Gaziosmanpaşa’da bir binanın kentsel dönüşüme girmesi çoğunlukla tek bir soruyla başlar: bu bina bir sonraki büyük depreme dayanır mı? Bu sorunun cevabı komşunun görüşü ya da bina yaşına bakılarak değil, lisanslı bir kuruluşun yapacağı teknik incelemeyle verilir. AlbayrakZ Yapı olarak Gaziosmanpaşa’da kentsel dönüşüm sürecine giren ya da girmeyi düşünen kat malikleriyle randevulu yerinde keşifle başlıyoruz. Bu sayfada sürecin hangi sırayla ilerlediğini ve malikler olarak nelere hazırlanmanız gerektiğini bulacaksınız. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda yer alıyor.
Gaziosmanpaşa’da kentsel dönüşüm hangi yasal çerçevede yürür?
Riskli yapıların dönüştürülmesi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilerler. Kanun; riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan kavramlarını tanımlar, riskli yapı tespitinin lisanslı kuruluşlarca yapılmasını öngörür. İstanbul’da uygulama, Bakanlık ve ilçe belediyesi birimleri üzerinden yürür. Kanunun oranlarını, sürelerini ve destek şartlarını burada yazmıyoruz, çünkü bunlar zaman içinde güncellenebilir; güncel hükmü ilgili idareden teyit etmeniz gerekir.
Riskli yapı tespiti Gaziosmanpaşa’da nasıl başlar?
Tespit başvurusu, binanın maliklerinin talebi ya da idarenin işlemiyle başlayabilir. Lisanslı kuruluş binayı yerinde inceler, gerekli numuneleri ve ölçümleri alır, sonucu raporlar. Bu aşamada malikler olarak elinizde olması yararlı belgeler şunlardır:
- Tapu kayıtları ve kat irtifakı/kat mülkiyeti bilgisi
- Varsa binanın ruhsat ve iskan belgeleri ile eski mimari ve statik projeleri
- Bina üzerinde sonradan yapılmış ilave kat, kolon kesme ya da duvar kaldırma gibi değişikliklerin kayıtları
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Eski ruhsatsız eklemeler ve zemin katta yapılan dükkân dönüşümleri, tespitte belirleyici olabilir. Bu yüzden bina üzerindeki müdahaleleri saklamak yerine baştan tespit uzmanına söylemek doğrudur.
Gaziosmanpaşa’da uzlaşma süreci neden en zor aşamadır?
Teknik rapor riskli sonucunu verdiğinde asıl mesele hukuki ve insani tarafa geçer. Malikler arasında bazıları binada oturur, bazıları kiraya verir, bazıları yurt dışında ya da ulaşılması zordur. Kiracılar, tapu sorunları ve miras paylaşımı da işi karmaşıklaştırabilir. Uzlaşmayı kolaylaştıran pratik adımlar şunlardır:
- Tüm maliklerin güncel iletişim bilgisinin toplanması
- Riskli yapı raporunun herkese aynı anda ve anlaşılır dille aktarılması
- Güçlendirme, yıkıp yeniden yapma ve kat karşılığı seçeneklerinin yazılı karşılaştırması
- Her malikin yeni dairesinin konumu ve alanının önceden netleştirilmesi
- Tahliye ve geçici barınma takviminin açık konuşulması
Bu görüşmeler noter, avukat ve gerekirse ilçe belediyesi katılımıyla yürütülür.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Karar teknik tespite göre verilir. Binanın taşıyıcı sistemi belirli ölçüde iyileştirilebiliyorsa güçlendirme seçeneği masaya gelir; ancak güçlendirme bazen daire içi kullanım alanını daraltır ve uzun bir kullanım süresi sunmayabilir. Yıkıp yeniden yapmada ise bina, güncel yönetmeliğe göre, yeni imar hakkıyla yapılır. İki seçeneğin ayrıntısını eski bina için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda anlattık; yeni yapıdaki hedefleri ise Bina Deprem Yönetmeliği rehberimiz özetliyor.
Yeniden yapım kararı çıkarsa hangi model kullanılır?
Dönüşüm çoğunlukla iki yolla finanse edilir: malikler masrafı kendileri karşılar ya da müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapılır. İkinci yol için Gaziosmanpaşa kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz. Yeni yapının ruhsat tarafı ise Gaziosmanpaşa imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda açıklanıyor.
Yıkım ve yeniden inşa sırasında komşuluk ve lojistik
Yoğun mahallelerde dönüşüm şantiyesi, çevredeki yaşamı doğrudan etkiler. Yıkımdan önce yan bitişik binaların durumu tespit edilir; gerekirse duvar ve döşemelerin fotoğraflı kaydı alınır. Sokak dar ise hafriyat kamyonlarının giriş çıkış planı belediye ve muhtarlıkla konuşulur. Eğimli parsellerde yıkım sonrası açığa çıkan zemin, yeni etütle yeniden değerlendirilir; eski temelden kalanlar da bu aşamada belirlenir.
Dönüşüm sürecinde malikler hangi hazırlıkları yapmalı?
Teknik ve idari süreç başlamadan önce malikler kendi tarafında birkaç hazırlığı tamamlarsa işler hızlanır. İlk olarak apartmanın bir yönetici ya da temsilci belirlemesi iyi olur; herkesle ayrı ayrı görüşmek yerine tek bir iletişim noktası, bilgi kaybını azaltır. İkinci olarak, tapu kayıtlarındaki eksik ya da hatalı bilgilerin (miras kalan hisseler, şerhler, ipotekler) erkenden düzeltilmesi gerekir. Üçüncü olarak, geçici barınma planı yapılmalıdır: yıkım öncesi taşınacak hane sayısı, kiracıların durumu ve eşyaların nereye alınacağı konuşulmalıdır. Son olarak, iş sözleşmesi imzalanmadan önce hem teknik kapsamı hem de hukuki hükümleri bir avukata okutmak, sonradan çıkacak uyuşmazlıkları azaltır.
Dönüşüm sırasında yapı denetimi ve teslim nasıl işler?
Yeni bina, ruhsata tabi her yapı gibi yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Temel, kolon, kiriş ve döşeme aşamalarında donatı ve kalıp kontrolü, beton numune sonuçlarının takibi ve tesisat testleri bu denetimin başlıca kalemleridir. Teslim aşamasında yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi alınır; ardından bağımsız bölümler maliklere devredilir. Ruhsat ve iskan yolunu iskan nasıl alınır rehberimizden izleyebilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı bu süreçte ne yapar?
Gaziosmanpaşa’daki dönüşüm işleri randevulu keşifle başlar. Bina ve parsel yerinde görülür, yazılı bir teklif ve yol haritası paylaşılır. Zemin etüdünü ruhsat öncesi istemek, sözleşmede teslim takvimini açık yazmak ve yapı denetimiyle uyumlu çalışmak yaklaşımımızın temelidir.
Binanız için ilk değerlendirmeyi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; hukuki konularda avukat ve noterle netleştirin, mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.