Sarıyer’de arsasını kat karşılığı vermek isteyen bir mal sahibi için ilk soru genellikle “kaç daire alırım?” olur. Oysa cevabı belirleyen şey, parselin imar durumundan çıkacak toplam alan ile arazinin yapım zorluğudur. Bu sayfa, Sarıyer’de kat karşılığı inşaat düşünen arsa ve eski bina sahiplerine, görüşmeye gitmeden önce hazırlanmaları gereken soruları ve izlenecek adımları anlatır. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada Sarıyer’e özgü noktalara odaklanıyoruz.
Sarıyer’de kat karşılığı neden parselden parsele değişir?
İlçede aynı ada içinde bile eğim, yol kotu ve komşu bina ilişkisi değişebilir. Yamaçtaki bir parselde bodrum ve zemin katın bir bölümü yamaca gömülür; bu, hem kullanılabilir alan hem de maliyet hesabını etkiler. Boğaz kıyısına yakın dar parsellerde çekme mesafeleri ve koruma kuralları toplam inşaat alanını sınırlayabilir. Bu yüzden bir komşunun yaptığı anlaşmayı kendi parseliniz için emsal saymak sağlıklı değildir.
Kat karşılığı görüşmesine gitmeden önce yapılacaklar
Görüşme öncesinde arsa sahibi aşağıdaki kalemleri tamamlarsa, konuşma soyut olmaktan çıkar:
- Tapu kaydını ve şerhleri kontrol etmek
- İmar durumu belgesini almak ve toplam inşaat alanını gözden geçirmek
- Varsa mevcut binanın yaşı, kat sayısı ve kat maliklerinin durumunu listelemek
- Parselin orman, kıyı ya da koruma kısıtı taşıyıp taşımadığını sormak
- Komşu parsellerle sınır ve duvar ilişkisini not etmek
Bu listenin ardından yerinde keşif yapılır; keşifte eğim, yol genişliği, hafriyat çıkış yolu ve komşu binalar birlikte değerlendirilir.
Sözleşmede yazılı olması gereken başlıklar
Sarıyer’de eğimli parsel sık görüldüğü için sözleşme, standart bir metinden daha fazlasını taşımalıdır. Aşağıdaki tablo, kontrol edilmesi gereken başlıkları özetler:
| Başlık | Neden önemli |
|---|---|
| Daire ve kat paylaşımı | Hangi katın kime ait olduğu, manzara ve giriş kotu bakımından fark yaratır |
| İstinat ve drenaj kalemleri | Eğimli arazide beklenmedik ek iş çıkmasını önler |
| Teslim takvimi | Aşamalı teslim ve gecikme koşulları netleşir |
| Malzeme ve donanım listesi | Ortak alan ve cephe kalitesi yazılı hale gelir |
| Yapı denetim ve ruhsat sorumluluğu | Kimin neyi üstleneceği belirlenir |
| Kira ya da geçici konut düzenlemesi | Mevcut binada oturuluyorsa süreç boyunca barınma çözülür |
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır. Yazının hukuki tavsiye olmadığını, avukat ve noter ile netleştirmenin gerektiğini hatırlatırız; ayrıntılı kontrol için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza da göz atabilirsiniz.
Ruhsat ve yapı denetimi
Sarıyer’de ruhsat kural olarak Sarıyer Belediyesi’nde yürür. Proje takımı, zemin etüdü ve yapı denetim sözleşmesi ruhsat dosyasının parçasıdır. Konunun ayrıntısı Sarıyer imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında anlatılıyor. Yapı denetim kuruluşunun görevi için yapı denetim firması ne yapar yazısına bakabilirsiniz.
Şantiye lojistiği: dar yol ve yamaç gerçeği
Sarıyer’de kat karşılığı işinin en görünmeyen maliyet kalemi lojistiktir. Dar sokakta beton pompası ve mikser konumlandırmak, yamaçta hafriyat çıkarmak, komşu binaya zarar vermeden kazı yapmak planlı iş ister. Kazı öncesinde komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, olası anlaşmazlıkları azaltır. İş programı bu kısıtlar dikkate alınarak yazılır.
Eski binadan yeni binaya geçiş
Bazı Sarıyer parsellerinde arsa değil, mevcut bir apartman söz konusudur. Bu durumda tüm kat maliklerinin ortak karar vermesi gerekir; işlem, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili kararlar çerçevesinde yürür. Bina risk taşıyorsa süreç kentsel dönüşüm hükümlerine kayabilir; bu durumda Sarıyer kentsel dönüşüm sayfası size yol gösterir. Yeni yapının nasıl tasarlanacağı ise Sarıyer konut ve apartman projeleri sayfasında ele alınır.
Sarıyer’de kat karşılığında sık sorulan üç senaryo
Birinci senaryoda arsa boştur ve eğimlidir; burada en kritik konu zemin etüdü ile istinat çözümünün sözleşme öncesinde netleşmesidir. İkinci senaryoda parselde eski, tek malikli bir ev vardır; yıkım, enkaz taşıma ve komşu bina ilişkisi ön plana çıkar. Üçüncü senaryoda ise çok maliklidir: bir apartmandaki dairelerin sahipleri birlikte hareket etmelidir ve herkesin daire tercihinin yazılı hale gelmesi gerekir. Bu üç durumda hem süreç hem sözleşme farklı kurgulanır; bu yüzden “standart sözleşme” fikrinden uzak durmak gerekir.
Daire dağılımında Sarıyer’e özgü hassasiyet
Boğaz manzarası, orman cephesi ya da bahçe katı gibi nitelikler, dairelerin değerini birbirinden ayırır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında daire seçimi, kura ya da önceden belirlenmiş kat sıralamasıyla yapılabilir; hangisi tercih edilirse edilsin, yöntem sözleşmeye yazılmalıdır. Bahçe katı ve çatı katı gibi farklı nitelikteki birimlerin nasıl sayılacağı da netleştirilmelidir.
Süreç adımları
- Randevulu yerinde keşif ve belge toplama
- İmar durumuna göre alan ve daire senaryoları
- Zemin etüdü ve ön proje
- Sözleşme taslağı ve noter aşaması
- Ruhsat, yapım ve yapı denetimi
- Teslim ve yapı kullanma izni
Firmamızın yaklaşımı, bu adımların her birinde yazılı ve izlenebilir kalmaktır: keşifle başlar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
İletişim
Görüşmeler randevuyla, arsanızın ya da binanızın bulunduğu yerde yapılır. Bilgi ve randevu için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebilir; ruhsat ve imar şartlarını Sarıyer Belediyesi’nden, hukuki konuları avukatınızdan teyit edin.