Beyoğlu’nda yeni bir konut veya apartman yapmak, çoğu ilçeye göre daha sıkı bir kurgu ister: parseller çoğunlukla küçük, sokaklar dar, arazi yamaçlı ve komşu yapılar çok yakındır. Bu nedenle projeyi masa başında değil, sahada başlatmak gerekir. AlbayrakZ Yapı olarak Beyoğlu’ndaki konut projelerinde randevuyla yerinde keşifle başlarız.
Beyoğlu’nda konut projesi hangi parselde mümkündür?
Konut projesi, parselin imar durumu izin verirse başlar. Beyoğlu’nda bazı parseller, eski yapının yıkılmasıyla boşalır, bazıları kat karşılığı yoluyla yenilenir, bazıları ise dönüşüm sonrası yeniden yapılaşır. Her durumda başlangıç noktası aynıdır: tapu, imar durumu ve varsa koruma statüsü. Parsel koruma alanı içindeyse, cephe ve kütle tasarımı için ayrıca kurul kuralları veya belediye onayı gerekebilir.
Başlangıç için kısa bir kontrol listesi:
- İmar durumu belgesi (taban alanı, kat adedi, çekme mesafeleri)
- Koruma alanı veya tescil durumu
- Parselin eğimi ve yol kotu ile ilişkisi
- Komşu yapıların yüksekliği ve ortak sınırları
- Şantiyeye erişim (araç, vinç, depolama)
Yamaç ve dar parselde tasarım kararları
Beyoğlu’nun yamaçlı topografyasında yapı, eğimle birlikte tasarlanır. Bu, yol kotundan aşağıya ya da yukarıya doğru farklı giriş seviyeleri, kısmi bodrum katları ve istinat yapıları anlamına gelebilir. Dar parselde ise merdiven ve asansör çekirdeği, ışıklık ve cephe uzunluğu gibi kararlar daire planlarını şekillendirir. Aşağıdaki tablo, bu ölçekteki bir projede ana tasarım başlıklarını özetler:
| Başlık | Beyoğlu’nda neden öne çıkar |
|---|---|
| Zemin etüdü | Eğimli arazide taşıma gücü ve stabilite |
| İstinat ve iksa | Komşu bina yakınlığı, kazı güvenliği |
| Bodrum kat | Drenaj ve su yalıtımı |
| Çekirdek yerleşimi | Dar cephede merdiven ve asansör |
| Cephe | Çevre dokuyla uyum, varsa kurul kuralları |
| Otopark | Küçük parselde yükümlülüğün karşılanması |
Temelin su yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı, temel karar zinciri için zemin etüdü neden önemli yazıları okunabilir.
Ruhsat, yapı denetimi ve kurul aşaması
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat kural olarak ilçe belediyesinde, yani Beyoğlu Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapıda yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun gereği sürece girer. Koruma alanındaki parsellerde ek olarak Koruma Bölge Kurulu onayı gerekebilir; bu, takvime doğrudan yansır. Bu nedenle proje takvimini yaparken belediye ve kurul aşamalarını ayrı ayrı görmek gerekir. Ayrıntılar için Beyoğlu imar ve ruhsat sayfamıza bakabilirsiniz.
Şantiye lojistiği: Beyoğlu projelerinin görünmeyen kalemi
Beyoğlu’nda bir şantiyenin en zor kısmı çoğunlukla inşaatın kendisi değil, ona erişimdir. Sokak genişliği, araç giriş çıkış saatleri, yaya yoğunluğu ve depolama alanının yokluğu, iş planında ayrı bir başlık olmalıdır. Şu sorular önceden yanıtlanmalıdır:
- Beton pompası ve mikser nereye yanaşacak?
- Hafriyat kamyonu sokağa girebiliyor mu, yoksa küçük araçla mı taşınacak?
- Malzeme (demir, tuğla, kalıp) nerede beklerken, nasıl taşınacak?
- Vinç kurulabilecek bir alan var mı, yoksa mobil çözüm mü gerekli?
- Komşu binalara zarar vermemek için hangi izleme yapılacak?
Bu sorular teklifin bir parçasıdır; keşfe gelmeden verilen bir fiyat bu kalemleri kapsamıyor olabilir.
Işık, havalandırma ve dar cephe planlaması
Bitişik nizamda iki yanı komşu duvarla kapalı parselde, gün ışığı yalnızca ön ve arka cepheden gelir. Bu nedenle daire planı ışıklık, aydınlık bacası veya arka bahçe gibi öğelerle birlikte düşünülmelidir. Islak hacimlerin iç kısımda toplanması, salonların cepheye alınması ve merdiven çekirdeğinin ışık alacak şekilde konumlanması, dar parselde konfor farkı yaratır. Bu kararlar ruhsat aşamasında imar kurallarıyla, tasarım aşamasında kullanıcı beklentisiyle dengelenir.
Asansör ve erişilebilirlik
Yamaçta ve dar parselde, giriş kotundan üst katlara ulaşım kadar sokaktan giriş kapısına ulaşım da tasarım konusudur. Asansör kuyusunun yeri, kabinin ölçüsü ve çekirdeğin alan payı, daha proje başında netleşmelidir. Sokaktan girişte merdiven veya rampa farkı varsa, erişilebilirlik kuralları ve yönetmelik gereklilikleri ilgili belediyeden teyit edilerek projeye işlenir.
Yapım aşamaları ve teslim
Temel, karkas, duvar ve çatı, ince işler ve iskan sırasıyla ilerlenir. Kaba ve ince işin ayrımı için kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazısına bakabilirsiniz. Beton kalitesi ve donatı kontrolü, yapı denetiminin ve şantiye kontrolünün temel parçasıdır; ayrıntı için beton sınıfları ve hazır beton kontrolü yararlıdır. Yapım sonunda yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi teslim şartıdır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
İlgili sayfalar
Parselde eski bina varsa Beyoğlu kat karşılığı inşaat, bina riskli görünüyorsa Beyoğlu kentsel dönüşüm sayfası yol gösterir. Genel hizmet için konut ve apartman projeleri sayfamıza, ilçe için Beyoğlu sayfamıza bakabilirsiniz.
Parseliniz için görüşmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar ve koruma mevzuatı değişebilir; güncel şartları Beyoğlu Belediyesi’nden teyit edin.