Güngören’de kentsel dönüşüm konuşulurken tartışma çoğu zaman “bina riskli mi?” sorusunda düğümlenir. Oysa yoğun yapılaşmış bir ilçede dönüşümün zorluğu yalnızca teknik rapordan gelmez: bitişik komşu binalar, zemin katlardaki iş yerleri, çok sayıda kat maliki ve geçici barınma ihtiyacı sürecin gerçek yükünü oluşturur. AlbayrakZ Yapı olarak Güngören’de kentsel dönüşüme giren ya da girmeyi düşünen malikleri randevulu yerinde keşifle karşılıyoruz. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Güngören’de dönüşüm hangi yasaya dayanır?
Riskli yapıların dönüşümü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür. Kanun, riskli yapı tespitinin Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılmasını, tespit sonucu riskli çıkan yapılarda maliklerin belirli çoğunlukla karar vermesini ve yapıların güçlendirilmesini ya da yıkılıp yeniden yapılmasını düzenler. Oranlar, süreler ve destek koşulları zamanla değişebildiği için burada rakam vermiyoruz; güncel şartları ilçe belediyesinden ya da Bakanlık birimlerinden teyit etmeniz gerekir.
Güngören’e özgü dönüşüm zorlukları nelerdir?
İlçenin yoğun ve karma yapısı, dönüşümü birkaç yönden farklı kılar:
- Bitişik komşular: Yıkım ve yeniden yapımda komşu binanın güvenliği ön plandadır.
- Zemin kat kullanımı: Dükkân ve atölyeler, kat maliki olarak sürece dahil olur; ticari bölümün akıbeti ayrıca netleşmelidir.
- Çok malikli yapılar: Bir apartmanda çok sayıda malik olması, uzlaşma görüşmelerini uzatabilir.
- Küçük parsel: Parsel küçükse yeni binada yapılabilecek toplam alan sınırlı olabilir ve paylaşım hesabı hassaslaşır.
- Otopark ve altyapı: Yeni binada otopark çözümü, imar planına ve parsel koşullarına bağlıdır.
Her bir madde keşifte tek tek değerlendirilir ve yazılı yol haritasına girer.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır ve sonucu ne değiştirir?
Lisanslı kuruluş, binayı yerinde inceler; bina yaşı, taşıyıcı sistem, beton dayanımı ve donatı gibi verileri ölçer, mevcut yönetmelik ışığında değerlendirir. Rapor “riskli” sonucunu verirse süreç 6306 sayılı Kanun kapsamında ilerler; rapor “riskli değil” derse malikler için bakım, tadilat ya da isteğe bağlı güçlendirme seçenekleri açık kalır. Rapor öncesinde binanın eski projelerini, ruhsat ve iskanını ve sonradan yapılan değişikliklerin kayıtlarını bir araya getirmek incelemeyi kolaylaştırır. Bina eski ise sonraki adım için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımıza bakabilirsiniz.
Malik uzlaşması hangi adımlarla yürütülür?
- Tüm maliklerin ve kiracıların listesi çıkarılır, iletişim bilgileri güncellenir.
- Riskli yapı raporu tüm maliklere sade bir dille açıklanır.
- Güçlendirme, yıkıp yeniden yapma ve kat karşılığı seçenekleri karşılaştırılır.
- Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı ve dükkân bölümlerinin durumu netleştirilir.
- Geçici barınma ve taşınma takvimi konuşulur.
- Sözleşme hazırlanır; noter ve avukat kontrolünden geçer.
Malik sayısı fazla olan binalarda toplantıları bir yönetici ya da temsilci aracılığıyla yürütmek zaman kazandırır.
Dönüşüm sonrası yeni bina nasıl planlanır?
Yeniden yapım kararı çıktığında yeni bina, güncel imar hakkı ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) çerçevesinde tasarlanır. Zemin ve temel etüdü ruhsat öncesi yaptırılır. Finansman modeli malikler için iki yoldan biri olabilir: masrafı malikler karşılar ya da müteahhitle kat karşılığı anlaşılır. İkinci model için Güngören kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz. Yeni yapının ruhsat ve iskan adımları Güngören imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda toplanmıştır.
Yıkım aşamasında komşu bina nasıl korunur?
Bitişik binaların arasından bir yapıyı yıkmak, kontrollü ve planlı bir işlemdir. İş başlamadan yan binaların duvarları, döşemeleri ve ortak duvarların durumu fotoğraflanır. Yıkım yönteminde çoğunlukla parçalı ve mekanik sökülme tercih edilir; toz ve gürültü önlemleri alınır. Komşu binaların temel seviyesi ile yeni binanın temel seviyesi arasındaki fark için gerekli destek yöntemleri projede çözülür. Bu tür detaylar, ilçenin sık yapılaşmış dokusunda dönüşümün kalite ölçütlerindendir.
Geçici barınma ve yıkım takvimi nasıl kurgulanır?
Dönüşüm kararı çıktığında maliklerin en çok zorlandığı konu, yıkım ile yeni binaya taşınma arasındaki dönemdir. Bu süre sözleşmede takvimle tanımlanmalı, geçici barınma için kira desteği ya da başka bir düzenleme varsa kimin tarafından ve nasıl ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Destek türlerinin ve tutarlarının güncel durumu Bakanlık ve belediye birimlerinden teyit edilmelidir. Yıkım tarihi ise tapu, abonelik iptali ve tahliye işlemlerinin tamamlanmasından sonra belirlenir; çok malikli binalarda bu sıralamanın ihlali gecikmelere yol açar.
Zemin katta dükkân sahipleri süreçte neyi göz önünde bulundurmalı?
Ticari bölüm sahipleri için dönüşüm yalnızca konut kaybı değil, iş kaybı riskidir. Yıkım ve yapım süresince faaliyetin nereye taşınacağı, müşteri ilişkisinin nasıl sürdürüleceği ve yeni binada dükkânın hangi konum ve büyüklükte olacağı önceden netleşmelidir. Bu konular sözleşmeye yazılmazsa, malikler arasında sonradan anlaşmazlık çıkabilir. Sözleşme metninin avukat kontrolünden geçmesini öneririz.
AlbayrakZ Yapı yaklaşımı
Güngören’deki dönüşüm işleri randevulu keşifle başlar. Bina yerinde görülür, yazılı bir teklif ve yol haritası paylaşılır. Zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, sözleşmede teslim takvimini açık yazar ve yapı denetimiyle uyumlu çalışırız.
İlk değerlendirme için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; hukuki konularda avukat ve noterle netleştirin, mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.