Tuzla’da arsasını değerlendirmek, eski binasını yenilemek ya da yeni bir konut yaptırmak isteyen kişi için ilk adım, parselin hangi kullanım fonksiyonunda kaldığını bilmektir. Bu ilçede kıyı bandı, tersane ve sanayi alanları, yerleşik mahalleler ve daha seyrek yapılaşmış iç kesimler birbirinden çok farklı davranır. AlbayrakZ Yapı olarak Tuzla’daki işleri her zaman randevuyla yapılan yerinde keşifle başlatıyoruz; çünkü aynı ilçe içinde iki parselin kaderi birbirine hiç benzemeyebilir.
Tuzla’da inşaat firması seçerken parselin konumu neden belirleyici?
Tuzla, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısındaki en doğu ilçelerinden biridir ve Kocaeli sınırına dayanır. Bu coğrafi konum ilçeye iki kimlik verir. Kıyıya ve ana arterlere yakın kesimlerde yerleşik, apartman ağırlıklı mahalleler görülür. Daha içeride ise seyrek dokulu, bahçeli ve site tipi yapılaşmaya açık parsellerle karşılaşırsınız. Bunların arasına da ilçenin sanayi ve tersane karakteri girer.
İnşaat firması seçerken bu farkı gözden kaçırmamak gerekir. Kıyıya yakın bir parselde yüksek nem, tuzlu hava ve rüzgâr cephe malzemesini belirlerken, iç kesimdeki eğimli bir parselde istinat ve yağmur suyu yönetimi öne çıkar. Sanayi komşuluğu olan bir adada ise gürültü, toz ve ağır taşıt trafiği hem tasarımı hem de şantiye düzenini etkiler.
Tuzla’da hangi yapı türü nerede öne çıkıyor?
Yerleşik mahallelerde en sık karşılaşılan talep, eski bir apartman ya da müstakil evin yerine daha yeni bir bina yapmaktır. Bu talebi karşılayan model genellikle kat karşılığı inşaat modelidir. Arsa sahibi arsa payı verir, karşılığında bağımsız bölüm alır. Daha geniş parsellerde ise konut ve apartman projeleri ya da anahtar teslim müstakil ev ve villa çalışmaları gündeme gelir.
Sanayi ve lojistik akslarına yakın kesimlerde ise ticari ve karma yapılar ihtiyacı doğar. Bu yapılarda zemin kat kullanımı, yükleme boşaltma alanı ve otopark düzeni tasarımın merkezindedir. Var olan binaların bakımı için ise tadilat ve renovasyon ile tüm dış cephe uygulamaları çalışmaları daha uygun bir yoldur.
Tuzla’da imar ve ruhsat süreci kimde yürür?
İstanbul büyükşehirdir, ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Tuzla’da da başvurular Tuzla Belediyesi’nin ilgili birimlerine yapılır. Süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ruhsat ve iskan maddeleri çerçevesinde ilerler. Ruhsata tabi yapılar ayrıca 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir.
Başlangıç sırası çoğu zaman şöyledir:
- Tapu kaydı ve parselin güncel durumunun kontrolü.
- Belediyeden yazılı imar durumu belgesinin alınması.
- Zemin ve temel etüdünün yaptırılması.
- Mimari, statik ve tesisat projelerinin hazırlanması.
- Yapı denetim kuruluşunun belirlenmesi ve ruhsat başvurusu.
Bu adımların ayrıntısını yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda ve imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde bulabilirsiniz. Tuzla’ya özgü ayrıntılar için Tuzla imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza göz atın.
Marmara kıyısı ve deprem bağlamı
Tuzla, Marmara Denizi’nin kuzeyinden geçen fay hattına yakın bir bölgede yer alır ve 17 Ağustos 1999 depremi bu bölgenin yapı güvenliğine bakışını kalıcı olarak değiştirdi. Bugün yeni yapılar Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanır. Bu yönetmelik eski deprem bölgesi derecesi yerine, konuma özel yer hareketi değerleriyle çalışır.
Bu yüzden zemin etüdü Tuzla’da formalite değil, tasarımın girdisidir. Kıyıya yakın dolgu ya da alüvyon karakterli zeminlerle daha sert kaya zeminler aynı ilçede yan yana bulunabilir; temel sistemi ve bodrum su yalıtımı buna göre değişir. Ayrıntılar için zemin etüdü neden önemli yazımıza ve Tuzla zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Eski binalar: güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Tuzla’nın yerleşik bölgelerinde yıllar içinde yapılmış, farklı dönemlerin yönetmeliklerine göre inşa edilmiş çok sayıda bina vardır. Bu binaların bir kısmı için güçlendirme mantıklı olabilir, bir kısmı için ise yıkıp yeniden yapmak daha sağlıklı bir çözümdür. Karar, riskli yapı tespit raporu, kat maliklerinin uzlaşması ve parselin imar hakları birlikte değerlendirilerek verilir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, riskli yapı tespitinin lisanslı kuruluşlarca yapılmasını ve malikler arasında gerekli uzlaşmanın sağlanmasını içerir. Bu konuların Tuzla’daki işleyişini Tuzla kentsel dönüşüm ve Tuzla riskli yapı ve güçlendirme sayfalarında ele alıyoruz. Genel çerçeve için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz da faydalıdır.
Şantiye lojistiği: Tuzla’da işin görünmeyen kısmı
Tuzla’da iş programı yalnızca inşaat takvimine bağlı değildir. Ağır taşıtların yoğun geçtiği akslar, sanayi vardiyalarına bağlı trafik ve bazı kesimlerde dar ada yapıları hafriyat çıkışını, beton pompası kurulumunu ve vinç yerleşimini etkiler. Bu yüzden keşifte parselin çevresini, ulaşımını ve komşu yapıları da not ederiz.
Kıyıya yakın bölgelerde kış aylarında ıslak ve rüzgârlı hava, beton dökümü ve dış cephe işlerinde planlama gerektirir. Bunun için kışın inşaat ve soğuk havada beton yazımıza göz atabilirsiniz.
Tuzla’da çalışma yöntemimiz
İşe keşifle başlarız: parseli ya da binayı yerinde görür, belgeleri inceler, ilçe belediyesinden hangi bilgilerin alınacağını netleştiririz. Ardından proje ve ruhsat hazırlığı, sözleşme, yapım ve teslim aşamaları gelir. Sözleşmede teslim takvimini ve kapsamı açık yazarız; zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Tüm bunlar bir sonuç vaadi değil, çalışma biçimimizin tarifidir.
Tuzla için buluşmaları randevuyla ve yerinde yapıyoruz. Komşu ilçelerde çalışma yapmayı düşünenler Pendik ve Kartal sayfalarına ya da İstanbul Anadolu Yakası sayfamıza bakabilir.
Bu sayfadaki mevzuat bilgileri genel niteliktedir; uygulama ve şartlar değişebilir, güncel durumu Tuzla Belediyesi’nden teyit edin. Hukuki konularda avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz.
Tuzla’daki parselinizi ya da binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından da bize yazabilirsiniz.