | Cepheyi korumak mümkün olabilir | Koruma alanında sınırlı olabilir |
| Süre | Boşaltma süresi daha kısa olabilir | Yıkım ve yapım süresi gerekir |
| Yeni plan | Mevcut plan sınırları geçerli | Yeni daire planı ve kat kurgusu mümkün |
| Komşu etkisi | Kazı yoktur ya da sınırlıdır | Yıkım, kazı ve iksa komşuyu etkiler |
Seçeneklerin genel karşılaştırması için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımıza bakabilirsiniz. Karar, mühendis raporuna dayanmalıdır.
Yıkım: bitişik nizamda ayrı bir mühendislik işi
Bitişik binaların arasında yıkım, düz arsada yıkımdan farklıdır. Ortak duvar korunacaksa yıkım parça parça yapılır; toz, gürültü ve titreşim kontrol altında tutulur. Yıkım öncesinde komşu binaların çatlak ve nem durumu fotoğraf ve yazılı belgeyle kayda alınır; böylece sonradan ortaya çıkabilecek hasar tartışmaları belgeyle çözülür. Sokağın darlığı nedeniyle iş makinesi girişi ve moloz taşıma saatleri, belediye ve mahalle düzeniyle uyumlu planlanır.
Yeniden yapım: yeni bina TBDY 2018’e göre kurulur
Yeni bina, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanır; zemin ve temel etüdü ruhsat için zorunludur ve statik proje bu etüde dayanır. Şişli’de eğimli sokaklarda zemin çözümü ayrıca dikkat ister. Yönetmelik hakkında deprem yönetmeliği TBDY 2018, zemin çalışmaları için zemin etüdü neden önemli rehberi başlangıç noktasıdır.
Sözleşmede neyi yazılı görmelisiniz?
Dönüşüm sözleşmesi, çok maliklidir ve yasal destekleri içerebilir. Sözleşmede şu başlıklar yer almalıdır:
- Yeni dairelerin kat, cephe ve alan bilgisi
- Zemin kat dükkânları için ayrı hüküm
- Geçici barınma dönemi ve süresi
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı
- Komşu binaya verilebilecek zararın sorumluluğu
- Teknik şartname ve yapı denetim süreci
Biz, sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı ve zemin etüdünü ruhsat öncesinde istemeyi esas alıyoruz. Genel hizmet çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda yer alıyor. Kat karşılığı yolunu da düşünüyorsanız Şişli kat karşılığı inşaat sayfasına bakın.
Tescilli ya da tarihî komşuluk
Şişli’de bazı yapılar koruma altındadır ya da koruma altındaki yapıların komşuluğundadır. Böyle bir çevrede yıkım, yeni cephe ve yükseklik, Koruma Kurulu izni ve koruma ilkeleriyle sınırlanabilir. Bu izin sürecini öne çekmek, projenin gecikmesini engeller. İmar ve ruhsat tarafını Şişli imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında topladık.
Geçici barınma: en pratik soru
Şişli’de dönüşüm sürecinde sakinlerin en çok sorduğu şey, yapım süresince nerede kalacaklarıdır. Ev sahibi olarak kiracı çıkarmak, kiracı olarak yeni ev aramak ve zemin kattaki işletmeyi taşımak ayrı ayrı planlanmalıdır. Kira yardımı gibi destekler yasal düzenlemeye bağlıdır ve değişebilir; güncel bilgiyi Bakanlıktan öğrenin. Sözleşmede geçici barınma döneminin süresi, gecikme halinde ne olacağı ve kimin neyi üstlendiği açıkça yazılırsa sürecin belirsizliği azalır. Yıkım tarihi, taşınma takvimiyle birlikte netleştirilmelidir.
Kontrol listesi
- Lisanslı kuruluştan tespit raporu alındı mı?
- Tüm malikler ve dükkân sahipleri bilgilendirildi mi?
- Komşu bina durum tespiti ve iksa planı hazır mı?
- Geçici barınma ve teslim takvimi sözleşmede yazılı mı?
- Tescilli komşu ya da sit alanı ihtimali araştırıldı mı?
Mevzuat sık değişen bir alandır; yasal oranlar, süreler ve destekler için güncel durumu Bakanlıktan ve ilgili idareden teyit edin.
Binanız için görüşme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.