Zara’da arsasına konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişinin ilk sorusu genellikle “kaç kat çıkarım” olur; oysa vadi zeminine kurulu bir ilçede asıl soru, “bu parselin altında ne var” sorusudur. Sivas’ın doğusunda, Kızılırmak vadisine yayılan Zara’da düz araziler alüvyon zeminlere, dere ve akarsu yataklarına yakın olabilir. Bu, proje çizimine başlamadan önce zemini ve suyu anlamayı zorunlu kılar. AlbayrakZ Yapı olarak konut ve apartman projelerini keşifle başlatır, imar durumu ile zemin etüdünü proje çiziminden önce alırız. Hizmetin genel çerçevesi konut ve apartman projeleri sayfamızda yer alıyor.
Zara’da proje öncesi üç kritik soru
Bir konut projesine karar vermeden önce şu üç soru cevaplanmalıdır:
- İdari ve imar durum: Parsel belediye ve mücavir alan içinde mi? Kat adedi, emsal ve çekme mesafeleri nedir?
- Su ve taşkın durumu: Parsel bir dere ya da akarsu yatağına yakın mı, koruma bandı ya da taşkın alanıyla ilişkisi var mı?
- Zemin: Yeraltı suyu seviyesi, taşıma gücü ve olası oturma davranışı nasıl?
Vadi tabanına yakın parsellerde ikinci ve üçüncü soru çoğu kez ilkinden daha belirleyicidir. Arsayı henüz almadıysanız aynı soruları alım öncesinde sorun; imar durumu rehberimiz bu konuda yol gösterir.
Vadi zeminine göre bina tasarımı
Kızılırmak ve kollarının oluşturduğu düzlüklerde zemin genellikle ince taneli ve suya doygun olabilir. Bu tür zeminde bina tasarımı şu noktalara özen ister:
- Temel tipi: Tekil temel yerine, yükü daha geniş bir alana yayan radye temel gündeme gelebilir.
- Bodrum kararı: Yeraltı suyu yüksekse bodrum yalıtımı ve drenaj ciddi bir iştir; bazı durumlarda bodrumsuz tasarım daha sağlıklıdır.
- Zemin katın kotu: Taşkın riskine karşı zemin kat döşemesinin sokak kotundan yükseğe alınması düşünülebilir.
- Farklı oturma: Bitişik yapılar ve farklı yük düzeyleri için ek dikkat gerekir.
Bu kararlar tahminle değil, zemin etüdü raporuyla verilir. Konunun ayrıntısı için Zara zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Apartman projesinde hangi paftalar üretilir?
| Proje kalemi | Amacı |
|---|---|
| Mimari proje | Plan, kesit, cephe; imar şartlarına uygunluk |
| Statik proje | Taşıyıcı sistem, deprem ve kar yükü hesabı |
| Mekanik tesisat | Su, ısıtma, yağmur suyu ve drenaj hatları |
| Elektrik projesi | Pano, aydınlatma, topraklama, zayıf akım |
| Zemin etüdü | Temel tipi, yeraltı suyu, taşıma gücü |
Statik proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) çerçevesinde ve etüt verileriyle çözülür; tasarım değerleri AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası’ndan konuma özel alınır. Çatı ise Zara’nın kış koşullarına göre kar yüküyle boyutlandırılır.
Yapım süreci ve şantiye düzeni
Zara’da bir apartman inşaatının tipik akışı şöyledir:
- Zemin etüdü ve proje onayı,
- Hafriyat: yeraltı suyu yüksekse kazı sırasında su yönetimi planlanır,
- Temel, kalıp, donatı ve beton döngüsü,
- Çatının kar öncesinde kapatılması,
- Tesisat, sıva, yalıtım ve ince işler,
- İskan, enerji kimlik belgesi ve tapu işlemleri.
Vadi zemininde açık kazıda su birikimi, şantiyeyi durdurabilecek bir konudur; bu yüzden kazı zamanını yağış ve yeraltı suyu seviyesine göre seçmek gerekir. Kaba ve ince inşaat ayrımı için kaba inşaat ve ince inşaat rehberimize göz atabilirsiniz.
Kat karşılığı seçeneği
Arsa sahibi için iki yol vardır: yapıyı kendi bütçesiyle yaptırmak ya da arsayı kat karşılığı değerlendirmek. Karar bütçeye, zamana ve risk tercihine bağlıdır. Zara ilçe merkezinde arsası olanlar için kat karşılığı sözleşmesinin nasıl yapılandığını Zara kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık.
Yapı denetimi, sözleşme ve teslim
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Bu denetim, malik ile müteahhit arasındaki sözleşmenin dışında ayrı bir güvence katmanıdır. Sözleşmede kapsam, malzeme sınıfı, ödeme planı ve teslim takvimi yazılı olmalıdır. Biz zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, teslim takvimini açık yazarız. Denetimin sınırlarını yapı denetim firması ne yapar yazımızda anlattık.
Zara’da kış ve konut planı
Zara’nın sert karasal kışı, çatı kar yükü, cephe yalıtımı ve şantiye takvimini belirler. Isı yalıtımı TS 825’e göre proje düzeyinde hesaplanır; ısıtma sistemi, baca ve kolon hatları mimari projede baştan çizilmelidir. Kış koşullarının yapıya etkisi için Zara kış koşulları ve iklim sayfamıza bakabilirsiniz.
Yetkili idare
Zara Belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki parsellerde ruhsat belediyenin imar birimince, dışındakilerde Sivas İl Özel İdaresi’nce yürütülür. Sivas büyükşehir değildir. Dere yatağı ya da koruma bandına yakın parsellerde ek olarak ilgili kurumların görüşü gerekebilir. Süreç için Zara imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakın. Bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir ve güncel durumu ilgili idareden teyit etmek gerekir.
Keşif için ne getirmelisiniz?
Ada ve parsel numarası, tapu bilgisi ve varsa eski çizim ya da fotoğraflar ilk görüşmeyi hızlandırır. Zara’ya keşifle geliyoruz; keşifte parselin durumu, dere ve su izleri, yola ve altyapıya erişim, komşu yapılar ve kış ulaşımı not edilir, ardından yazılı teklif hazırlanır.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bilgi bırakabilirsiniz.