Gaziosmanpaşa’da arsası ya da eski bir binası olup kat karşılığı yenilemeyi düşünen kişinin ilk adımı, teklif toplamaktan önce parselin ne kadar yapı hakkı taşıdığını öğrenmektir. Çünkü kat karşılığında “kaç daire alırım” sorusunun cevabı, sözleşmeden önce imar durumundan çıkar. AlbayrakZ Yapı olarak Gaziosmanpaşa’da kat karşılığı işlerini randevulu yerinde keşifle başlatıyor, sözleşmede kapsamı ve teslim takvimini açık yazıyoruz. Bu sayfa, sürecin nasıl ilerlediğini ve neye dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyor.
Kat karşılığı Gaziosmanpaşa’da ne anlama gelir?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, müteahhidin de binayı kendi finansmanıyla yapıp belirlenen sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine bırakması esasına dayanır. Gaziosmanpaşa’da bu model iki farklı durumda karşımıza çıkar: boş ya da tek katlı eski yapılı bir parselin yeni apartmana dönüşmesi, ve birden çok malikli eski bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması. İkinci durumda süreç, arsa payı sahipleri arasındaki uzlaşmaya bağlı olduğu için biraz daha uzun sürer. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Gaziosmanpaşa’da kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşme, sürecin en kritik belgesidir ve aşağıdaki başlıklar açıkça yazılmadıkça sonradan tartışma çıkabilir:
- Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin kat, cephe ve numarası (kroki ekiyle)
- Yapılacak binanın proje, malzeme ve işçilik seviyesi; ince işler için teknik şartname
- Teslim takvimi ve gecikme halinde tarafların hakları
- Ruhsat, harç, yapı denetim ve zemin etüdü giderlerinin kimde olduğu
- Tapuda devir zamanı ve ipotek gibi güvence konuları
- Yapı kullanma izni (iskan) alınana kadar yüklenicinin yükümlülükleri
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukat ya da noterle netleştirin. Ayrıntılı bir kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
Gaziosmanpaşa’da süreç adım adım nasıl ilerler?
- Yerinde keşif: Parselin eğimi, komşu binalar, sokak genişliği ve mevcut yapının durumu görülür.
- İmar durumu ve zemin etüdü: Gaziosmanpaşa Belediyesi’nden imar durumu alınır, zemin ve temel etüdü yaptırılır.
- Ön proje ve paylaşım görüşmesi: Yapılabilecek toplam alan netleşince bağımsız bölüm dağılımı konuşulur.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde imzalanır.
- Proje ve ruhsat: Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; yapı denetim sözleşmesi yapılır, ruhsat alınır.
- Yapım: Kaba inşaat ve ince inşaat aşamaları sırayla yürütülür.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi alınır, bölümler teslim edilir.
Aşamaların ayrıntısını kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Gaziosmanpaşa’daki parsellerde şantiye ve komşuluk konuları
İlçenin yoğun yapılaşmış kesimlerinde yeni bina çoğu zaman iki komşu yapının arasına ya da yola yakın dar bir cepheye oturur. Yıkım aşamasında bitişik binaya zarar verilmemesi için yıkım yöntemi baştan planlanır. Eğimli parsellerde hafriyat sırasında yan komşunun toprak basıncı ve istinat konusu ayrıca kontrol edilir. Şantiye girişi dar bir sokakta ise malzeme indirme saatleri ve beton pompası için yer, komşularla önceden konuşulması gereken lojistik başlıklardır. Bunlar yapının maliyetine değil, işin sorunsuz yürümesine etki eden konulardır ve keşifte not edilir.
Eski binada birden çok malik varsa, yıkım ve yeniden yapım kararı için uzlaşma tutanakları hazırlanmalı, kiracılar ve tahliye takvimi de düşünülmelidir. Riskli yapı tespiti varsa süreç 6306 sayılı Kanun çerçevesinde de ilerleyebilir; bu durumu Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm sayfamızda ayrıca anlattık.
Kat karşılığından önce imar ve ruhsat tarafını nasıl netleştirirsiniz?
Sözleşme imzalanmadan önce parselin imar durumu, plan notları ve yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Aksi halde vaat edilen daire sayısı, ruhsat aşamasında değişebilir. İlçedeki resmi süreç için Gaziosmanpaşa imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza göz atabilirsiniz. Yapılacak yeni bir apartmanın kapsamı için Gaziosmanpaşa konut ve apartman projeleri sayfamız da yardımcı olur.
Arsa sahibi süreç boyunca nasıl bilgi sahibi kalır?
Kat karşılığında arsa sahibinin en sık dile getirdiği kaygı, inşaat başladıktan sonra neler olup bittiğini görememektir. Bunu azaltmak için sözleşmeye şu maddeler eklenebilir: belirli aşamalar tamamlandığında (temel, kaba yapı, çatı, ince işler) arsa sahibine yazılı ya da fotoğraflı bilgi verilmesi, yapı denetim raporlarının kopyasının paylaşılması, proje değişikliklerinin yazılı onaya bağlanması. Bu, karşı tarafa güvensizlik anlamına gelmez; iki tarafın da aynı belgeye bakarak ilerlemesini sağlar. Ayrıca kendi bağımsız bölümlerinizin iç mekân tercihlerini (zemin kaplaması, mutfak yerleşimi, doğrama tipi) proje aşamasında sormak sonradan pahalı değişikliklerin önüne geçer.
Kat karşılığı yerine başka bir model uygun olabilir mi?
Her arsa kat karşılığına uygun düşmeyebilir. Parselin yapılaşma hakkı sınırlıysa, arsa sahibi kendi bütçesiyle yaptırmayı ya da yalnızca bir kısmını ortak yapmayı tercih edebilir. Bu durumda iş bedeli üzerinden çalışan klasik yapım sözleşmesi devreye girer. İki modelin farkını ev yaptırma rehberimizde bulabilir, hangisinin uygun olduğunu keşifte birlikte değerlendirebiliriz.
Neden yerinde keşifle başlıyoruz?
Gaziosmanpaşa’daki işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlatırız. Keşifte sözleşmenin dayanacağı gerçekler toplanır: arsa mı bina mı, kaç malik var, komşu ilişkisi nasıl, zemin ne durumda. Ardından yazılı teklif hazırlanır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı, yapım aşamasında da yapı denetimiyle uyumlu çalışmayı esas alırız.
Arsanız ya da binanız için ilk değerlendirmeyi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın; dilerseniz iletişim sayfasından notunuzu bırakın. Bu sayfa genel bilgi içerir, hukuki tavsiye değildir; mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.