Başıbüyük’te kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen bir arsa sahibi, birçok başka ilçeden farklı olarak parselin eğimiyle yüzleşir. Maltepe’nin iç ve yukarı kesimlerinde yer alan bu mahallede parseller, kimi zaman sokakla aynı kotta başlayıp arkaya doğru yükselir; kimi zaman da yol seviyesinin altında kalır. Bu sayfa, Başıbüyük kat karşılığı inşaat sözleşmesine oturmadan önce eğimin sözleşmeye ve projeye nasıl yansıdığını anlatıyor.
Eğimli arsada kat karşılığı sözleşmesi neden farklı yazılır?
Düz bir arsada projenin tüm katları aşağı yukarı aynı mantıkla çıkar. Eğimli arsada ise aynı bina, bir cephede beş katlı, diğer cephede altı katlı görünebilir. Bu fark, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşımı doğrudan etkiler; çünkü kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı ve hatta dairelerin değeri kotlara göre değişir. Sözleşmeden önce netleşmesi gerekenler:
- Bodrum ve zemin katın imar mevzuatına göre nasıl sayılacağı
- Bağımsız bölümlerin hangi kotta yer alacağı
- Otopark girişinin hangi kotta ve nasıl çözüleceği
- Bahçe ve teras alanlarının hangi bölüme bağlanacağı
- Eğim nedeniyle oluşabilecek ek imalatların (istinat, rampa) kime ait olduğu
Bu başlıkların tamamı ön projeyle birlikte yazılı hâle getirilmeli, kat planları ve kesitler sözleşme eki olmalıdır. Sözleşmenin genel dikkat noktaları için kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakın.
Kazı, hafriyat ve iksa: Başıbüyük’te eğim ne kadar iş yaratır?
Eğimli arazide yapılacak kazı, parselin yükselen tarafında toprak şevi bırakır. Bu şevin stabilitesi, zemin etüdündeki verilerle ve statik hesaplarla değerlendirilir. Gerekirse kazı sırasında geçici iksa uygulanır, kalıcı olarak da istinat duvarı yapılır. Hafriyat, mevzuata uygun biçimde izinli döküm alanına götürülür. Eğimli parselde bunların planı şöyle yürür:
- Topoğrafik ölçüm ve zemin etüdü
- Kazı ve iksa yönteminin belirlenmesi
- Hafriyat nakliye güzergâhı ve sokak koşullarının değerlendirilmesi
- Komşu parsel ve yolun kazıdan etkilenmemesi için önlemler
- Temel ve bodrum perdelerinin imalatı ve su yalıtımı
Zeminin önemi konusunda zemin etüdü rehberimizi, su yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı yazımızı okuyabilirsiniz.
Sözleşmeden önce parseli birlikte gezmek
Kat karşılığı görüşmelerinde parseli birlikte gezmek, kâğıt üzerinde görünmeyen birçok ayrıntıyı ortaya çıkarır. Arsa sahibi ile müteahhit birlikte parselin alt ve üst sınırında durup komşu yapıların temel seviyesine, mevcut istinat duvarlarının durumuna ve yağış suyunun doğal akış yönüne bakmalıdır. Bu ziyaretten çıkan notlar ön projeye işlenir ve sözleşmenin ekine girer. Böylece iki taraf da aynı arazi gerçeğini konuşmuş olur.
Ruhsat ve yapı denetimi
Ruhsat başvurusu, Maltepe Belediyesi’ne yapılır. Projeler imar durumuna, zemin etüdüne ve TBDY 2018’e uygun hazırlanır; yapı, yapı denetim kuruluşu denetiminde yükselir. Ruhsat aşamasında topoğrafik ve kot bilgilerinin doğru işlenmesi önemlidir; hatalı kotla alınmış ruhsat, iskan aşamasında sorun çıkarabilir. Ruhsat adımlarını yapı ruhsatı rehberimizde bulabilirsiniz.
Sözleşme kontrol listesi
| Başlık | Kontrol |
|---|---|
| Arsa bilgileri | Tapu, imar durumu ve topoğrafya belgeleri eklendi mi? |
| Ön proje | Kat planları ve kesitler sözleşme ekinde mi? |
| Daire dağılımı | Kotlar ve numaralar yazılı mı? |
| Zemin etüdü | Kim yaptıracak, sonuca göre değişiklik nasıl ele alınacak? |
| İstinat ve drenaj | Kapsam ve sorumlu taraf net mi? |
| Teslim takvimi | Aşamalı ve tarihli mi? |
| Noter | Düzenleme şeklinde yapıldı mı? |
Kat karşılığı sözleşmeleri taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bilgidir; sözleşme öncesi avukat ve noter ile netleştirin.
Manzara ve kot: dairelerin değeri nasıl paylaşılır?
Eğimli arazide üst kotlardaki daireler manzara, alt kotlardaki daireler ise bahçe ilişkisi bakımından farklı özellik taşıyabilir. Kat karşılığı paylaşımında bu farkların göz ardı edilmesi, sonradan hoşnutsuzluk doğurur. Sözleşmenin paylaşım eki hazırlanırken:
- Her bağımsız bölümün kotu, cephesi ve bakış yönü listelenmeli
- Bahçeli veya teraslı dairelerin ek alanları yazılmalı
- Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki dağılım bu farklar gözetilerek konuşulmalı
Bu ayrıntıların yazıya dökülmesi, paylaşımın tarafsız ve izlenebilir olmasını sağlar.
Yerel iklim: yamaçta cephe ve çatı
Mahalle Marmara’ya yakın olsa da iç kesimde yer aldığı için yağış ve rüzgâr etkisi kıyı bandından farklı hissedilebilir. Açık yamaç cepheleri yağmurdan ve rüzgârdan daha çok etkilenir; bu nedenle mantolama, pencere detayı ve çatı su yalıtımı, yönlere göre planlanmalıdır. Isı yalıtımı ilkeleri için mantolama ve ısı yalıtımı rehberimiz, uygulama için tüm dış cephe uygulamaları hizmetimiz yardımcı olacaktır.
AlbayrakZ Yapı yaklaşımı
Keşifte parselin kotlarını, komşu yapıların temel seviyesini ve yola erişimi gözlemliyor, zemin etüdünü ruhsat öncesinde istiyor, sözleşmede kotları ve teslim takvimini açıkça yazıyoruz. Görüşmelerimiz randevuyla, yerinde keşif şeklinde olur.
Kat karşılığının genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız, mahalleye dair genel çerçeve için Başıbüyük sayfamız, eski yapıda dönüşüm gündemi olanlar için Başıbüyük kentsel dönüşüm sayfamız mevcut.
Arsanızın kotlarını ve olasılıkları birlikte konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşın veya iletişim sayfasından yazın. İmar mevzuatı değişebilir; güncel şartlar için Maltepe Belediyesi’nden teyit alın.