Şile’de bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, çoğu zaman bir yapının deprem güvenliği bakımından yetersiz olduğunun belgelenmesiyle başlar. İlçede eski bina stoku ilçe merkezinde ve yerleşik mahallelerde yoğunlaşır; sahil kasabalarında ise yazlık ve tek katlı evler öne çıkar. Bu sayfa, Şile’de kentsel dönüşümün nasıl işlediğini, hangi adımların atıldığını ve müteahhitle nasıl çalışıldığını genel çerçevede anlatır. Hizmetin genel kapsamı kentsel dönüşüm sayfamızda yer alıyor.
Kentsel dönüşüm Şile’de ne anlama gelir?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirilmesidir. Bu, herhangi bir eski binanın yenilenmesi anlamına gelmez; bir yapının bu kapsama girebilmesi için riskli yapı tespiti gerekir. Şile’de dönüşüm gündemi genellikle şu durumlarda ortaya çıkar:
- Eski, düşük dayanımlı betonla yapılmış ya da hasarlı binalar
- Dere yatağı, yamaç ya da kıyı yakını gibi zemin riski taşıyan alanlardaki yapılar
- Yıllar içinde kaçak katla büyütülmüş, statiği bilinmeyen binalar
- Depremde hasar görmüş ya da bakımsız kalmış yapılar
Bir yapının hangi kategoride olduğu yalnızca teknik inceleme sonucunda bellidir.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Kuruluş binada malzeme örnekleri alır, taşıyıcı sistemi inceler ve yönetmelik esaslarına göre bir rapor düzenler. Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa ilgili idareye bildirilir ve sonraki adımlar başlar. Bu aşamada bilinmesi gereken önemli nokta, tespiti müteahhidin değil bağımsız lisanslı kuruluşun yapmasıdır. Müteahhit, tespitten sonra devreye girer. Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapma arasındaki karar için eski bina: güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberine bakabilirsiniz. Ayrıntı için Şile riskli yapı ve güçlendirme sayfamızı da okuyabilirsiniz.
Malikler arası uzlaşma
Kentsel dönüşümün en uzun süren aşaması çoğu zaman teknik değil sosyaldir: tüm kat maliklerinin bir araya gelip karar vermesi. Şile’de bu aşama şu nedenlerle ayrıca zorlayıcı olabilir:
- Birçok maliki ilçede sürekli oturmayan, yazlık kullanan ya da başka şehirde yaşayan kişiler oluşturur.
- Miras yoluyla çok hissedarlı hâle gelen bağımsız bölümler vardır.
- Yazlıkların ve eski evlerin değer beklentileri farklı olabilir.
Uzlaşmayı kolaylaştıran yöntem, tüm maliklere aynı bilgi paketini, aynı anda ve yazılı vermektir: riskli yapı raporu, önerilen çözüm (güçlendirme ya da yeniden yapım), her malikin alacağı bağımsız bölüm ve takvim. Yasal oranlar ve süreler için güncel şartları ilgili idareden teyit etmelisiniz.
Dönüşümde model: kat karşılığı ya da maliklerin finansmanı
Yeniden yapım kararı alındığında iki yol öne çıkar. Birincisinde malikler arsa paylarını müteahhide devreder ve karşılığında yeni binadan bağımsız bölüm alırlar; bu, Şile kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıntılı anlatılıyor. İkincisinde malikler yapım bedelini kendileri finanse eder ve müteahhide iş bedeli öder. Şile’de yapılaşma hakkı düşük olduğundan, kat karşılığı modeli her parselde mümkün olmayabilir; bu yüzden yeni yapının ne kadar inşaat alanı taşıyacağı ön projede hesaplanır.
Yıkım ve yeni yapının lojistiği
Şile’de dönüşüm şantiyesi, birkaç özel durumla karşılaşır. Bahçeli ve ağaçlı parsellerde yıkım ve hafriyat, ağaç korumasıyla birlikte planlanır. Dar yollarda iş makinesi ve damperli kamyon erişimi keşifte ölçülür. Yağışlı mevsimde hafriyat çukurunun su yönetimi (drenaj ve pompalama) önceden düşünülür. Yıkım atıkları yetkili alanlara taşınır; bu iş yasal düzenlemelere uygun yürütülür. Yeni yapıda zemin etüdü zorunludur; süreç için Şile zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Dönüşüm sürecinde malikin sık sorduğu iki soru
Birincisi, dönüşüm süresince nerede oturulacağıdır. Şile’de birçok malik zaten başka bir yerde yaşadığı için bu soru yazlık kullanıcıları için daha az, ilçede yıl boyu oturanlar için daha çok önem taşır. Geçici barınma ve kira desteği gibi konular kanunda düzenlenmiş olabilir; ancak koşullar ve tutarlar değiştiği için ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır. İkincisi, yeni binada alınacak bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumudur. Bu, ön projeyle ve paylaşım tablosuyla belirlenir; sözlü söz yerine sözleşmeye eklenen kat planı ve tip listesi esas alınmalıdır.
Adım adım özet
| Adım | Ne olur? |
|---|---|
| 1 | Yapı için riskli yapı tespiti başvurusu (lisanslı kuruluş) |
| 2 | Rapor sonucu ve idareye bildirim |
| 3 | Malikler uzlaşması, çözüm seçimi |
| 4 | Yıkım ve yeniden yapım için müteahhitle sözleşme |
| 5 | Zemin etüdü, proje, ruhsat |
| 6 | Yapım, yapı denetimi |
| 7 | İskan ve yeni bağımsız bölümlerin tapuya işlenmesi |
Sözleşme ve güvence
Dönüşüm sözleşmesinde teslim takvimi, kapsam, teminat, tapu devir aşamaları, gecikme hükümleri ve malikler arasındaki paylaşım açıkça yazılmalıdır. Sözleşme noterde düzenlenir ve avukat desteği alınması çoğu zaman yerinde olur. Bilgiler genel niteliktedir. Bir yapı denetim kuruluşunun sürece nasıl katıldığını yapı denetim firması ne yapar yazısından okuyabilirsiniz.
Destek ve teşvikler
Kanun kapsamında bazı dönüşüm alanlarında kira yardımı, kredi ve vergi muafiyeti gibi destekler tanımlanabilir. Bunların tutarları, koşulları ve süreleri zamanla değişir; bu sayfada rakam vermiyoruz. Güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan ya da Şile Belediyesi’nden öğrenmenizi öneririz.
Mevzuat değişebilir; güncel şartları ilgili idareden teyit edin. Binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşif randevuyla yapılır. İlçenin genel tablosu Şile sayfamızda yer alıyor.