Sultangazi’de arsa almadan önce, arsa üzerinde inşaata başlamadan önce ya da mevcut binayı yenilemeden önce bilmeniz gereken iki belge vardır: imar durumu ve yapı ruhsatı. İkisi yanlış sırada ele alınırsa proje baştan hatalı kurulur. Bu sayfada sırayı, Sultangazi’nin parsel yapısına özgü tuzakları ve kontrol listesini bulacaksınız. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir yazısına da göz atabilirsiniz.
Sultangazi’de yetkili idare kim?
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Sultangazi’de bu idare Sultangazi Belediyesi’dir. Büyükşehir belediyesi daha üst ölçekli planlarda ve bazı özel alanlarda devreye girer. Hangi belgenin hangi kanaldan istendiği zamanla değiştiği için işlem öncesi belediyeden güncel usulü öğrenmek iyi bir alışkanlıktır.
İmar durumu belgesi neyi söyler?
İmar durumu, parselin planlarla belirlenmiş kullanım ve yapılaşma koşullarını gösterir. Belgede genellikle şu başlıklar aranır:
- Parselin kullanım kararı (konut, ticaret, karma vb.)
- Yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok) ve izin verilen kat adedi
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri
- Yola ve komşu parsele göre yapılaşma sınırı
- Varsa plan notları ve özel şartlar
Bu bilgi, yapılabilecek toplam inşaat alanının ilk göstergesidir. Arsa alım kararı verirken önce bu belgeye bakmak gerekir.
Sultangazi’de parsel yapısına özgü kontrol noktaları
Sultangazi’de birçok mahalle, önce arazi olarak bölünmüş sonra planlanmış ya da imar barışı gibi düzenlemelerle yapı kaydı alınmış alanlardır. Bu durum, imar ve ruhsat sürecinde birkaç özel noktayı gündeme getirir:
- Hisseli tapu: Ruhsat için hissedarların onayı gerekir; hissedar sayısı arttıkça süreç uzar.
- Ifraz ve tevhid: Parseli bölmek ya da birleştirmek gerekiyorsa bu işlem imar planına uygun olmalıdır ve ayrıca zaman alır.
- Yapı kayıt belgesi: Ruhsatsız yapılıp sonradan kayıt altına alınmış yapılarda belge, yapının hukuki durumunu gösterir ama inşaat güvenliğini garanti etmez.
- Plan değişikliği geçmişi: Bazı parsellerde plan sonradan değişmiş olabilir; güncel belgeyle çalışmak gerekir.
Bu noktalar yerinde keşifle ve belediyeden alınacak belgelerle netleşir.
Yapı ruhsatı için hangi belgeler istenir?
Belge listesi yapı türüne ve idareye göre değişse de genel çerçeve şu şekildedir:
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Parselin hukuki durumu ve yapılaşma koşulları |
| Zemin ve temel etüdü | Ruhsat için gereklidir |
| Mimari proje | İmar durumuna uygun plan, kesit ve görünüşler |
| Statik proje | Zemin etüdüne ve TBDY 2018’e uygun hesap |
| Mekanik ve elektrik projeleri | Tesisat ve enerji tasarımı |
| Yapı denetim sözleşmesi | 4708 sayılı Kanun gereği |
Belge sırası ve ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberine bakabilirsiniz.
Ruhsat sonrası: yapı kullanma izni
İnşaat bitince yapı kullanma izni (iskan) alınmadan yapı kullanılamaz. İskan için yapının projesine uygun tamamlandığı, yapı denetim kuruluşunun raporu ve yeni binalar için enerji kimlik belgesi gibi belgeler aranır. Süreç için iskan ve yapı kullanma izni yazımız yol gösterir. İskansız yapıda tapu devri, abonelik ve kredi işlemlerinde sorun yaşanabilir.
Zemin etüdü ruhsatın parçasıdır
Ruhsat başvurusuna zemin ve temel etüdü eklenir. Sultangazi’de eğimli ya da dolgu olabilecek parsellerde etüt, temel derinliğini ve bodrum kat ihtimalini belirler. AlbayrakZ Yapı olarak zemin etüdünü ruhsat öncesinde istiyor, projeyi buna göre kuruyoruz. Konunun neden önemli olduğunu zemin etüdü rehberi anlatıyor.
Dönüşüm ve kat karşılık projelerinde ruhsat
Kat karşılığı ya da kentsel dönüşüm projelerinde ruhsat başvurusu, sözleşme ve tapu düzenlemelerine bağlıdır. Ruhsatı kimin alacağı, sözleşmede yazılmalıdır. Bu konuda Sultangazi kat karşılığı inşaat ve Sultangazi kentsel dönüşüm sayfalarında ayrıntı bulursunuz. Yeni yapı projeleri için konut ve apartman projeleri sayfası da açıktır.
Ruhsat başvurusunda zaman kaybettiren üç hata
Sultangazi’de ruhsat sürecinin uzamasının nedeni çoğu zaman belediye değil, eksik hazırlıktır. Sık görülen üç hata şunlardır: imar durumunun eski tarihli bir belgeyle çalışılması, hissedarlardan birinin muvafakatinin sonradan eksik çıkması ve zemin etüdünün proje çizildikten sonra yaptırılması. Etüt geç gelirse statik proje ve bazen mimari plan yeniden çizilir. Sıralamayı baştan doğru kurmak, hem süreyi hem de tasarım giderini korur. Yapı denetim kuruluşunun sürece hangi aşamada girdiğini öğrenmek için yapı denetim firması ne yapar yazımıza da bakabilirsiniz.
Ruhsat öncesinde komşu ilişkisi
Sultangazi’de ada içi komşuluk, ruhsat sürecinin görünmeyen bir parçasıdır. Komşu parselle ortak duvar, ortak yol ya da yan cephe aralığı varsa proje aşamasında bunların netleştirilmesi işe yarar. Komşuyla erken ve nazik bir görüşme, kazı sırasındaki itirazları azaltır.
Ruhsata başlamadan önce kontrol listesi
- Güncel imar durumu belgesi alındı mı?
- Tapu ve hisse durumu netleşti mi?
- Zemin ve temel etüdü yaptırıldı mı?
- Mimari ve statik projeler imar durumuna göre hazırlandı mı?
- Yapı denetim kuruluşu belirlendi mi?
- Ruhsat başvurusunu kimin yürüteceği yazılı mı?
Mevzuat ve uygulamalar değişebilir; güncel durumu Sultangazi Belediyesi’nden teyit edin. Hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin.
Parsel ve proje için ilk değerlendirmeyi almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya belgelerinizle birlikte iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.