Akıncılar’da arsa almadan, ev yapmaya başlamadan ya da eski yapıyı yenilemeden önce cevabı bilinmesi gereken soru, parselin hangi idarenin yetkisinde olduğu ve hangi yapılaşma koşullarına tabi bulunduğudur. Küçük bir ilçede bile bu sorunun cevabı parselden parsele değişir: ilçe merkezindeki planlı bir parsel ile köy yerleşik alanındaki bir arsa farklı kurallara bağlıdır. Bu sayfa, Akıncılar’da imar durumu ve yapı ruhsatı sürecini adım adım anlatır. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize de bakabilirsiniz.
Akıncılar’da yetkili idare kimdir?
Sivas büyükşehir belediyesi değildir; bu yüzden idari yetki, parselin konumuna göre şöyle ayrılır:
- Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki parseller: İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ilgili belediyede yürür.
- Bu sınırların dışındaki köy parselleri: Yetkili idare Sivas İl Özel İdaresi’dir.
Parselinizin hangi gruba girdiğini ada ve parsel numarasıyla öğrenirsiniz. Bu bilgi, sürecin geri kalanını belirlediğinden, arsa satın almadan ya da proje çizdirmeden önce netleştirilmelidir.
İmar durumu belgesinde neye bakılır?
Planlı alanda imar durumu, parselin kullanım kararını ve yapılaşma koşullarını gösterir. Belgede aranan başlıca bilgiler şunlardır:
- Kullanım kararı: konut, ticaret, karma ya da tarım.
- Kat adedi, taban alanı ve yapılaşma düzeni.
- Çekme mesafeleri.
- Yola cephe ve yol genişliği.
- Varsa özel şartlar, koruma ya da afet kısıtları.
Plansız köy alanında ise bu belge yerine, yerleşik alan sınırı, yol durumu ve komşu parsellerle ilişki gibi başka veriler öne çıkar. Bu ayrımı bilmeden yapılan “komşu ne kadar yaptıysa ben de o kadar yaparım” varsayımı çoğu zaman yanlış çıkar.
Köy yerleşik alanında ruhsat: dikkatli okuma
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köy yerleşik alanlarında belirli yapılar için ruhsat aranmayabileceğini öngörür. Bu, “izinsiz yapılabilir” anlamına gelmez: fen ve sağlık kurallarına uyum gerekir ve ilgili idarenin bilgisi olmalıdır. Uygulamayı en güncel haliyle Sivas İl Özel İdaresi’nden teyit etmek gerekir. Ruhsat aranmasa da depreme uygun taşıyıcı sistem ve zemin bilgisi, yapının güvenliği için vazgeçilmezdir. Konunun günlük tarafını köyde ev yapmak yazımızda daha geniş anlattık.
Tarla, bağ-bahçe ve arsa: tapu vasfını sorgulamak
Akıncılar’da parsellerin bir kısmı tarım ya da orman niteliğinde olabilir. Tapuda “tarla” ya da “bağ” vasfında görünen parselde konut yapmak genelde mümkün değildir; yapılaşma imarlı alanda ya da özel izinle sınırlı durumlarda mümkündür. Arsa satın almadan önce, satıcının sözüne değil tapu kaydına ve imar durumuna güvenmek gerekir. Alacağınız arsanın fiilî kullanımı ile tapu vasfının aynı olmayabileceğini de aklınızda tutun.
Ruhsat öncesi kontrol listesi
Ruhsat başvurusuna gitmeden önce şu belgeler hazır olmalıdır:
- Güncel tapu kaydı ve şerhlerin kontrolü.
- İmar durumu ya da yerleşik alan yazısı.
- Zemin ve temel etüdü.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri.
- Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme.
- İdarenin istediği harç ve evrak.
Ruhsatın ardından yapım, 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşunun denetimiyle yürür. Yapı bitince yapı kullanma izni (iskân) alınır; yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de gerekir. Bu adımların ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır ve iskân rehberimizi okuyabilirsiniz.
Akıncılar’da sık yapılan hatalar
- İmar durumunu almadan arsa satın almak.
- Zemin etüdünü ruhsat sonrasına bırakmak.
- Köy yerleşik alan uygulamasını “izin gerekmez” diye okumak.
- Ortak arsada bir malikin muvafakatini almamak.
- Tadilat sırasında ruhsat gerektirecek bir değişikliği “küçük iş” saymak.
Yapıya başlamadan önce yapılacak bir yerinde keşif ve belge kontrolü, bu hataların çoğunu önler.
Komşu parsel, yol ve çekme mesafesi
Küçük yerleşimlerde parsel sınırları her zaman kadastral çizgiyle fiilî kullanım arasında örtüşmez. Bahçe duvarının, komşunun yapısının ya da köy yolunun sınırın neresinde durduğu, yeni yapının çekme mesafesini belirler. Bu yüzden ruhsat aşamasından önce kadastro ya da harita mühendisiyle sınır teyidi yaptırmak, sonradan çıkabilecek komşuluk anlaşmazlığını azaltır. Yola cephe, yol genişliği ve yol kotu da yapının giriş seviyesini etkiler. Eğimli parselde yol seviyesinden aşağıda ya da yukarıda kalmak, temel ve drenaj tasarımını doğrudan değiştirir.
Birden çok hissedarlı arsada ise yapı için tüm maliklerin muvafakati istenebilir; hisseli tapuda bir malikin tek başına yapı yapması sorun yaratır. Bu konuda avukat görüşü almak yararlıdır.
İlgili Akıncılar sayfaları
Arsa üzerinde kat karşılığı düşünüyorsanız Akıncılar kat karşılığı inşaat sayfamıza, zemine ilişkin bilgi için zemin ve deprem sayfamıza bakın. İlçenin genel özeti Akıncılar bölge sayfasında yer alıyor.
Hangi idareye gideceğinizden emin değilseniz, ilk telefon görüşmesinde ada ve parsel numarasını söylemeniz çoğu zaman yeterlidir; görevliler parselin sınır içinde ya da dışında olduğunu buna göre bildirir.
Sizinle çalışmak isteriz
Parselinizin ada-parsel bilgisini 0533 659 21 71 numarasına gönderebilir veya iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Keşif için Akıncılar’a geliyoruz. İmar mevzuatı ve idari uygulamalar değişebilir; güncel durumu Sivas İl Özel İdaresi ya da ilgili belediyeden teyit edin.