Esenler’de kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir binanın yıkılıp yenisinin yapılması değildir; aynı anda hukuki, teknik ve sosyal bir süreçtir. Binanız riskli çıkabilir, yan komşunuzla ortak karar almanız gerekebilir ve sonunda bir müteahhitle noterde sözleşme yapmanız gerekebilir. Bu sayfa, Esenler’de binasının durumunu öğrenmek, dönüşüm sürecine nereden başlanacağını anlamak ve doğru müteahhidi seçmek isteyen kat malikleri için hazırlandı. Genel çerçeveyi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada Esenler’e özgü noktaları ele alıyoruz.
Esenler’de kentsel dönüşüm neden sık gündeme geliyor?
Esenler, İstanbul’un Avrupa yakasında yoğun yapılaşmış bir iç kesim ilçesidir ve yapı stokunun önemli bölümü uzun yıllar boyunca, çok katlı apartman biçiminde oluşmuştur. Marmara Denizi’ndeki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul genelinde olduğu gibi burada da binaların deprem güvenliğine dair soruları sürekli açık tutuyor. Yine de yaşı ilerleyen her yapı riskli değildir; sonucu belirleyen, malzeme kalitesi, taşıyıcı sistem, kat sayısı, sonradan yapılan eklemeler ve zemin davranışıdır. Bu nedenle karar, yalnızca yapı yaşına veya komşuların sözüne bırakılmamalıdır.
Esenler’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Süreç 6306 sayılı Kanun kapsamında yürür ve tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır. Bina malikleri kendileri başvurabilir; bazı durumlarda idare de süreci başlatabilir. Genel olarak şu sırayı izleyebilirsiniz:
- Tapu kaydınızı ve yönetim planınızı hazırlayın.
- Binanın yapım yılı ve varsa eski proje, ruhsat ve iskan belgelerini bulun.
- Lisanslı kuruluşlardan kapsam ve süre bilgisi alın.
- Numune alma ve ölçüm yapıldığında bina sakinlerini önceden bilgilendirin.
- Rapor sonucunu maliklerle birlikte, yazılı olarak değerlendirin.
Bu adımlar genel bilgidir; başvuru usulünü ve güncel şartları ilgili idareden teyit edin. Karar aşamasında yol ayrımını güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde okuyabilirsiniz.
Riskli çıkan bina için hangi seçenekler var?
| Seçenek | Ne anlama gelir? | Esenler bağlamında dikkat noktası |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Mevcut taşıyıcı sisteme kolon, perde ya da benzeri destek eklenir | Sık yapılaşmış adada çalışma alanı ve komşu bina ilişkisi sınırlayıcı olabilir |
| Yıkıp yeniden yapma | Bina kaldırılır, yönetmeliğe uygun yenisi yapılır | Yıkım güvenliği ve hafriyat çıkışı planlanmalı |
| Kat karşılığı ile yeniden yapma | Yapım bedeli arsa payı karşılığı ödenir | Pay oranı ve daire dağılımı yazılı olmalı |
Kat karşılığı seçeneğini ayrıntılı görmek için Esenler kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri arasında uzlaşma nasıl sağlanır?
Kentsel dönüşümde asıl zorluk çoğu zaman mühendislikte değil, insanların aynı masada buluşmasındadır. Esenler gibi çok daireli apartmanların yaygın olduğu bir ilçede bir binada onlarca farklı hayat hikâyesi olabilir. Bu nedenle uzlaşma sürecini planlı yürütmek gerekir:
- Karar toplantısından önce rapor özetini ve seçenekleri herkese eşit biçimde gönderin.
- Yazılı soruları toplayıp cevapları ortak bir listede yayımlayın.
- Kiracıların ve yurt dışında yaşayan maliklerin durumunu ayrıca değerlendirin.
- Müteahhit tekliflerini sözle değil, kapsamı ve teslim takvimi belli bir taslakla alın.
- Karar toplantılarını tutanakla belgeleyin.
Uzlaşma oranları ve karar usulü mevzuatta belirlidir ve zaman içinde değişebilir. Güncel oranları ve süreyi avukattan ve ilgili idareden öğrenin.
Esenler’de yıkım ve yeni yapı sürecinde şantiye nasıl yönetilir?
Yoğun dokuda yıkım, kazı ve iksa çalışmaları en hassas aşamadır. Bitişik binaların temel derinliği ve durumu, kazıdan önce tespit edilmelidir. Yıkım ekibinin çalışma saatleri, toz ve gürültü kontrolü, yaya güvenliği ve hafriyat çıkışının izin ve güzergâhları önceden planlanmalıdır. Yeni bina için zemin ve temel etüdü yapılmalı ve proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre hazırlanmalıdır. Ruhsat aşamasını yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizden, ilçe özelindeki adımları ise Esenler imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızdan izleyebilirsiniz.
Sözleşme ve teslim aşamasında nelere bakılmalı?
Dönüşüm sözleşmesi de taşınmaz devri içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bilgidir; kendi durumunuz için avukat ya da noterle görüşün. Sözleşmede yıkım tarihi, geçici barınma konusu, teslim takvimi, daire dağılımı ve malzeme sınıfı açık yazılmalıdır. Tamamlanan yapıda yapı kullanma izni ve Enerji Kimlik Belgesi de teslimin parçasıdır.
Dönüşüm süresince geçici barınma ve iletişim nasıl yönetilir?
Bina yıkılacaksa sakinlerin bir süre başka bir yerde yaşaması gerekir. Bu konu, sözleşmenin en çok ihmal edilen maddelerinden biridir. Kimin nerede kalacağı, kira desteğinin sözleşmede mi yoksa idarece mi karşılandığı ve teslim gecikirse ne olacağı yazılı olmalıdır. Destek koşulları dönemsel olarak değiştiği için güncel bilgiyi ilgili idareden öğrenin. Şantiye başladıktan sonra da maliklerle düzenli bilgi paylaşımı yapılması, kuşku ve dedikodu yerine ortak bir dosya üzerinden ilerlemeyi sağlar.
Esenler’de AlbayrakZ Yapı ile nasıl ilerlenir?
Esenler’deki dönüşüm işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Binanın mevcut durumunu, komşu yapıları ve sokağı gördükten sonra süreç ve kapsam yazılı bir teklifle açıklanır. Sürece hazırlanırken Esenler bölge sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Dönüşüm kararınız için ilk görüşmeyi ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; süreçle ilgili güncel şartları Esenler Belediyesi ve Bakanlıktan teyit etmenizi öneririz.