Suşehri’nde adı geçen bir mahallede eski bir eviniz, bahçeli tek katlı bir yapınız ya da düşük katlı bir apartman payınız var; yıllardır kullanılan yapıyı yıkıp yerine sağlam ve sıcak bir bina istiyorsunuz, ama bunu nakit çıkarmadan yapmak istiyorsunuz. Kat karşılığı yöntemi bunun en yaygın yoludur. Sayfada, Suşehri’nde bu yöntemi seçen arsa sahiplerinin dikkat etmesi gerekenleri topladık. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz.
Suşehri’nde kat karşılığı ne zaman mantıklı?
Kat karşılığı, arsanın imar hakkının yeni bir yapı çıkarmaya elverişli olduğu durumlarda anlam kazanır. İlçe merkezinde ana cadde ve çevresinde yapılaşma hakkı yüksek parsellerde birkaç dairelik bir apartman çıkarmak mümkün olabilir; buna karşılık imar hakkı düşük, küçük parsellerde paylaşım dengesini kurmak zordur. Bu nedenle ilk yapılacak iş, tahminle değil, imar durumu belgesiyle konuşmaktır. Yaygın senaryolar şöyle sıralanabilir:
- Tek malike ait arsaya, malik ve yüklenici arasında daire paylaşımıyla bina yapılması
- Birden fazla varisin ortak arsasının, ortak kararla kat karşılığı verilmesi
- Eski bir apartmanın maliklerinin yıkıp yeniden yapması için yükleniciyle anlaşması
Üç senaryoda da karar verme biçimi ve sözleşmenin ağırlık noktası farklıdır; keşif ve görüşmeyle netleştiririz.
Sözleşmede yazılması gerekenler
Suşehri’nde kat karşılığı sözleşmesini basit bir el yazısı mutabakatla bitirmek yerine, aşağıdaki başlıklarla ayrıntılı hazırlamak gerekir:
| Konu | Neden önemli? |
|---|---|
| Hangi daire kimin | Sonradan «bu kat benimdi» tartışmasını önler |
| Teslim takvimi | Başlangıç, kaba yapı ve anahtar tarihi ayrı ayrı belirlenir |
| Kış nedeniyle uzama | Kabul edilecek gecikme ile ceza doğuracak gecikme ayrılır |
| Malzeme niteliği | Yalıtım, doğrama, zemin ve tesisat belirlenir |
| Teminat ve tapu devri | Arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı yazılır |
| Yıkım ve geçici barınma | Barınma çözümü ve süreç sözleşmeye bağlanır |
Sözleşme konusunda ayrıntı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizi önerebiliriz. Bu tür sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönünde yerleşik bir yargı görüşü vardır; bu genel bir bilgidir, avukat veya noterle netleştirin.
Görüşmeden sözleşmeye adım adım
Kat karşılığı, tek bir imza atılıp bitirilen bir iş değildir; sıralı bir yol izler:
- Ön görüşme ve keşif: Arsayı ya da mevcut yapıyı birlikte görür, beklentinizi dinleriz.
- İmar durumu ve birim sayısı: Parselden kaç bağımsız bölüm çıkabileceği belgeyle netleşir.
- Paylaşım önerisi: Hangi katların ya da dairelerin kime ait olacağı taslak olarak yazılır.
- Sözleşme taslağının incelenmesi: Taslağı imzadan önce kendi avukatınıza ya da noterdeki görevliye göstermenizi öneririz.
- Noterde düzenleme, ardından proje ve ruhsat.
Suşehri’nde arsa sahipleri çoğu zaman yakın çevrelerinden tavsiye alarak karar verir; bu doğaldır, ama herkesin durumu farklıdır. Bir komşunun anlaşması, sizin parselinizin imar hakkı ya da ailenizin ihtiyacıyla aynı sonucu vermeyebilir. Bu yüzden paylaşım oranını tahminle değil, imar belgesiyle ve dairelerin net alanlarıyla konuşuruz.
Varisler arasında kat karşılığı: ortak karar nasıl alınır?
Aile mirası arsalarda pay sahiplerinin sayısı fazladır ve herkes aynı şehirde yaşamaz. Kimi Sivas’ta, kimi büyükşehirde ya da yurt dışında olabilir. Bu durumda tüm maliklerin temsili, vekâletnamelerin geçerliliği ve hangi payın hangi daireye karşılık geleceği en baştan yazılmalıdır. Bir malikin eksik kalması, sözleşmenin ve sonrasındaki tapu işlemlerinin tıkanmasına yol açabilir. Görüşmeye tüm maliklerin gelmesi mümkün değilse, ilk toplantıyı telefon ya da görüntülü görüşmeyle yapmak süreci hızlandırır.
İlçenin küçük ölçeği ve komşuluk ilişkileri
Suşehri gibi bir ilçede yapılar arasındaki ilişkiler, büyük şehirlere göre daha kişiseldir. Komşularınızın çoğunu tanırsınız; bu bir kolaylıktır ama şantiye sırasında yaşanacak gürültü, toz ve yol kullanımı gibi konuların önceden konuşulmasını gerektirir. Yıkım ve kazı aşamasında bitişik yapıların temel durumunun belgelenmesi, ortak duvar ve saçak detaylarının karara bağlanması, gerektiğinde komşu ile yazılı uzlaşma sağlanması ilerideki sorunları azaltır.
Kış, Kelkit Vadisi ve teslim takvimi
Suşehri’nde kış soğuk ve karlıdır. Bu nedenle kat karşılığında takvimi mevsimle birlikte kurmak zorundasınız. Yıkım ve temel işlerini ilkbahara, kaba yapıyı yaz aylarına yaymak ve çatıyı kar gelmeden kapatmak sağlıklı bir düzendir. İnce işler ise iç mekânda kış boyunca sürebilir. Bu ritim sözleşmedeki teslim tarihine yansımazsa, taraflar «kışın bitirilir mi» tartışmasına düşer. Detaylı bilgi için Suşehri kış koşulları sayfamıza bakabilirsiniz.
Yeni yapının deprem güvenliği
Suşehri, Kuzey Anadolu Fay Zonu’nun geçtiği hatta bulunduğundan, yeni yapının statik projesi Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne tam uyumlu olmalıdır. Zemin etüdü ruhsattan önce yapılır ve temel tipi bu rapora göre seçilir. Kat karşılığı yapılan binanın kalitesi arsa sahibinin de kalitesidir: çünkü teslim alacağınız daireler bu yapının içinde olacaktır. Detay için zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Ruhsat, yapı denetimi ve ön görüşme
Yeni yapı için ruhsat, parselin durumuna göre Suşehri Belediyesi’nden ya da mücavir alan dışındaysa Sivas İl Özel İdaresi’nden alınır. Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Detaylar için Suşehri imar ve ruhsat sayfamızı okuyabilirsiniz. Tapunuz, varsa mevcut yapının belgeleri ve imar durumu ile bizimle görüşebilir, isterseniz arsayı birlikte yerinde görebiliriz.
Görüşme planlamak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.