Sultangazi’de eski bir daireyi yenilemek, tesisatı baştan kurmak ya da binanın ortak alanlarında düzenleme yapmak isteyen kişi, işe planla başlamalıdır. Tadilatın en pahalı hatası çoğu zaman yanlış sıradır: boya bittikten sonra tesisatın açılması ya da su yalıtımının yapılmadan zeminin kaplanması gibi. Bu sayfada, Sultangazi’deki bina stokunda sık karşılaşılan durumları ve iş sırasını anlatıyoruz. Keşif randevuyla, dairenizde yapılır.
Sultangazi’de tadilat keşfinde neye bakılır?
Yerinde keşif, teklifin gerçekçi olması için ilk şarttır. Keşifte sırayla şunlar görülür:
- Duvarlarda nem lekesi, küf ya da çatlak var mı?
- Tesisat (temiz su, pis su, elektrik) hangi dönemden kalma ve ne durumda?
- Islak hacimlerin zemin ve duvarında su yalıtımı yapılmış mı?
- Doğrama ve balkon bağlantıları ısı ve ses yalıtımı açısından yeterli mi?
- Bina ortak alanları, asansör ve merdiven, malzeme taşıma için uygun mu?
Bu tespitler sonunda kapsam, iş sırası ve teslim takvimi yazılı olarak hazırlanır. Genel hizmet çerçevesi için tadilat ve renovasyon hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Hangi işler izin gerektirir?
Her tadilat aynı izin rejimine tabi değildir. Aşağıdaki tablo, genel bilgiyi özetler; kesin karar için ilgili belediye ve yönetim gerekir.
| İş | Genel durum |
|---|---|
| Boya, badana, iç sıva | Genellikle izin aranmaz |
| Zemin kaplama, mutfak-banyo yenileme | Genellikle izin aranmaz; kat maliklerine gürültü açısından bilgi verilir |
| İç bölme duvarı kaldırma | Duvarın taşıyıcı olup olmadığına bağlıdır; mühendis kontrolü gerekir |
| Cephe, balkon kapatma, dış görünümü değiştirme | Belediye ve kat malikleri kurulu kararı gerekebilir |
| Taşıyıcı sisteme müdahale | İzinsiz yapılamaz; proje ve onay gerekir |
Ayrıntılı liste için tadilatta izin gerektiren işler yazımıza bakabilirsiniz.
Sultangazi’de eski dairelerde sık karşılaşılan sorunlar
Yapılaşmanın hızlı geliştiği dönemlere ait binalarda birkaç sorun tekrar eder:
- Islak hacim su yalıtımı: Banyo ve mutfak zeminlerinde yalıtım hiç yoktur ya da yıpranmıştır; alt kattaki daireye sızıntı yapar.
- Eskimiş tesisat: Galvaniz borular tıkanır, elektrik hattı bugünkü yük için yetersiz kalabilir.
- Cephe ve balkon bağlantısı: Doğramalar zayıf kalmış, ısı kaybı ve dış cephe sızıntısı yaygındır.
- Sonradan yapılan eklentiler: Kapatılmış balkonlar, sonradan açılmış boşluklar ve izinsiz eklemeler sorun yaratabilir.
Bu maddeleri keşifte tek tek işaretler, teklifi ona göre kurarız.
Islak hacim yenilemede doğru sıra
Banyo ve mutfak yenilemenin en sık yanlış yapılan noktası sıradır. Doğru akış şöyledir:
- Eski kaplama ve tesisat sökülür, zemin ve duvar kontrol edilir.
- Yeni tesisat döşenir, basınç testi yapılır.
- Şap uygulanır, su yalıtımı yapılır ve yalıtım bekleme süresiyle test edilir.
- Seramik ve armatürler monte edilir, derz uygulanır.
- Son olarak boya ve aksesuar montajı tamamlanır.
Yalıtımı test etmeden seramiği yapıştırmak, sonradan alt katta ödenecek bedeli büyütür.
Apartman içinde çalışmak: yönetim ve komşu ilişkisi
Sultangazi’de birçok bina, çok daireli ve ortak merdivenli bir düzendedir. Bu durumda tadilat, yalnızca daire sahibini değil, bütün binayı ilgilendirir. Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) ortak alanlar ve komşu hakları konusunda çerçeve çizer. Uygulamada şu adımlar sorunları önler:
- Çalışma saatleri ve gürültü konusunda yönetimle önceden konuşmak
- Asansör ve merdiven korumasını iş başlamadan sağlamak
- Moloz ve malzeme için toplama planı yapmak
- Çatı ya da ortak alana ait tesisatta değişiklik gerekiyorsa yönetime yazılı bildirmek
Tadilat takvimi ve bütçe disiplini
Tadilatta süre ve bütçe sapmasının en büyük nedeni, keşifte görülmeyen gizli sorunlardır: sökülen duvarın arkasından çıkan nem, eski borunun içinden çıkan tıkanıklık ya da zeminde beklenmeyen eğim. Bu yüzden teklife öngörülemeyen işler için ayrı bir kalem ve karar mekanizması eklemek gerekir: sürpriz çıkarsa fotoğrafla bildirilir, çözüm ve ek iş yazılı olarak onaylanır. Sözlü ek işler, teslimde en çok tartışılan konudur. Malzeme seçimlerini de işe başlamadan önce netleştirmek, bekleme ve sipariş gecikmelerini azaltır.
Tadilat mı, dönüşüm mü?
Binanın taşıyıcı sistemi sorunluysa tadilat masrafı boşa gidebilir. Duvarda geniş ve ilerleyen çatlaklar, kolonlarda paslanma ve beton dökülmesi görüyorsanız önce bir mühendis görüşü alın. Bu durumda Sultangazi kentsel dönüşüm sayfası ile güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberi yol gösterir. Bina sağlamsa ve yalnızca dış görünüm ve yalıtım sorunluysa tüm dış cephe uygulamaları sayfasına bakın.
İş sonunda teslim kontrolü
Teslim öncesi şu noktaları kontrol edin:
- Su ve elektrik hatlarında sızıntı ya da kaçak var mı?
- Zeminlerde eğim, sesli fayans ya da çatlak var mı?
- Kapı-pencere kapanma ve sızdırmazlık testi yapıldı mı?
- Yapılan işlerin listesi yazılı olarak teslim edilmiş mi?
Yapılan iş ve kullanılan malzemeler sözleşmede yazdığı gibi teslim edilmelidir. Mevzuat konusunda kesin karar vermek gerekirse Sultangazi Belediyesi’nden güncel bilgiyi teyit edin; hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin.
Dairenizin ya da binanızın tadilatı için 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz.