Şile’de bir arsanız ya da eski bir binanız varsa ve bunu kat karşılığı değerlendirmeyi düşünüyorsanız, İstanbul’un merkez ilçelerinden farklı bir denklemle karşı karşıyasınız. Şile’de birçok parselde yapılaşma düşük yoğunluklu, koruma ve orman sınırlarına yakın ve arazi eğimlidir. Bu nedenle “arsam kaç daire çıkarır?” sorusundan önce “bu parsel ne kadar yapılaşmaya izin veriyor?” sorusuna yanıt aramak gerekir. Bu sayfa, Şile’de kat karşılığı işine başlarken izlenecek sırayı anlatır. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat sayfamızda yer alıyor.
Şile’de kat karşılığı ne zaman anlamlı?
Kat karşılığı, arsa sahibinin nakit ödemeden, arsa payı karşılığında müteahhide yaptırdığı bir yapıdan bağımsız bölümler almasıdır. Şile’de bu model, yerleşik ilçe merkezinde ve imarlı konut alanlarındaki eski yapıların yenilenmesinde anlamlı olabilir. Yapılaşma hakkının düşük olduğu bölgelerde ise müstakil ev ya da az daireli bir proje daha gerçekçidir. Bu ayrım yapılmadan yapılan söz vermeler sonradan hayal kırıklığı yaratır. Parselin imar durumunu almak için imar durumu nasıl öğrenilir yazısından yararlanabilirsiniz.
Belgeler ve ön hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve şerhler (ipotek, haciz, irtifak hakkı)
- İmar durumu ve parselin koruma alanı ilişkisi
- Mevcut yapı varsa ruhsat, iskan ve mimari projesi
- Hissedarların bilgileri ve yetki belgeleri
- Abonelik ve varsa kaçak yapı ya da ek yapı durumu
Şile’de bazı yapıların kayıt ve ruhsat durumu net olmayabilir; bu yüzden belgeleri yerinde keşiften önce toplamak süreci hızlandırır.
Şile’de mülkiyet tablosu: mevsimlik malikler
Şile’de birçok taşınmazın sahibi ilçede sürekli oturmaz; bir kısmı İstanbul’un başka semtlerinde, bir kısmı başka şehirlerde yaşar. Kat karşılığı sözleşmesi tüm hissedarların iradesini gerektirdiğinden, iletişim çoğu zaman en uzun sürer. Bu nedenle şu yol izlenir: hissedarların listesi çıkarılır, her birine aynı yazılı bilgi paketi gönderilir, uzaktakiler için vekâletname düzenlenir ve karar toplantısı, uzaktan katılımı da mümkün kılacak biçimde planlanır. Miras yoluyla gelen hisselerde ise veraset işlemlerinin tamamlanmış olması sözleşmenin ön koşuludur.
Sözleşmede bakılacak başlıca maddeler
| Madde | Açıklama |
|---|---|
| Paylaşım | Arsa sahibine ve müteahhide düşen bağımsız bölümler, kat ve tip bilgisiyle |
| Teslim takvimi | Aşama aşama tarihler ve gecikme hükümleri |
| Teknik şartname | Malzeme sınıfları ve donanım |
| Teminat ve devir | Tapu devri hangi aşamada yapılır |
| İskan ve enerji kimlik belgesi | Sorumluluk ve zamanlama |
Ayrıntılı kontrol için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazısına bakabilirsiniz. Bu bilgiler genel niteliktedir; avukat ve noterle netleştirin.
Yıkım ve yapım: Şile’ye özgü noktalar
Nem ve iklim. Karadeniz’e yakın bir ilçede yapım, yağışlı ve nemli günlerle iç içe geçer. Beton dökümü, kalıp süreleri ve su yalıtımı hava koşullarına göre planlanır. Yapım takviminde kış aylarında olası duraklamalar öngörülmelidir.
Erişim ve lojistik. Bazı parsellere ulaşım dar ve virajlı yollardan olur; mikser, pompa ve kamyon erişimi keşifte kontrol edilir. Malzeme ve iş gücü tedarikinin mesafesi teslim takvimine yansır.
Ağaç ve arazi. Ağaçlı parsellerde yıkım ve hafriyat öncesi, kesilmesi gereken ağaçlar ve izin gereklilikleri araştırılır; yamaç parsellerde istinat ve iksa ihtiyacı zemin etüdüyle belirlenir. Ayrıntı için Şile zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Paylaşım oranı Şile’de neden farklı konuşulur?
İstanbul’un yoğun yapılaşmış ilçelerinde kat karşılığı görüşmesi genellikle “kaç kat, kaç daire” tartışmasıdır. Şile’de ise önce parselin inşaat alanı hakkı hesaplanır, çünkü emsal ve yükseklik sınırları düşük olabilir. Sonuçta arsa sahibine ve müteahhide düşecek bölümler, oransal olarak değil, ruhsata esas alınacak gerçek inşaat alanı üzerinden konuşulmalıdır. Bunun için önce ön proje çizilir, sonra paylaşım tablosu bu projeye bağlanır; tersi sıra (önce söz, sonra proje) uyuşmazlığın en sık görülen kaynağıdır. Bahçe kullanımı, otopark ve ortak alan payı da bu tabloda ayrı satır olarak yer almalıdır.
Ruhsat öncesi ve sonrası risk paylaşımı
Ruhsat sürecinin uzaması, koruma alanı görüşleri veya beklenmedik bir zemin sorunu, iki tarafı da ilgilendirir. Sözleşmede şunların açık yazılması, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır:
- Ruhsat alınamazsa ya da yapılaşma hakkı beklenenden düşük çıkarsa ne olacağı
- Zemin etüdü sonucunda temel maliyeti artarsa kimin hangi payı üstleneceği
- Yapım sırasında mücbir sebep sayılan durumlar ve süre uzatımı koşulları
- Geçici barınma ihtiyacı varsa bunun kimin sorumluluğunda olduğu
Bu maddeler her parsel için farklı yazılır; hazır bir kalıbı kopyalamak yerine keşiften sonra parsele göre düzenlenmesi gerekir.
Yapım sırasında arsa sahibi neyi izler?
Ruhsat sonrasında yapı denetim tutanakları ve şantiye ilerleme raporları takip edilebilir. Uzakta yaşayan arsa sahipleri için düzenli fotoğraflı bilgilendirme ve ara kontrol randevuları sözleşmede yazılabilir. Yapı denetiminin rolünü yapı denetim firması ne yapar yazısında bulabilirsiniz.
Alternatifler
Eski binanız riskliyse Şile kentsel dönüşüm ve riskli yapı ve güçlendirme sayfalarımız gündeminize girebilir. Yeni bir müstakil ev düşünüyorsanız Şile anahtar teslim ev sayfamıza göz atın.
Mevzuat değişebilir; güncel şartları Şile Belediyesi’nden teyit edin. Arsanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşif randevuyla yerinde yapılır. İlçenin genel tablosu Şile sayfamızda bulunuyor.