Doğanşar’da bir arsa aldıysanız ya da elinizdeki parselde ev, dükkan ya da depo yapmayı düşünüyorsanız, ilk cevaplamanız gereken soru “hangi idareye başvuracağım” olmalıdır. İlçede ruhsat işlemleri parselin belediye ve mücavir alan sınırları içinde mi dışında mı olduğuna göre farklı bir yol izler. Bu sayfa, Doğanşar’da imar durumunu öğrenmek ve yapı ruhsatı almak isteyen kişiler için adım adım bir yol haritasıdır. Genel çerçeve için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize de bakabilirsiniz.
Doğanşar’da hangi idare yetkili?
Sivas büyükşehir değildir; bu nedenle iki ayrı yol vardır.
| Parselin yeri | Yetkili idare | Not |
|---|---|---|
| Belediye ve mücavir alan içinde | Doğanşar Belediyesi | İmar durumu, ruhsat, iskân |
| Bu sınırların dışında (köy parselleri) | Sivas İl Özel İdaresi | Köy yerleşik alanında uygulama farklı olabilir |
| Tarım, mera ya da orman niteliğindeki alan | Ek izin gereken ilgili kurumlar | Parselin niteliğine bağlı |
Parselin hangi gruba girdiğini tapu ve idare kayıtları gösterir. Emin olmadığınız durumda önce tapu bilgilerinizle idareye sormak, yanlış kapıda zaman kaybetmenin önüne geçer.
İmar durumu belgesinde sorulacak sorular
İmar durumu, parselde ne tür bir yapının, kaç kat ve hangi taban alanıyla yapılabileceğini gösterir. Belgeyi alırken şunları da sorun:
- Parsel hangi plan içinde, kullanım kararı nedir?
- Yola cephe, çekme mesafesi ve komşu parsel koşulları nelerdir?
- Parselde kamulaştırma, yol ya da yeşil alan kararı var mı?
- Arazinin niteliği (konut, tarım, mera) yapılaşmaya elverişli mi?
Belgenin nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda ayrıntılandırdık. Belgeyi almadan projeye başlamak risklidir.
Köy yerleşik alanı ve İl Özel İdaresi süreci
Belediye ve mücavir alan dışında kalan köy parsellerinde ruhsat işlemleri Sivas İl Özel İdaresi’nde yürür. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşik alanında belirli yapılarda yapı ruhsatı aranmayabilir; ancak fen ve sağlık kurallarına uyum ve ilgili idarenin bilgisi gerekir. Ruhsat aranmaması, deprem yönetmeliğine ve zemin gerçeğine uymama anlamına gelmez. Eğimli köy parselinde ruhsatsız yapılan bir ev, ilk kışta ya da ilk depremde en pahalı hatayı gösterir. Güncel uygulamayı mutlaka idareden teyit edin; köy için ayrıca köyde ev yapmak ve izinler yazımızı okuyabilirsiniz.
Ruhsat başvurusunun adımları
- Tapu kaydı ve imar durumu belgesinin hazırlanması
- Zemin ve temel etüdünün yapılması
- Mimari, statik, tesisat ve elektrik projelerinin çizilmesi
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme
- Yapı sahibinin imza ve yetki belgeleriyle başvurunun sunulması
- İdarenin inceleme yapması, eksiklerin tamamlanması
- Harç ve diğer ödemelerin ardından ruhsatın düzenlenmesi
Zemin etüdünün neden şart olduğunu ayrı bir rehberde yazdık; Doğanşar’ın yamaçlı parsellerinde bu etüdün eğim ve su bulgularına odaklanması beklenir. İlçedeki bulgular için zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Ruhsat sürecinde zamanı ne belirler?
Ruhsatın süresi tek bir sayıya bağlanamaz; dosyanın eksiksizliği, projenin idarece incelenme hızı ve düzeltme gereken noktaların sayısı belirleyicidir. Eksik ya da çelişkili bir dosya, en sık geri dönme sebebidir. Bu nedenle başvurudan önce mimari, statik ve tesisat projelerinin birbirini tutup tutmadığı gözden geçirilir: bir projede gösterilen bodrum ya da istinat, diğerinde de aynı ölçüde yer almalıdır. Zemin etüdündeki temel önerisi ile statik projedeki temel türü uyumlu olmalıdır. İdareden gelen düzeltme talepleri yazılı olarak alınmalı, yanıtlar da yazılı verilmelidir. Bu düzen, hem süreci hızlandırır hem de sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkta kayıt bırakır. Ruhsatın ardından projede değişiklik isteniyorsa, örneğin bir oda eklemek ya da kat yüksekliğini değiştirmek, bunun revize ruhsat gerektirip gerektirmediği yapıya başlamadan önce idareye sorulmalıdır.
Yapı denetimi ve iskân
4708 sayılı Kanun uyarınca ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Denetçi temel, kolon-kiriş ve tesisat gibi aşamalarda uygulamanın projeye uygunluğunu kayıt altına alır. Yapı bitince yapı kullanma izni (iskân) başvurusu yapılır; yeni binalarda enerji kimlik belgesi de istenir. İskân alınmadan abonelik ve tapuda kat mülkiyeti işlemleri tamamlanamayabilir. Görev tanımını yapı denetim firması ne yapar yazımızda açıkladık.
Belge çantası ve sık yapılan hatalar
Başvurudan önce güncel tapu, imar paftası, zemin etüdü raporu, proje müellif belgeleri ve yapı denetim sözleşmesi hazır olmalıdır. Sık yapılan hatalar şunlardır:
- Zemin etüdünü ruhsat sonrasına bırakmak
- Ruhsatta olmayan kat, bodrum ya da çıkma eklemek
- İstinat duvarını projede göstermeyip sonradan “bahçe duvarı” diye yaptırmak
- Komşu parsel sınırını ölçmeden temel kazmak
- Parselin niteliğini (tarım, mera) öğrenmeden alım yapmak
Her biri hem ceza hem zaman kaybı doğurabilir. Ev planlıyorsanız Doğanşar konut projeleri sayfamız hazırlık sırasını gösterir.
Mevzuat notu
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi yansıtır. Mevzuat, planlar ve idari uygulamalar değişebilir; her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Başvurudan önce güncel şartları ilgili idareden teyit edin, hukuki soruları avukatla netleştirin.
Doğanşar’daki parseliniz için ruhsat yolunu birlikte çizmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz. Keşif için parselinize geliriz. Belgelerinizi yazılı iletmek isterseniz iletişim sayfası uygundur.