Büyükbakkalköy’de kat karşılığı inşaat düşünen bir arsa ya da bina sahibinin karşısına en sık çıkan engel, parselin küçüklüğüdür. Maltepe’nin Kartal yönüne yakın kesiminde yer alan bu mahallede yerleşik ve iç içe geçmiş bir yapılaşma söz konusu olduğundan, tek parselde kat karşılığı sözleşmesi bazen malikleri tatmin edecek daire sayısı üretmez. Bu sayfa, Büyükbakkalköy kat karşılığı inşaat seçeneğini küçük parsel gerçeğiyle birlikte ele alıyor: parselleri birleştirme, malik payları ve sözleşme ekleri.
Küçük parselde kat karşılığı: önce imar durumu, sonra teklif
Kat karşılığı teklifleri konuşmadan önce parselden kaç bağımsız bölüm çıkabileceği bilinmelidir. Bunun tek güvenilir yolu, Maltepe Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesiyle ön proje çalışmasıdır. Belge şunları gösterir:
- Parselin plan fonksiyonu ve yapılaşma koşulları
- İzin verilen kat adedi ve yapı yaklaşma mesafeleri
- Varsa özel şartlar ve plan notları
Bu bilgiyle yapılan ön proje, “biz bu parselden ne kadar çıkarabiliriz?” sorusuna somut bir cevap verir. Cevap yetersizse iki yol düşünülür: komşu parselle birleşmek ya da dönüşüm dışı seçeneklere bakmak. İmar sorgusunun ayrıntıları için imar durumu rehberimizi okuyabilirsiniz.
Parsel birleştirme (tevhit) ile kat karşılığı
Yan yana iki küçük parselin birleştirilerek tek bir yapı yapılması, hem daire sayısını hem projenin ekonomisini değiştirebilir. Ancak birleştirme kolay bir karar değildir; birçok tarafı içerir:
| Başlık | Ne gerekir? |
|---|---|
| İmar | Birleştirme sonrası yapılaşma koşullarının belediyeden teyidi |
| Malik uzlaşması | İki parselin tüm maliklerinin ortak kararı |
| Paylaşım | Yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin her parsel sahibine adil dağılımı |
| Tapu | Tevhit işlemi ve yeni tapu düzenlemesi |
| Sözleşme | Tüm tarafların dahil olduğu noter düzenlemesi |
Paylaşımda kullanılan ölçüt ne olursa olsun, önce yazılı bir mutabakat metni hazırlanmalı, sonra sözleşme aşamasına geçilmelidir. Sözleşmenin genel dikkat noktaları için kat karşılığı sözleşmesi yazımızı okuyun.
Mevcut apartmanda kat karşılığı: malik payları nasıl netleşir?
Eski bir apartmanı yıkıp yeniden yapmak isteyen çok maliklerde, herkesin yeni binada hangi dairenin sahibi olacağı ayrıca konuşulur. Bunun için şu adımlar işe yarar:
- Mevcut dairelerin metrekare ve konum bilgilerinin listelenmesi
- Yeni projedeki daire tiplerinin ve konumlarının belirlenmesi
- Eşleşme kurallarının yazılı hâle getirilmesi (örneğin kat, cephe ve büyüklük ölçütleri)
- Uyuşmazlık hâlinde uygulanacak yöntemin sözleşmeye yazılması
- Tüm maliklerin imzasıyla noterde düzenleme
Eşleştirme kuralları önceden konuşulursa, kat malikleri arasında sonradan “bana daha kötü bir daire düştü” tartışması azalır.
Zemin kattaki dükkânlar ve kiracılar
Büyükbakkalköy gibi yerleşik mahallelerde birçok apartmanın zemin katında dükkân bulunur. Bu, kat karşılığında ayrı bir başlık açar. Dükkân sahibi hem mülkiyet hem iş sürekliliği konusunda farklı beklentiye sahip olabilir. Bu yüzden:
- Yeni projede ticari alanın konumu ve büyüklüğü net yazılmalı
- Yıkım ve inşaat süresince iş yeri için geçici çözüm konuşulmalı
- Kiracılara erken yazılı bilgi verilmeli
- Ticari alanın ruhsat ve kullanım şekli projede belirtilmeli
Ticari alan içeren projeler için ticari yapılar hizmet sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Bitişik yapılar: kazı ve yıkım nasıl güvenle yapılır?
Yerleşik mahallede komşu bina duvarı çoğu zaman yıkılacak binaya yaslıdır. Bu durum yıkımda dikkat gerektirir. Yıkım öncesinde komşu duvarların fotoğraf ve tutanakla belgelenmesi, yıkımın kontrollü ve parçalı yapılması, kazı sırasında komşu temele yakın kesimlerde iksa uygulanması temel önlemlerdir. Şantiyede toz, gürültü ve çalışma saatleri için önceden komşularla konuşulması sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Şantiye süresince komşu ilişkisi
Küçük parselde yükselen bir bina, sokağa ve bitişik yapılara doğrudan temas ettiğinden çevresindeki komşuları yakından etkiler. Şantiye başlamadan önce yakın komşulara kısa bir bilgilendirme yapılması, çalışma saatlerinin ve hafriyat günlerinin duyurulması, süreç boyunca iletişim kurulacak bir kişinin belirlenmesi yaygın sürtüşmeleri azaltır. Bu, sözleşmenin konusu olmasa da kat karşılığı sürecinin sağlıklı yürümesine katkı sağlar.
Ruhsat, TBDY 2018 ve yapı denetimi
Yeni yapı, Maltepe Belediyesi’nden alınacak yapı ruhsatıyla başlar ve yapı denetim kuruluşu denetiminde tamamlanır. Marmara kıyısındaki bir ilçe olarak Maltepe’de fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bağlam olarak TBDY 2018’e uyumun önemini gösterir. Zemin ve temel etüdü, ruhsat öncesinde yaptırılır ve sonucuna göre temel sistemi belirlenir. Ruhsat adımlarını yapı ruhsatı rehberimizde bulabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı yaklaşımı
Keşifle başlıyor, imar belgesi ve tapu bilgisini inceliyor, zemin etüdünü ruhsat öncesinde istiyor, sözleşmede daire dağılımını ve teslim takvimini açık yazıyoruz. Büyükbakkalköy’de randevuyla yerinde keşif yapıyoruz.
İlgili sayfalar: kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız, Büyükbakkalköy sayfamız ve eski binası riskli olanlar için Büyükbakkalköy kentsel dönüşüm sayfamız.
Parselinizden ne çıkabileceğini konuşmak istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu içerik genel bilgidir; tapu ve sözleşme konularında avukat ve noter ile netleşin. İmar mevzuatı değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.