Cevizli’de arsanızı ya da eski bir binanızı kat karşılığı vermeyi düşünüyorsanız, aklınıza ilk gelen soru büyük ihtimalle “bana kaç daire düşer?” olacaktır. Bu sorunun cevabı, ancak parselin imar durumu, binanın mevcut yapısı ve sözleşmedeki paylaşım maddeleri birlikte okunduğunda ortaya çıkar. Maltepe Cevizli kat karşılığı inşaat konusunda çalışan bir müteahhit ararken önce kendi elinizdeki verileri toparlamak, aldığınız tekliflerin kıyaslanabilir olmasını sağlar. Bu sayfa, o hazırlığı ve sonrasındaki süreci adım adım anlatıyor. Bölgenin genel çerçevesi için Maltepe Cevizli mahalle sayfamıza da bakabilirsiniz.
Cevizli’de kat karşılığı sözleşmesinden önce neler kontrol edilir?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsa payının bir kısmını müteahhide devretmesi, karşılığında yapılacak binadan belirli daireleri almasıdır. Bu düzenlemede ilk kontrol edilecek şey, parselin gerçekten kat karşılığına uygun olup olmadığıdır. Şunlara bakılır:
- İmar planında yapılaşma koşulları: emsal, kat adedi, çekme mesafeleri
- Parselin yüzölçümü ve şekli; düzensiz parsellerde plan verimi düşebilir
- Tapuda şerh, ipotek veya haciz bulunup bulunmadığı
- Yapı varsa mevcut ruhsat ve iskân durumu
- Parselin hisse dağılımı ve tüm maliklerin sözleşmeye katılabilir olması
İmar durumunun nasıl alındığını ayrıca imar durumu rehberimizde açıkladık. Tüm bu bilgiler toplandığında, teklif verecek müteahhit aynı zeminde çalışır ve teklifler birbiriyle kıyaslanabilir.
Paylaşım oranı ve daire dağılımı nasıl kurgulanır?
Kat karşılığı işlerinde tek bir “doğru oran” yoktur; oran parselin değerine, yapılabilecek inşaat alanına ve projenin kapsamına göre değişir. Bu sayfada oran veya rakam vermiyoruz, çünkü rakamlar her parselde ayrı hesaplanır. Önemli olan, oranın sözleşmede net ve ölçülebilir yazılmasıdır. Şu noktalar yazılı olmalıdır:
- Arsa sahibine düşecek dairelerin kat, cephe ve yaklaşık brüt alanı
- Hangi dairelerin müteahhide ait olacağı
- Otopark, depo ve ortak alanların dağılımı
- Dairelerin teslim edileceği malzeme ve işçilik kapsamı
- Tapu devir zamanı ve şekli
Tapu devrinin zamanlaması, sözleşmedeki en hassas maddelerden biridir; devrin hangi aşamada ve hangi güvence ile yapılacağı avukat gözetiminde netleştirilmelidir.
Cevizli’de şantiye dönemi: komşu bina ve ada içi lojistik
Yapılaşmış bir ada içinde şantiye kurmak, bazen projeyi çizmekten daha çok emek ister. Yan parseldeki bina, dar sokak ve mevcut araç yoğunluğu, yıkım ve hafriyat programını doğrudan belirler. Keşifte şu sorular masaya konur:
| Konu | Neden bakılır |
|---|---|
| Sokak genişliği | Kamyon ve pompa manevrası |
| Komşu bina durumu | Yıkım ve kazıda hasar riski |
| Çevredeki yaşam | Gürültü, toz, çalışma saatleri |
| Şantiye alanı | Malzeme ve konteyner için yer |
Komşu binanın yıkım öncesi fotoğrafla ya da tespit raporuyla kayda alınması, sonradan çıkabilecek tartışmalarda önemli bir dayanaktır. Bu işlemlerin maliyeti ve sorumluluğu da sözleşmede yer almalıdır.
Cevizli’de ruhsat, yapı denetimi ve iskân süreci
Yapı ruhsatı için proje, zemin etüdü ve yapı denetim sözleşmesi gibi belgeler Maltepe Belediyesi’ne sunulur; ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskân) alınır ve yeni binalarda enerji kimlik belgesi de aranır. Adımların ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza ve iskân rehberimize göz atabilirsiniz. Süreler idareye ve dosyanın eksiksizliğine bağlıdır; bu yüzden takvimde pay bırakmak akıllıca olur.
Cevizli’de imzadan önce sorulacak beş soru
Sözleşme masasına oturmadan önce müteahhide ve kendinize şu soruları sormak, sonradan çıkabilecek pek çok tartışmayı baştan çözer:
- Yapılacak binanın kat adedi ve daire sayısı imar durumuyla birebir örtüşüyor mu?
- Yıkım, hafriyat ve komşu bina önlemleri teklif kapsamında mı, yoksa ayrı kalem mi?
- Teslim edilecek dairelerin kat planı ve cephesi sözleşme ekinde çizili mi?
- Gecikme yaşanırsa arsa sahibinin hakları hangi maddede yazılı?
- Ruhsat çıkmazsa ya da proje değişirse sözleşme nasıl işleyecek?
Bu soruların hiçbiri düşmanca değildir; iyi kurulmuş bir sözleşme, iki tarafı da korur. Cevaplar yazılı alınmalı, toplantı notlarıyla birlikte saklanmalıdır. Özellikle üçüncü sorudaki ek çizimler, ileride “bu dairenin balkonu şöyle değildi” gibi tartışmaları önlemenin en pratik yoludur.
AlbayrakZ Yapı Cevizli’de nasıl çalışır?
Cevizli’deki kat karşılığı işlerinde keşfi randevuyla, parselin ya da binanın olduğu yerde yaparız. Çalışma sırası şöyledir:
- Yerinde keşif ve belge incelemesi
- İmar durumu ve zemin etüdü ihtiyacının değerlendirilmesi
- Kapsamı ve teslim takvimini açık yazan teklif
- Malikler ve avukatla birlikte sözleşme taslağının görüşülmesi
- Ruhsat, yapım ve iskân süreçlerinin takibi
Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza, sözleşme maddeleri için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakın. Eski bir binayı dönüştürmeyi düşünüyorsanız Cevizli kentsel dönüşüm sayfamız da yol gösterir. Komşu mahallelerde çalışmalarımıza Çınar kat karşılığı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, sözleşme ve tapu işlemlerinde avukat ve noter desteği alın, imar konularında Maltepe Belediyesi’nden güncel bilgi teyit edin.
Kat karşılığı planınızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, ya da iletişim sayfasından kısa bir mesaj bırakabilirsiniz.