Zara’da arsasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için sözleşmenin en kritik maddeleri, çoğu zaman ilk konuşulanlar değildir. Kaç daire aldığınız kadar, arsanın zeminine bağlı riskin sözleşmede kimde kaldığı ve teslim takviminin kış koşullarına nasıl bağlandığı da önemlidir. Kızılırmak vadisine yayılan bir ilçede, vadi tabanındaki bir parselde zemin ve su durumu, işin maliyetini ve süresini doğrudan etkileyebilir. AlbayrakZ Yapı olarak kat karşılığı işlerini keşif, imar okuması ve zemin etüdüne dayalı yazılı sözleşme düzeniyle yürütürüz. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda durur.
Sözleşmeden önce parselin okunması
Zara’da kat karşılığı için görüşmeye oturmadan önce parselle ilgili şu soruların cevabı bilinmelidir:
- Kat adedi, emsal ve çekme mesafeleri imar durumunda nasıl yazıyor?
- Parsel bir dere ya da akarsu yatağına yakın mı, koruma bandı içinde mi?
- Zemin etüdü yapıldı mı, yeraltı suyu durumu nedir?
- Tapuda şerh, ipotek, haciz ya da irtifak var mı?
- Mevcut yapı varsa ruhsat ve yıkım durumu nedir?
Bu bilgiler pazarlığın zeminini oluşturur; çünkü hem yapılabilecek daire sayısını hem de maliyet riskini belirler.
Zemin ve su riski: sözleşmede kimde kalır?
Vadi zeminindeki parsellerde zemin etüdü, temelin radye ya da özel temel gerektirebileceğini gösterebilir; yeraltı suyu yüksekse drenaj ve su yalıtımı ek iş getirebilir. Bu tür ek işlerin bedelini kimin karşılayacağı, kat karşılığı sözleşmesinin en çok tartışma çıkaran konularından biridir. Sağlıklı çözüm, etüdü sözleşmeden önce yaptırmak ve çıkan sonuca göre payları konuşmaktır. Sözleşmede “zemin kaynaklı ek işler” için bir madde bulunmalı ve nasıl yönetileceği yazılmalıdır. Zeminin önemi için zemin etüdü rehberimize bakabilirsiniz.
Noter sözleşmesinde bulunması gereken maddeler
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa payı devri vaadi içerdiği için genel kabul gören görüşe göre noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ya da noterle netleştirin.
| Madde | İçerik |
|---|---|
| Taraflar ve parsel | Ada, parsel, tapu bilgisi |
| Bağımsız bölümler | Arsa sahibine kalacak dairelerin kat, cephe ve numarası |
| Teknik şartname | Malzeme, yalıtım, doğrama ve ısıtma özellikleri |
| Zemin ve ek işler | Etüt sonucu çıkabilecek ek iş için işleyiş |
| Takvim | Ruhsat, temel, kaba inşaat ve teslim tarihleri |
| Gecikme | Gecikme durumunda tarafların hakları |
| Devir | Arsa payının hangi aşamada devredileceği |
Maddelerin ayrıntısını kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda işledik.
Süreç adımları
- Keşif: Parsel yerinde görülür; dere, su izi ve komşu yapı gözlenir.
- İmar ve tapu incelemesi: Kat adedi ve emsal ile mülkiyet durumu netleşir.
- Zemin etüdü: Temel tipi ve su durumu belirlenir.
- Ön uzlaşma: Bağımsız bölüm paylaşımı ve takvim taslağı konuşulur.
- Noter sözleşmesi: Düzenleme şeklinde sözleşme imzalanır.
- Proje ve ruhsat: İlgili belediye ya da İl Özel İdaresi’nden ruhsat alınır.
- Yapım ve denetim: Yapı denetim kuruluşu denetiminde inşaat sürer.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni, tapu işlemleri, anahtar teslimi yapılır.
Sıralama parselin durumuna göre değişebilir; bazı arsa sahipleri sözleşmeden önce proje taslağı görmek ister ve bu makul bir taleptir.
Zara’da teslim takvimi ve kış
Zara’nın sert karasal kışı, şantiyeyi ilerleyen aylarda yavaşlatır ya da durdurur. Teslim tarihi yazılırken kaba inşaat ve çatının hangi dönemde kapanacağı, kışın hangi işlerin sürdürüleceği ve kar ile don nedeniyle beklenen günlerin nasıl sayılacağı açık olmalıdır. Bu, gecikme tartışmalarını büyük ölçüde önler. Kış koşulları için Zara kış koşulları ve iklim sayfamıza bakabilirsiniz.
Hisseli tapu ve mirasçılar
İlçe merkezinde birçok arsa miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiştir. Sözleşme için tüm maliklerin katılımı ya da noter onaylı yetkisi gerekir. Uzlaşmayı kolaylaştırmak için maliklerin ortak toplantıyla hangi bölümün kime kalacağını belirlemesi, temsilcinin yetkisini noterde belgelemesi ve başka şehirde yaşayanların vekâletname ile sürece dahil edilmesi önerilir. Bu konuda avukatla görüşmek yerinde olur.
Komşu parsel ve yıkım
Çarşı ve ilçe merkezinde bitişik parseller çoğunlukla eski, az katlı yapılarla çevrilidir. Yıkım ve temel kazısından önce komşu duvarların durumunun tutanakla kayda geçmesi, olası çatlak iddialarında iki tarafı da korur. Vadi zemininde derin temel kazısı komşu yapının altındaki zemini de etkileyebileceğinden, kazı yöntemi ve su yönetimi bu açıdan da planlanır.
Müteahhide sorulacak sorular
- Zemin etüdünü kim, hangi aşamada yaptıracak?
- Yapı denetim kuruluşu hangi sıklıkla şantiyeye gelecek?
- Beton sınıfı, donatı ve yalıtım malzemesi sözleşmede yazılı mı?
- Kış için teslim takvimine pay bırakılmış mı?
Beton ve hazır beton kontrolü için beton sınıfı rehberimize göz atabilirsiniz. Yaklaşımımız referans ya da rakam iddiası yerine yöntemdir: keşifle başlar, zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, teslim takvimini açık yazarız.
Ruhsat ve mevzuat notu
Zara Belediyesi ve mücavir alan sınırları içinde ruhsat belediyeden, dışında Sivas İl Özel İdaresi’nden alınır. Dere ve koruma bandına yakın parsellerde ilgili kurum görüşleri de gerekebilir. Mevzuat değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin. Süreç ayrıntısı için Zara imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Arsanızın kat karşılığı için uygun olup olmadığını birlikte görmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Zara’ya keşifle geliyoruz.