Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, genellikle birilerinin fark ettiği bir çatlakla ya da yıllardır konuşulan bir kaygıyla başlar. Koyulhisar’da eski yapı stoku, Kelkit vadisinin deprem gerçekliğiyle birlikte düşünüldüğünde bu kaygı haksız sayılmaz. Ama karar ne panikle, ne de erteleyerek alınmalıdır; önce bilinmesi gerekenleri sırayla ele almak gerekir. AlbayrakZ Yapı olarak Koyulhisar’daki bina sahiplerine sürecin teknik ve pratik tarafında eşlik ediyoruz; hukuki kısımlarda ise avukat ve ilgili idare devreye girmelidir. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm neden gündeme gelir?
Koyulhisar, Kuzey Anadolu Fay Zonu’nun Kelkit Vadisi hattı üzerindedir. Bu hat, geçmişte büyük depremler üretmiştir ve bölgede yapı güvenliği, yalnızca teorik bir konu değil, yaşamsal bir konudur. Eski yığma, kerpiç ya da yönetmelik öncesi dönemde yapılmış betonarme binalar, günümüz deprem yönetmeliği ile karşılaştırıldığında yetersiz kalabilir. Bu yapıların durumu, uzman kuruluşun incelemesiyle ortaya konur. Yönetmelik gelişimine dair Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği rehberimize bakabilirsiniz.
6306 sayılı Kanun ve riskli yapı tespiti
Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesine ilişkin kanun, riskli yapı tespitini lisanslı kuruluşlara bırakır. Süreç genel olarak şöyle işler:
- Bina maliki ya da malikleri riskli yapı tespiti için başvurur.
- Lisanslı kuruluş binayı inceler, gerekirse malzeme örneği alır ve rapor hazırlar.
- Rapor ilgili idareye iletilir ve sonuç malikler ile tapuya bildirilir.
- Bina riskli çıkarsa malikler güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma yolunu seçer.
- Karar uygulanır ve yeni yapı ruhsat, denetim ve iskân süreçlerinden geçer.
Kanundaki oranlar, süreler ve destek kalemleri zamanla değişebilir; bu nedenle bu sayfada rakam vermiyoruz. Güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan ya da ilgili idareden teyit edin.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Riskli çıkan her bina yıkılmak zorunda değildir; bazı yapılar için güçlendirme mümkündür. Karar, riskli yapı raporuna, güçlendirmenin maliyet ve yapısal etkisine, ayrıca kullanıcıların ihtiyacına göre verilir:
| Seçenek | Uygun olduğu durum | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Taşıyıcı sistem onarılabilir, kullanım alanı korunmak isteniyor | Kullanıcılar çoğu zaman yapıdan geçici olarak ayrılır, alan azalabilir |
| Yıkıp yeniden yapma | Yapı çok zayıf, planı yetersiz veya güçlendirme verimsiz | Malikler arası uzlaşma ve yeni imar hakkı belirleyici |
Karar aşamasında güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz tartışma zemini sunar.
İlçe merkezinde uzlaşma pratiği
Koyulhisar’da dönüşüme aday binaların çoğu birden fazla maliklidir. Yapının bir bölümünü kullanan, bir bölümünü kiraya veren ya da başka şehirde yaşayan malikleri bir araya getirmek, sürecin en zor yanıdır. Uzlaşma sürecini kolaylaştıran pratik adımlar şunlardır:
- Herkesin elinde aynı bilgi olmalı: rapor, teklif ve plan yazılı ve açık.
- Malikler için “ne alacağım” sorusunun cevabı somut olmalı: daire yeri, alan, teslim tarihi.
- Toplantılar mümkünse tek tek görüşmelerle başlamalı.
- Uzakta yaşayan malikler için vekâlet ve iletişim baştan planlanmalı.
Dönüşüm sırasında yaşam: geçici konut ve şantiye
Yıkıp yeniden yapmaya karar veren malikler için en somut soru, inşaat sürerken nerede yaşanacağıdır. Bu, kış aylarında daha da önem kazanır. Kiralık ev bulmak, eşya taşımak, bahçedeki ağaç ve depoları boşaltmak gibi işler için baştan takvim yapmak gerekir. Bina yeniden inşa edilirken kazı ve yıkım aşamasında komşu binaların korunması, toz ve gürültünün yönetilmesi ve hafriyatın taşınması da şantiye planının parçasıdır. Yıkımdan sonra kazılan temelin, vadi koşullarında su ve zemin açısından yeniden değerlendirilmesi gerekebilir; bu da bilinen zemin etüdünden yola çıkılarak yapılır.
Güçlendirme uygulamasında dikkat edilecekler
Güçlendirme kararı verilirse, uygulamanın projeye birebir uyması şarttır. Kolon mantolama, perde ilavesi ya da çelik elemanlarla takviye gibi yöntemlerin her biri belirli bir yapı için hesaplanmıştır. Bu nedenle güçlendirme projesini hazırlayan mühendis ile uygulamayı yapan ekibin iletişim içinde olması, sahada yapılan işin raporlanması ve yapı denetiminin devrede olması gerekir. Kâğıtta yeterli olan projenin sahada eksik uygulanması, güçlendirmenin amacını ortadan kaldırır.
Yeni yapı ve kat karşılığı seçeneği
Yıkıp yeniden yapma kararı alındığında, yapım maliyetini malikler kendi paylarıyla karşılayabilir ya da bir müteahhitle kat karşılığı anlaşması yapabilir. Kat karşılığında sözleşmenin noter düzenlemesiyle yapılması genel kabul gören uygulamadır; ayrıntılı bilgi için Koyulhisar kat karşılığı sayfamıza bakın. Yeni binanın zemin etüdü ve statik projesi ise zemin ve deprem sayfamızda anlatılan ilkelere uygun hazırlanır.
Başvurmadan önce elinizde olması gerekenler
- Tapu kayıtları ve bağımsız bölümlerin malik listesi.
- Binanın varsa eski ruhsat, iskân ya da mimari proje evrakı.
- Yapının yaşı, geçirdiği tadilatlar (kat eklemesi, kolon ya da duvar kesilmesi gibi).
- Görünür hasarların fotoğrafları: çatlak, nem, oturma izi.
- Bütçe çerçevesi ve hangi seçeneğe açık olduğunuz.
Bu bilgiler, riskli yapı tespiti için görüşeceğiniz kuruluşla ve bizimle yapılacak ilk konuşmayı verimli kılar.
Yetkili idare
Riskli yapı süreçlerinde yetkili merci ve ruhsat idaresi, yapının belediye ve mücavir alan içinde olup olmamasına göre değişir. Belediye sınırında Koyulhisar Belediyesi, dışında Sivas İl Özel İdaresi ilgili işlemleri yürütür. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve idari süreçlerde avukat ve ilgili kurumlarla netleştirin, mevzuat değişebilir.
Binanız için sürecin nereden başlayacağını konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bizi arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.