Gölova’da kat karşılığı, büyük şehirlerdeki gibi «her arsaya hemen yapılır» türden bir iş değildir. Küçük bir ilçede talep, kat sayısı ve daire değeri sınırlı olduğundan, arsa sahibinin ve müteahhidin karşılıklı yarar görebildiği parsel sayısı azdır. Bu sayfayı, önce bu modelin sizin arsanızda gerçekten işe yarayıp yaramayacağını anlamanız, yararsa doğru kurmanız için hazırladık.
Kat karşılığı Gölova’da ne zaman anlamlı olur?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesi, karşılığında yapıdan belirli bağımsız bölümleri almasıdır. Bu düzenin işlemesi için üç şart bir arada bulunmalıdır:
- İmar durumu, birden fazla bağımsız bölüm yapılmasına izin vermeli.
- Çıkacak dairelerin gerçekçi bir kullanıcı ya da alıcı talebi olmalı.
- Arsa, hisse ve tapu bakımından temiz ve işlem yapılabilir durumda olmalı.
Gölova’da ilçe merkezindeki birkaç parsel dışında bu üç şart nadiren birlikte gerçekleşir. Köy parsellerinde ise kat karşılığından çok, aile içinde arsa payı paylaşımı ve müstakil ev yapımı öne çıkar. Bu yüzden ilk görüşmede «kat karşılığı yapabilir miyiz?» sorusuna parsele bakmadan evet ya da hayır demiyoruz.
Parsel değerlendirmesi
Değerlendirme şu sırayla yapılır:
- Tapu kaydı: hisse, şerh, ipotek ve mirasçılık durumu.
- İmar durumu: kullanım türü, kat adedi, taban alanı, çekme mesafeleri.
- Parsel konumu: yola cephe, eğim, altyapı erişimi.
- Zemin: yamaç parselde istinat ve drenaj ihtiyacı.
- Talep: yapılacak dairelerin kullanıcı profili.
İmar durumunun nasıl öğrenileceğini imar durumu rehberimizde anlattık. Gölova’ya özgü ruhsat mercileri için Gölova imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasına bakabilirsiniz.
Ortak tapu ve hissedarlık
Gölova’da arsaların önemli bir kısmı miras yoluyla gelir, tapu kayıtları çok hissedarlı olabilir. Şehirlerde ve farklı illerde yaşayan hissedarlar, kat karşılığı kararını almayı zorlaştırır. Bu durumda şu adımları izleriz:
- Tüm hissedarların iletişim bilgilerini ve hisse oranlarını netleştirmek.
- Hissedarların kat karşılığına yönelik görüşlerini yazılı hale getirmek.
- Uzaktaki hissedarlar için noter vekaletnamesiyle işlem yapılmasını sağlamak.
- Hisseler arası paylaşımı sözleşmeye daire numarasıyla yazmak.
Bir hissedarın bile itirazı, sürecin durmasına yol açabilir. Bu yüzden hissedar toplantısını mümkünse yaz aylarında, ailelerin yöreye döndüğü dönemde yapmak pratik bir çözümdür. Sözleşmenin kapsamı kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda anlatılıyor.
Alternatif: arsa sahibi kendi yapsın, müteahhit yapımı üstlensin
Kat karşılığı işlemiyorsa, birçok arsa sahibi için daha uygun model, arsayı devretmeden yalnızca inşaat işini müteahhide vermektir. Bu durumda arsa sahibi finansmanı üstlenir, yapım işi anahtar teslim ya da kaba inşaat olarak sözleşmeyle devredilir. Böylece tapu ve mülkiyet size aittir, müteahhit yalnızca işi yapar. Bu modelin ayrıntıları Gölova anahtar teslim müstakil ev sayfasında yer alıyor. Aile arsasında birkaç ev yapmak istiyorsanız her iki modeli de birlikte tartışabiliriz.
Yaz ve kış: hissedarların buluşma zamanı
Gölova’da hissedarların çoğu şehirlerde yaşar ve en kolay yazın, tatil döneminde bir araya gelir. Bu, kat karşılığı görüşmelerini takvimle ilişkilendirmek için fırsattır: yaz aylarında hissedarlarla tek oturumda keşif, sözleşme taslağı ve paylaşım konuşulur; kış aylarında ise evrak, vekalet ve ruhsat hazırlığı yürütülür. Böylece bir sonraki yaz başında ruhsatlı bir dosyayla kazıya başlamak mümkün olur. Bir hissedarın yaz ziyaretini kaçırması, sürecin bir yıl ertelenmesine neden olabildiği için toplantı tarihini en başta herkesle netleştirmek gerekir.
Sözleşme ve teslim
Kat karşılığı yapılacaksa sözleşmede arsa sahibine düşen daireler, malzeme niteliği, teslim tarihi ve gecikme koşulları, tapu devri sırası ve teminat açıkça yazılmalıdır. Yüksek rakım nedeniyle kış aylarının süreyi etkilediği açıkça belirtilmeli, takvim buna göre kurulmalıdır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapıldığında tarafların hakları daha güvenli kayıt altına alınır. Bu bir genel bilgidir; avukat veya noterle netleştirin. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Müteahhitte ne sormalı?
Kat karşılığı yapmadan önce müteahhitten şu sorulara net cevap almalısınız: benzer ölçekte, kış koşullarında yapı yapma yöntemi nedir, malzemeyi nereden ve nasıl getirecek, şantiyede kim sorumlu olacak, hava nedeniyle gecikmede ne olacak? Uzak ilçede iş yapan bir müteahhidin lojistik planı, sözleşme kadar önemlidir. Biz bu sorulara yöntem düzeyinde açık cevap veririz; sözleşmeye de yazarız. Cevapların sözlü kalmayıp sözleşmeye yazılması, taahhütlerin somutlaşması için en sağlam yoldur.
Yapım, denetim ve iskân
Karar verilince süreç şöyle işler: keşif, imar ve tapu incelemesi, zemin etüdü, proje, sözleşme, ruhsat, yapım, yapı denetimi, iskân ve tapu işlemleri. Ruhsata tabi her yapıda yapı denetim kuruluşunun görevlendirilmesi gerekir. Yamaç parselde istinat ve drenaj, kar yükü altında çatı ve rüzgâr alan cephe yalıtımı, Gölova’daki uygulamada ayrıca özen isteyen konulardır. Küçük ölçekli konut yapımının genel işleyişi Gölova konut ve apartman projeleri sayfasında anlatılıyor.
Karar öncesi sorular
- Parselin imar durumu birden fazla daireye izin veriyor mu?
- Tüm hissedarların onayı ve vekaletleri hazır mı?
- Bana düşecek daireler, katlar ve alanlar sözleşmede yazılı mı?
- Teslim tarihi kışı hesaba katıyor mu?
Bu sorulara net cevap almadan sözleşme imzalanmamalıdır. Kat karşılığına ilişkin mevzuat ve içtihat değişebilir; güncel durumu avukatınızdan ve ilgili idareden teyit edin.
Arsanızı ve seçeneklerinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.