Arsası ya da eski binası olan ama yapım masrafını tek başına üstlenmek istemeyen kişi için kat karşılığı, akla ilk gelen yöntemdir. Koyulhisar’da bu model, ilçe merkezindeki küçük parsellerde ve eski yapıların yerinde sık gündeme gelir. Aranan cevap basittir: arsamı verirsem karşılığında ne alırım, kim neyi ne zaman teslim eder? AlbayrakZ Yapı olarak bu soruyu, rakam pazarlığına girmeden önce sözleşmenin ve sahanın gerçeklerini birlikte tartarak yanıtlamaya çalışıyoruz. Hizmetin ana çerçevesini kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Kat karşılığı nedir, Koyulhisar’da nasıl işler?
Arsa sahibi arsasının belirli bir payını müteahhide devreder; müteahhit ise kendi maliyetiyle binayı yapar ve tamamlanan bağımsız bölümlerden belli bir kısmını arsa sahibine teslim eder. Taraflar arasında paylaşım oranı ve hangi dairelerin kime ait olacağı sözleşmeyle belirlenir. Bu oranı belirleyen tek bir formül yoktur; arsanın büyüklüğü, imar hakkı, yapı maliyeti ve pazar koşulları belirleyicidir. Biz bu sayfada hiçbir oran yazmıyoruz, çünkü her parselin oranı farklıdır ve yalnızca yerinde inceleme sonrası konuşulabilir.
Koyulhisar’da kat karşılık planında ilk kontrol edilecekler
Vadi ilçesinin parsel yapısı, kat karşılığı fizibilitesini doğrudan etkiler. İlk görüşmede şu başlıkları netleştiririz:
- İmar hakkı: Parselde kaç kat ve hangi taban alanı mümkün? Bu, çıkabilecek bağımsız bölüm sayısını belirler.
- Eğim ve kazı: Yamaca yaslanan parselde kazı ve istinat maliyeti yapı programını değiştirir.
- Komşu yapılar: Bitişik ya da çok yakın binalarda temel ilişkisi ve kazı güvenliği ayrıca ele alınır.
- Tapu durumu: Hisseli tapu, şerh, ipotek gibi hususlar sözleşmeden önce çözülmelidir.
- Erişim: Beton mikserinin ve malzeme araçlarının şantiyeye ulaşması.
Sözleşmede yazılması gereken maddeler
Kat karşılığı işi, imzalanan sözleşmenin kalitesi kadar sağlıklıdır. Aşağıdaki başlıkların açık yazılması hem arsa sahibini hem müteahhidi korur:
- Arsa payı devrinin hangi aşamada ve hangi bağımsız bölümler için yapılacağı.
- Yapılacak binanın kat sayısı, daire planları ve şartnamesi (kullanılacak malzeme sınıfları dahil).
- Teslim takvimi ve mücbir sebep halleri, özellikle kış aylarının etkisi.
- Gecikme ve eksik iş halinde taraflara düşen yükümlülükler.
- Ruhsat, yapı denetim ve iskân işlemlerinin kim tarafından yürütüleceği.
- Ortak alanların, otopark ve kazı fazlası malzemenin durumu.
Genel çerçeveyi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizde ayrıntılı işledik. Ancak bu yazılar hukuki tavsiye yerine geçmez; sözleşme metnini avukat ya da noterle gözden geçirmenizi öneririz.
Müteahhit seçerken bakmanız gerekenler
Arsanızı devredeceğiniz kişiyi seçmek, işin en önemli kararıdır. Sadece daire sayısına odaklanmak yanıltıcı olur; asıl mesele işin sonuna kadar götürülüp götürülemeyeceğidir. Bu yüzden görüşmede şunları sormanızı öneririz: Yapım süreci hangi aşamalarla ilerleyecek? Yapı denetim kuruluşunu kim seçecek? Malzeme şartnamesi sözleşmeye eklenecek mi? Kışın çalışma nasıl planlanacak? Yazılı teklif hazırlanırken bu soruların cevabı yazıya dökülmelidir. Biz de teklifimizi keşif sonrası, yazılı ve kapsamı belli olacak biçimde hazırlarız.
Süreç adım adım
| Aşama | İçerik |
|---|---|
| Keşif | Parselin sahada görülmesi, imar durumu ve zemin bilgisinin toplanması |
| Fizibilite | Bağımsız bölüm sayısı, yerleşim önerisi ve paylaşım çerçevesinin tartışılması |
| Sözleşme | Noterde düzenlenen yazılı anlaşma |
| Proje ve ruhsat | Mimari, statik, tesisat projeleri; ilgili idareden ruhsat |
| Yapım | Yapı denetimi eşliğinde kaba ve ince inşaat |
| Teslim | İskân, tapu işlemleri ve dairelerin teslimi |
İskân aşaması için yapı kullanma izni yazımıza bakabilirsiniz.
İlçe merkezindeki eski yapılar ve uzlaşma
Koyulhisar merkezinde eski, birden fazla maliki olan yapılarda kat karşılığı süreci, malikler arası uzlaşma meselesine dönüşür. Bir malik bile kararı reddederse süreç tıkanabilir. Bu tür durumlarda işe malikleri aynı masaya oturtarak, herkesin ne alacağının yazılı ve anlaşılır olmasını sağlayarak başlamak gerekir. Yapı yaşlıysa ve risk taşıyorsa Koyulhisar kentsel dönüşüm sayfamızdaki çerçeve de uzlaşma için ortak bir zemin sağlayabilir.
Yapım sırasında arsa sahibinin hakları ve sorumlulukları
Sözleşme imzalandıktan sonra da arsa sahibinin süreçteki yeri bitmez. Ruhsat aşamasında imza ve vekâlet gerekebilir; yapım sırasında ise planda yapılacak her değişiklik yazılı onay ister. Şantiyeyi yerinde görmek, ilerlemeyi takip etmek ve merak ettiğiniz konuyu sormak sizin doğal hakkınızdır. Biz de aşamalar arasında fotoğraflı bilgilendirme yapmayı, değişiklik taleplerini yazılı kayda geçirmeyi tercih ediyoruz. Kışın inşaatın yavaşlaması normaldir; bu nedenle takvimde mevsim payı bırakılması sözleşmeyi gerçekçi kılar. Soğuk havada betonun nasıl ele alındığını kışın beton dökümü rehberimizde anlattık.
Arsa sahibi için hazırlık listesi
- Tapu bilgileriniz ve varsa hissedarların iletişim bilgileri.
- Parselin imar durumu için başvuru yapılmışsa evrakı.
- Karşılığında istediğiniz daire tipi, sayısı ve kullanım amacı (kendiniz oturmak, kiraya vermek, satmak).
- Sizin için önemli olan teslim tarihi ya da mevsimsel kısıtlar.
Sık düşülen hatalar
Kat karşılığı işlerinde yaşanan sorunların çoğu, imza öncesi acele edilmesinden kaynaklanır. En sık görülenler şunlardır: teslim tarihinin sadece söz olarak verilmesi, dairelerin kat ve cephe konumunun kesinleştirilmemesi, tapu devrinin iş ilerlemesinden bağımsız yapılması ve malzeme şartnamesinin sözleşmeye eklenmemesi. Bunları ilk toplantıda masaya koymak, sonradan yaşanacak anlaşmazlıkların büyük kısmını ortadan kaldırır.
Yetkili idare
Ruhsat başvurusu, parselin belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmamasına göre değişir. Sınır içindeyse Koyulhisar Belediyesi, dışındaysa Sivas İl Özel İdaresi ilgili işlemleri yürütür. Ayrıntılar için imar ve ruhsat sayfamıza bakabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel koşulları ilgili idareden teyit edin.
Arsanızı ya da eski binanızı birlikte değerlendirmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayarak keşif randevusu ayarlayabilirsiniz; dilerseniz iletişim sayfamızdan yazın.