Bağcılar’da bir apartmanın kentsel dönüşüme girmesi, çoğu zaman bir tek kişinin değil, yirmi otuz dairelik bir topluluğun kararıdır. Bu nedenle bu sayfa iki tür okuyucuya yazıldı: bina yönetimini üstlenmiş ve komşuları ikna etmeye çalışan kişiye, bir de kendi dairesi için riskli yapı tespitini sorgulayan tekil maliğe. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada Bağcılar’da sürecin nasıl kurulduğunu anlatıyoruz.
Bağcılar’da kentsel dönüşümde ilk adım nedir?
Sürecin başı çoğunlukla binanın durumunu teknik olarak öğrenmektir. Bunun için lisanslı kuruluşlara riskli yapı tespiti başvurusu yapılır. Başvurudan önce elinizde şu belgeler varsa süreç daha rahat ilerler:
- Tapu kayıtları ve kat irtifakı/kat mülkiyeti bilgisi
- Yapının varsa ruhsat, iskân ve proje evrakı
- Bina yönetim planı
- Bağımsız bölümlerin güncel maliki ve iletişim listesi
- Binanın yaşı ve geçirilmiş onarım, ilave veya cephe müdahalelerinin özeti
Bu adım, tespit sonucunun ne çıkacağı bilinmeden önce yapılır. Tespit sonucu, güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçeneklerinden birine yönlendirir. Bu iki seçeneği güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda karşılaştırdık.
Bağcılar’ın apartman dokusu dönüşümde neyi zorlaştırır?
Ne kadar çok malik varsa, süreç o kadar çok sesli olur. Yoğun apartman stokunda dönüşüm yaparken karşılaşılan başlıca zorluklar şunlardır:
- Malik sayısı. Yirmi daireli bir binada herkesin aynı gün aynı belgeyi imzalaması pratikte zordur; yönetici ve gönüllü malikler önemli bir rol üstlenir.
- Zemin kat ve ticari birimler. Dükkân sahibinin iş yeri kaybı korkusu, konut malikinin beklentisinden farklıdır. İki tarafın beklentisini ayrı ayrı yazmak gerekir.
- Kiracı durumu. Bir dairede kiracı oturuyorsa, tahliye süreci ve zamanlaması ayrıca yönetilmelidir.
- Yurt dışında veya başka şehirde yaşayan malikler. Vekâletname ve noter işlemleri süreci uzatabilir.
- Bitişik binaların ilişkisi. Yıkım ve temel işinde komşu yapı için ölçüm ve önlem gerekir.
Uzlaşma nasıl kurulur?
Uzlaşma görüşmelerinin en sağlam biçimi, teknik bilgi ile hukuki çerçevenin sade bir dille aynı masada anlatıldığı toplantıdır. Biz bu toplantıda müteahhit sıfatıyla değil, süreç anlatıcısı olarak yer almayı önemseriz. Toplantıda şu sorulara cevap aranır:
- Tespit sonucu ne diyor ve hangi seçenekler var?
- Yıkıp yeniden yapmada her malikin yeni dairesi nerede ve nasıl olacak?
- Geçici barınma kime ait, ne kadar sürecek?
- Sözleşme kim tarafından, hangi hükümlerle hazırlanacak?
- Yapı denetim ve teslim kontrolü nasıl işleyecek?
Kanun, bazı koşullarda çoğunluk kararıyla ilerlemeye imkân tanır; ancak oranlar ve süreler zamanla değişebilir, bu sayfada rakam vermiyoruz. Güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan ya da ilgili idareden öğrenin.
Bağcılar’da yıkım ve yeniden yapım nasıl planlanır?
Yıkıma karar verildiğinde iş, sokak seviyesinde başlayan bir lojistik problemine dönüşür. Dar sokakta yıkım makinesinin girişi, moloz kamyonlarının yönü, toz ve gürültü kontrolü ve komşu binaların tespit raporu önceden hazırlanır. Bağcılar Belediyesi ile yıkım ve ruhsat sürecinin nasıl işleyeceği yazılı olarak öğrenilmeli, kaldırım işgali ve çalışma saatleri için belediyenin koşullarına uyulmalıdır.
Yeni yapının tasarımı ise mevcut imar durumuna göre yapılır. Parsel birleşimi ya da imar planı değişikliği gibi seçenekler yalnızca ilgili idarenin kararıyla mümkündür. Yapıda güncel deprem yönetmeliği (TBDY 2018) esas alınır, zemin ve temel etüdü ruhsat öncesinde zorunlu tutulur. İlgili rehberimiz: deprem yönetmeliği ve ev sahibinin bilmesi gerekenler.
Binanın kararını yöneticinin omzundan almak
Apartman yöneticisi, dönüşüm sürecinde kendini çoğu zaman tek başına bulur: her gün bir komşu farklı bir soru sorar, her malik farklı bir beklentiyi dile getirir. Yükü hafifletmenin yolu, sorumlulukları paylaşmaktır. Üç ya da dört gönüllü malikten oluşan küçük bir çalışma grubu kurulabilir; bu grup belge toplama, toplantı düzenleme ve müteahhit görüşmelerinin notlarını tutma işini üstlenir. Her toplantıdan sonra kısa bir yazılı özet tüm maliklere gönderilirse, dedikodu yerine bilgi dolaşır. Bu küçük düzen, uzlaşma sürecinin uzamasını ciddi biçimde engeller.
Sözleşmede yazılması gerekenler
Kentsel dönüşüm ile kat karşılığı sözleşmesi birlikte kullanıldığında sözleşme, yalnızca inşaat işini değil, taraflar arasındaki devir ve paylaşımı da içerir. Bu yüzden:
| Başlık | Ne yazılmalı |
|---|---|
| Paylaşım | Her malikin yeni bağımsız bölümü, kat ve cephe |
| Takvim | Ruhsat, yıkım, kaba yapı ve teslim tarihleri |
| Geçici barınma | Sorumlu taraf, başlangıç ve bitiş |
| Donanım | Malzeme ve donanım listesi, kalem kalem |
| Gecikme | Tarafların gecikme halindeki sorumlulukları |
| Denetim | Yapı denetim kuruluşu ve teslim kontrolü |
Sözleşmenin noterde düzenlenmesi genel görüşe göre önemlidir; avukatla birlikte değerlendirin. Kat karşılığı bağlamını Bağcılar kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıca anlattık.
Bağcılar’da çalışma şeklimiz
Bağcılar’daki işler için randevu alarak yerinde keşfe geliyoruz. Keşifte binanın cephesi, komşu ilişkisi, sokağın erişimi ve kat maliklerinin sayısı not edilir; ardından yazılı bir kapsam ve teslim takvimi sunulur. Görüşme başlatmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu içerik genel bilgidir; kentsel dönüşüm mevzuatı sık güncellenebileceğinden güncel durumu ilgili idareden teyit edin. İlçe hakkında genel bilgi için Bağcılar sayfasına da göz atabilirsiniz.