Bağlarbaşı’nda kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen bir arsa ya da bina sahibi için ilk adım, “hangi müteahhit?” sorusundan önce “hangi koşullarda?” sorusunu yanıtlamaktır. Maltepe Bağlarbaşı kat karşılığı sözleşmesi, sizin arsanıza karşılık müteahhidin inşa edeceği bağımsız bölümleri kapsar; dolayısıyla belirsiz kalan her nokta, ilerde iki taraf için de tartışma konusu olur. Bu sayfa, sözleşmeye oturmadan önce sırayla hangi başlıkların netleşmesi gerektiğini gösteriyor.
Bağlarbaşı’nda kat karşılığı süreci hangi adımlarla ilerler?
Sürecin genel çerçevesi tüm ilçelerde benzerdir; farkı yerel koşullar yaratır. Bağlarbaşı gibi yoğun yerleşik bir mahallede süreç şu sıra ile yürür:
- Keşif ve belge toplama: Parselin tapusu, imar durumu ve varsa mevcut yapının evrakları incelenir
- Ön proje: Parselde yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı ve kat planı taslağı çıkarılır
- Paylaşım görüşmesi: Arsa sahibi ile müteahhit arasında daire dağılımı konuşulur
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde imzalanır
- Proje ve ruhsat: Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır, Maltepe Belediyesi’nden yapı ruhsatı alınır
- Yıkım ve inşaat: Eski yapı varsa yıkılır, zemin etüdü sonuçlarına göre temel atılır
- Teslim ve iskan: Yapı kullanma izni alınır, daireler teslim edilir
Ruhsat aşamasını yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizden adım adım izleyebilirsiniz.
Sözleşmede daire dağılımı nasıl yazılmalı?
Kat karşılığı anlaşmalarında en sık yaşanan tartışma, hangi dairenin kime ait olduğudur. “İki daire arsa sahibine” gibi genel ifadeler yeterli değildir. Sözleşmede aşağıdakilerin ekli bir plan üzerinde gösterilmesi gerekir:
- Arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin kat, cephe ve numaraları
- Bodrum, depo ve otopark payının kime ait olduğu
- Ortak alanların ve müştemilatın kullanım şekli
- Malzeme ve işçilik kalitesini tanımlayan teknik şartname
- Ruhsat sonrası projede değişiklik olursa dağılımın nasıl korunacağı
Dağılım eki, sözleşmenin ayrılmaz parçası hâline getirilirse ileride “biz bu daireyi konuşmamıştık” cümlesine yer kalmaz. Sözleşmenin diğer başlıkları için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyun.
Teslim takvimi ve gecikme hükümleri
Sözleşmede “inşaat tamamlandığında teslim” gibi belirsiz bir ifade yerine, aşamalı bir takvim yer almalıdır. Örneğin projenin onayı, ruhsat alımı, kaba inşaat bitişi, ince işler ve iskan başvurusu ayrı ayrı tarihlendirilebilir. Bu yaklaşım hem arsa sahibinin ilerlemeyi takip etmesini hem de müteahhidin sorumluluğunu net görmesini sağlar. Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve mücbir sebep tanımı da açıkça yazılmalıdır. Kaba ve ince inşaat kavramlarını kaba inşaat ve ince inşaat rehberimizde bulabilirsiniz.
Dar sokak, komşu bina: Bağlarbaşı’nda şantiye lojistiği
Yoğun mahallede kat karşılığı inşaat, arsanın büyüklüğü kadar sokağın niteliğiyle de ilgilidir. Sözleşmeden önce yerinde şu konuların konuşulması gerekir:
| Konu | Yerinde sorulacak soru |
|---|---|
| Hafriyat | Kamyonlar sokağa nasıl girip çıkacak? |
| Beton | Mikser ve pompa nerede duracak? |
| Vinç | Yerleştirme için yeterli alan var mı? |
| Komşu bina | Yıkım öncesi cephe ve çatlak tespiti yapıldı mı? |
| Yaya güvenliği | Şantiye çevresi nasıl korunacak? |
Bu sorulara verilen cevaplar hem maliyeti hem süreyi etkiler; bu nedenle ön projeyle birlikte lojistik planı da masaya gelmelidir.
Kat karşılığında arsa sahibinin kontrol hakları
Kat karşılığı sözleşmesi imzalandıktan sonra da arsa sahibi süreci izleyebilmelidir. Ruhsata tabi yapı yapı denetim kuruluşu denetiminde yükselir; bu denetimin ne yaptığını yapı denetim firması yazımızda anlattık. Bunun yanında arsa sahibi, şantiyeyi belirli aralıklarla ziyaret edebilir, kullanılan betonun sınıfını ve laboratuvar sonuçlarını isteyebilir. Beton kontrolünün nasıl yapıldığını beton sınıfı seçimi yazımızda bulabilirsiniz.
Ortak alanlar ve teknik şartname
Kat karşılığında dairelerin içindeki malzeme kadar ortak alanlar da sözleşmenin konusudur. Giriş holü, merdiven, asansör, çatı ve bahçe düzeni ile bina cephesinin kaplama türü şartnamede yazılı olmalıdır. Şartname, marka ve model yerine mümkün olduğunca performans ve standart üzerinden tanımlanırsa, hem arsa sahibi hem müteahhit için netlik sağlanır.
Deprem ve zemin: yeni yapının temeli
Maltepe Marmara kıyısında yer alır; Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yeni yapıda TBDY 2018’e tam uyumu zorunlu kılan bağlamı hatırlatır. Yapının hangi zeminde yükseleceği, zemin ve temel etüdü ile belirlenir. Etüt sonucu, temel sistemini ve maliyeti etkileyen bir veridir; bu yüzden ruhsat öncesinde yapılır.
AlbayrakZ Yapı’nın Bağlarbaşı’ndaki yaklaşımı
Keşifle başlar, ön projede daire dağılımını yazılı hâle getirir, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz ve sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Bağlarbaşı’ndaki görüşmeleri randevuyla, yerinde keşif şeklinde yürütürüz.
Konuyu genişletmek isterseniz, mahalle çerçevesi için Bağlarbaşı sayfamıza, binası riskli çıkanlar için Bağlarbaşı kentsel dönüşüm sayfamıza, hizmetin genel anlatımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Arsanızı ya da binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından da yazabilirsiniz. Sözleşme ve tapu işlemleri hukuki nitelik taşır; bu sayfa genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirin. Mevzuat değişebilir, güncel durum için Maltepe Belediyesi’ne başvurun.