Başıbüyük’te bir arsa ya da eski bir yapı sahibiyseniz, işin en önemli farkı çoğunlukla parselin kendisidir: Maltepe’nin iç ve yukarı kesimlerinde yer alan bu mahallede eğim, yapılaşmayı belirleyen başlıca faktörlerden biridir. Maltepe Başıbüyük inşaat firması ya da kat karşılığı müteahhit arayan bir mal sahibi için ilk adım, parselin topoğrafyasını ve zeminini anlamaktır. Bu sayfa, eğimli ve iç kesim parsellerde inşaat kararı verirken neye bakılması gerektiğini anlatıyor.
Başıbüyük’te eğimli parselde inşaat neden ayrı planlanır?
Kıyı bandındaki düz parselle yamaçtaki bir parsel aynı işi yapmaz. Eğimli arazide bir ucu yolla aynı kotta, diğer ucu belirgin biçimde yukarıda ya da aşağıda olabilir. Bu durum şu sonuçları doğurur:
- Bodrum kat bir tarafta tamamen toprak altında, diğer tarafta yarı açıkta kalabilir
- Hafriyat miktarı ve kazı güvenliği düz araziye göre daha dikkatli ele alınır
- Giriş kotu ve otopark rampası tasarımı parselin eğimine göre çözülür
- Komşu parselle kot farkı varsa istinat duvarı gündeme gelir
Bunların hiçbiri çözülemez engel değildir, fakat projeye sonradan eklenirse hem bütçeyi hem takvimi zorlar. Bu yüzden ilk keşifte parselin kotları, komşu yapıların temel seviyesi ve mevcut istinat duvarları not edilir.
Zemin etüdü: Başıbüyük’te neden pazarlık konusu değildir?
Zemin ve temel etüdü, ruhsat için gereklidir ve eğimli arazide ayrı bir önem taşır. Etüt, zeminin taşıma kapasitesini, yer altı suyu durumunu ve şev stabilitesini ortaya koyar. Yamaç parselinde özellikle şevin kayma riski ve kazı sırasında yan yüzeylerin davranışı değerlendirilir. Etüt sonucuna göre temel sistemi, istinat tipi ve drenaj çözümü belirlenir.
Etüt yaptırmadan kat karşılığı sözleşmesi imzalamak, bir bilinmeyenin üzerine anlaşma yapmak demektir. Zemin sorunlu çıkarsa temel maliyeti değişir ve taraflar arasında “bunu kim üstlenecek” sorusu doğar. Bu konuyu zemin etüdü rehberimizde daha teknik düzeyde okuyabilirsiniz.
İstinat duvarı ve drenaj: görünmeyen ama belirleyici işler
Eğimli parselde yağış suyunun nereye gideceği, inşaat bittikten yıllar sonra bile hissedilen bir konudur. Temel çevresinde su birikirse bodrum nemi ve yalıtım sorunları başlar. Bu yüzden istinat arkası drenaj, yüzey suyu toplama ve tahliye hattı projede gösterilir. Kontrol listesi şöyledir:
- İstinat duvarı boyutlandırması statik projede yer alıyor mu?
- Duvar arkasına drenaj tabakası ve toplama borusu öngörülmüş mü?
- Yüzey suyu yola veya uygun bir hatta güvenli biçimde yönlendiriliyor mu?
- Bodrum çevresinde su yalıtımı temel projesiyle uyumlu mu?
Su yalıtımı konusunu temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde ayrıntılı ele aldık.
Başıbüyük’te kat karşılığı inşaat: eğimli parselde nelere dikkat edilir?
Kat karşılığında arsa sahibi ile müteahhit, projede ortaya çıkacak bağımsız bölümleri paylaşır. Eğimli parselde bu paylaşımı netleştirmek, düz parsele göre daha fazla ayrıntı gerektirir çünkü hangi dairenin hangi kotta, hangi manzaralı ve hangi girişli olacağı değer farkı yaratabilir. Bu nedenle sözleşmenin ekinde ön proje, kat planları ve daire dağılımı yer almalıdır. Kat karşılığı modelinin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Başıbüyük’e özel kat karşılığı ayrıntıları ise Başıbüyük kat karşılığı inşaat sayfamızda yer alıyor.
Yamaç sokaklarında şantiye erişimi
Eğimli bir mahallede mikser, pompa ve hafriyat kamyonu için sokağın eğimi ve dönüş yarıçapı, arsanın büyüklüğü kadar önemlidir. Dik ve dar bir yokuşta ağır araç manevrası hem güvenlik hem komşu araçlar açısından risk yaratır. Keşifte bu yüzden sokağın bir ucundan diğerine yürüyerek gerçek erişim yolları görülmelidir.
İç kesim iklimi ve cephe
Sahil bandına göre daha içeride yer alan bir mahallede rüzgâr ve yağışla karşılaşma biçimi farklılaşabilir. Yamaçta bir bina rüzgâra ve yağmura açık kalan cephesiyle daha fazla ilgilenmeyi gerektirir. Bu nedenle mantolama, cephe kaplaması ve çatı detayları proje aşamasında yönlerine göre ele alınır. Isı yalıtımının temel ilkeleri için mantolama ve ısı yalıtımı rehberimiz, uygulama hizmeti için tüm dış cephe uygulamaları sayfamız faydalı olacaktır.
Ruhsat merci, deprem ve kentsel dönüşüm
Başıbüyük’te ruhsat ve iskan işlemleri Maltepe Belediyesi’nde yürür. Yeni yapılar TBDY 2018 kapsamında tasarlanır ve yapı denetim kuruluşu denetiminde yükselir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yönetmeliğe tam uyumun neden hayati olduğunu hatırlatır. Eski bir binanız varsa 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırma seçeneğiniz vardır; bu sürecin çerçevesini Başıbüyük kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık.
AlbayrakZ Yapı ile Başıbüyük’te nasıl ilerlenir?
Yerinde keşif, topoğrafya ve zemin bilgisi toplama, projeye uygun bir ruhsat planı çıkarma ve sözleşmede teslim takvimini açık yazma adımlarıyla ilerliyoruz. Görüşmeler randevuyla yerinde keşif şeklinde yapılır.
Komşu mahalleleri de inceleyebilirsiniz: Bağlarbaşı sayfamız yoğun yerleşik dokuya, Büyükbakkalköy sayfamız küçük parsellere odaklanıyor.
Arsanız için bir ilk görüşme planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından bize yazın. Mevzuat ve imar koşulları değişebilir; güncel durum için Maltepe Belediyesi’nden teyit almanızı öneririz.