Altıntepe’de bahçeli eski bir yapısı ya da eğimli bir arsası olan mal sahibi için kat karşılığı, mülkün değerini yeni binada bağımsız bölümlere çevirmenin yoludur. Altıntepe kat karşılığı inşaat işinde asıl fark, parselin eğim ve zemin durumunun paylaşım pazarlığını doğrudan etkilemesidir. Bu sayfada, sözleşmeye gitmeden önce bilinmesi gerekenleri sırasıyla topladık.
Altıntepe’de kat karşılığı öncesinde hangi bilgiler toplanır?
Karar vermeden önce üç bilgi seti gerekir: hukuki durum, imar hakkı ve arazi koşulları.
Hukuki durum: Tapu kaydı, hisse durumu, şerhler, ipotek ve hacizler. Birden fazla maliki olan taşınmazlarda tüm maliklerin sözleşmeye katılması gerekir.
İmar hakkı: Maltepe Belediyesi’nden alınacak imar durumu, izin verilen toplam inşaat alanını ve kat şartlarını gösterir. Eğimli parselde bina yüksekliğinin hangi kottan ölçüldüğü ayrıca bakılması gereken bir ayrıntıdır.
Arazi koşulları: Parselin eğimi, zemin cinsi, mevcut istinat yapıları ve komşu parsellerle kot farkları. Bunların yerinde görülmesi gerekir.
İmar durumunu öğrenme yollarını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Mahallenin genel çerçevesini ise Altıntepe mahalle sayfamızda özetledik.
Eğimli parselde ek maliyet kalemlerini kim üstlenir?
Kat karşılığı işinde müteahhit inşaat bedelini bağımsız bölümlerle karşılar; bu yüzden ek kalemlerin kimin yükümlülüğünde olduğu sözleşmede açık olmalıdır. Eğimli parselde sık karşılaşılan ek kalemler:
| Kalem | Neden ortaya çıkar | Sözleşmede yazılması gereken |
|---|---|---|
| İstinat yapısı | Yamaç kazı sırasında tutulmalıdır | Projeye dahil mi, ek iş mi? |
| Drenaj hattı | İstinat arkasında su birikmesin | Kapsam ve tamamlanma aşaması |
| Ek hafriyat | Eğimli zeminde kazı hacmi artabilir | Miktar farkı olursa kim karşılar? |
| Komşu parsel önlemi | Bitişik yapıyı korumak gerekebilir | Önlem, tutanak ve sorumluluk |
| Zemin iyileştirme | Etüt zayıf zemin gösterirse | Etüt sonrası revize kararı nasıl alınır? |
Bu tablo örnek çerçevedir; parselinizin durumu farklı olabilir. Önemli olan, bilinmeyenleri sözleşme imzalanmadan önce mümkün olduğunca azaltmaktır. Bunun yolu da ruhsat öncesi zemin etüdüdür; zemin etüdü neden önemli rehberimiz bu raporun ne anlattığını gösterir.
Altıntepe’de paylaşım ve teslim sözleşmesi nasıl kurgulanır?
Sözleşme, iki tarafın karşılıklı yükümlülüklerini yazıya döker. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin.
Sözleşmede bulunması gereken başlıca maddeler:
- Tarafların kimlik ve taşınmaz bilgileri, arsa paylarının dağılımı.
- Yeni binada hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı (kat, yön, brüt-net alan ile).
- Teknik şartname: beton sınıfı, yalıtım, doğrama, asansör, cephe kaplaması.
- Proje ve ruhsat için sorumluluk, yapı denetim kuruluşunun seçimi.
- Aşama bazlı teslim takvimi ve süre aşımı hükümleri.
- Tapu devrinin hangi aşamada ve nasıl yapılacağı.
- Eksik ve ayıplı iş halinde onarım yükümlülüğü.
Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; bu çalışma yöntemimizin parçasıdır. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimize bakabilirsiniz.
Eğimli arsada yıkımdan temele nasıl bir sıra izlenir?
Yamaçta çalışırken sıra çok önemlidir. Genel akış şöyledir:
- Komşu yapıların mevcut durumunun tutanak ve fotoğrafla kaydı.
- Yıkım ve hafriyat için iş güvenliği ve yol planı.
- Kademeli kazı; her kademede istinat ve drenaj uygulaması.
- Temel altı zeminin etütle uyumunun kontrolü.
- Temel ve bodrum perde duvarlarının su yalıtımıyla birlikte yapımı.
- Yamaca bakan tarafta geri dolgu ve drenaj hattının bağlanması.
Yağışlı dönemlerde kazı açıkta kalmamalı, suyun kazı tabanında birikmesi önlenmelidir. Mevsimsel etki teslim takvimine yansıdığı için, sözleşmede takvim aralıklarla yazılır. Su yalıtımının ilkeleri için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimize bakabilirsiniz. Yapım sırasında yapı denetim kuruluşunun rolü ise yapı denetim firması ne yapar yazısında açıklanıyor.
Kat karşılık mı, kentsel dönüşüm mü?
Binanız riskli yapı tespitinden geçtiyse süreç 6306 sayılı Kanun çerçevesinde ilerler ve kat malikleri arasında uzlaşma esastır. Böyle bir durumda Altıntepe kentsel dönüşüm sayfamız doğru başlangıç noktasıdır. Riskli olmayan ama eskimiş yapılarda ise doğrudan kat karşılığı seçeneği masaya gelir. Komşu mahalledeki uygulama farkları için Aydınevler kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Hizmetin genel kapsamı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızı okuyabilirsiniz; bu sayfa yalnızca Altıntepe’ye özgü parsel koşullarına odaklandı.
Yetkili idare ve son not
Altıntepe’de ruhsat ve iskan işlemleri Maltepe Belediyesi’nde yürür. Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; hukuki konularda avukat ve noterle görüşmenizi, mevzuat değişebileceği için güncel durumu ilgili idareden teyit etmenizi öneririz.
Altıntepe’deki arsanız için yerinde keşif randevusu ve yazılı teklif almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.