Bir arsaya ev, dükkan ya da apartman yapmak isteyen kişi için ilk somut adım, o arsada ne yapılabileceğinin yazılı olarak öğrenilmesidir. Bu belge imar durumudur. Ardından gelen adım ise yapı ruhsatıdır. Koyulhisar’da bu iki adımın kimin masasından geçtiği, parselin nerede olduğuna göre değişir; bu yüzden büyükşehirlerde alışılmış tek adresli işleyiş burada geçerli değildir. AlbayrakZ Yapı olarak Koyulhisar’da imar durumu ve ruhsat sürecini proje başlangıcında ele alıyoruz; çünkü çizimi yapıp sonra izin sorunuyla karşılaşmak, en pahalı yoldur. Ayrıntılı genel bilgi için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize da bakabilirsiniz.
Koyulhisar’da yetkili idare kim?
Sivas büyükşehir belediyesi olmayan bir ildir. Bu yüzden ruhsat yetkisi şöyle ayrılır:
| Parselin durumu | Yetkili idare |
|---|---|
| Belediye sınırı içinde | Koyulhisar Belediyesi imar birimi |
| Mücavir alan içinde | İlgili belediye (mücavir alan hizmetleri kapsamında) |
| Belediye ve mücavir alan dışında | Sivas İl Özel İdaresi |
| Köy yerleşik alanı | Farklı uygulama olabilir; il özel idaresinden teyit edilir |
Parselin hangi kategoriye girdiğinden emin değilseniz, tapu bilgisiyle belediyeye sorabilirsiniz. Biz de keşifte bunu netleştirmenize yardımcı oluyoruz.
İmar durumu belgesi neyi söyler?
İmar durumu, parselin imar planındaki yerini ve yapılabilecek yapının şartlarını gösterir. Belgede genellikle şunlar bulunur:
- Parselin kullanım türü: konut, ticaret, karma ya da tarım gibi.
- Taban alanı ve emsal (yapılaşma hakkı).
- İzin verilen kat adedi ve yükseklik.
- Yola ve komşu parsellere çekme mesafeleri.
- Varsa özel şartlar: koruma alanı, yol genişletme, kamulaştırma gibi.
Bu bilgiler, projenin sınırlarını çizer. Örneğin belgede izin verilenden büyük bir yapıya kalkışmak, ruhsat aşamasında geri çevrilir. Konut yapmayı düşündüğünüz bir parselin ticari kullanıma izin verip vermediği de buradan öğrenilir.
Ruhsat sürecinin adımları
- Belge toplama: Tapu, imar durumu ve parsel bilgileri.
- Zemin etüdü: Zemin ve temel raporu; deprem yönetmeliği gereği ruhsat için gereklidir.
- Proje hazırlama: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri.
- Yapı denetim sözleşmesi: 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşuyla sözleşme.
- İdareye başvuru: Projelerin ilgili idarede incelenmesi ve onaylanması.
- Ruhsat harç ve bedelleri: Başvurunun tamamlanması ve ruhsatın düzenlenmesi.
- Yapım ve denetim: Aşamalı denetim eşliğinde inşaat.
- İskân: Yapı kullanma izni ve tapuda bağımsız bölümlerin işlenmesi.
Süreç boyunca istenen belgeler ve süreler idareye göre değişebilir. Adımlarla ilgili genel çerçeveyi yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda anlattık; iskân için yapı kullanma izni rehberine bakabilirsiniz.
Köy yerleşik alanında ruhsat: dikkatli okuma
3194 sayılı İmar Kanunu’nun köy yerleşik alanlarına ilişkin hükmü, belediye ve mücavir alan dışındaki köylerde belirli yapılar için ruhsat aranmamasına imkân tanıyabilir. Bu, “hiçbir izin gerekmez” anlamına gelmez: yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması, yönetmeliklerin ve deprem güvenliği ilkelerinin gözetilmesi ve ilgili idarenin bilgisinin bulunması gerekir. Uygulama ve sınırlar zamanla değişebildiği için projeye başlamadan Sivas İl Özel İdaresi’nden güncel bilgiyi almanızı öneririz. Detaylı anlatım köyde ev yapmak yazımızdadır.
Vadi ilçesinde imarda sık karşılaşılan durumlar
Koyulhisar gibi eğimli ve dar vadili bir ilçede imar konusunda şu durumlarla sık karşılaşılır:
- Yola çekme mesafesi: Dar yollarda çekme mesafesi parselin kullanılabilir alanını azaltır.
- Eğim ve kot: İmar planı yapı yüksekliğini belirli bir zemin kotundan ölçer; eğimli parselde bu ölçü yapıyı nasıl etkilediğini projede çözmek gerekir.
- Dere yatağı ve yüzey suyu: Parselin yakınında dere ya da su yolu varsa özel mesafe ve koruma şartları olabilir.
- Hisseli tapu: Ortak mülkiyette proje, hissedarların yazılı onayıyla ilerler.
Bu başlıkların her biri, projenin daha çizim aşamasında öngörülmelidir.
Ruhsattan önce sahada yapılacaklar
Ruhsat başvurusundan önce parsel sahada mutlaka görülmelidir. Sınırlar, komşu yapılar, eğim ve erişim yolu gibi unsurlar çizimlerle uyuşmuyorsa, ruhsat aşamasında ya da yapım sırasında sorun çıkar. Bu yüzden ilk keşifte parselin köşe noktalarını, komşu bina mesafelerini ve yol kotunu kaydederiz. Konut projelerinde bu bilgiyi konut ve apartman projeleri sayfamızdaki süreçle bağlarız; zemin çalışması için ise zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Başvuru dosyasında en sık yapılan eksikler
İdarelerde ruhsat dosyalarının geri dönmesinin nedenleri çoğunlukla benzerdir: projelerin imar durumuyla uyuşmaması, zemin etüdünün eksik ya da tarihi geçmiş olması, tapu bilgisindeki hisse uyumsuzluğu, statik projede yönetmelik güncellemesinin dikkate alınmaması ve yapı denetim evraklarının eksikliği. Dosyayı sunmadan önce bir kez bütün olarak gözden geçirmek, süreyi uzatmaz, kısaltır. Ruhsat sonrasında proje değişikliği gerekirse bu da idareye bildirilmeli ve gerekiyorsa tadil ruhsatı alınmalıdır; sahada yapılan plansız değişiklikler iskân aşamasında sorun çıkarır.
Başvuru öncesi kısa kontrol
- Tapu senedi ve hissedar bilgisi tamam mı?
- Parselin belediye, mücavir alan ya da köy statüsü doğrulandı mı?
- İmar durumu güncel mi?
- Zemin etüdü ve proje setleri hazır mı?
- Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi yapıldı mı?
- Komşu parsel sınırları ve çekme mesafeleri sahada doğrulandı mı?
- Ruhsat sonrası proje değişikliği ihtimali varsa idareyle konuşuldu mu?
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve uygulama değişebilir, güncel şartları ilgili idareden teyit edin. Parseliniz için keşif planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.