Başıbüyük’te bir binanın dönüşümü konuşulurken, çoğu zaman şu soruyla başlanır: “Bina yıkılacak mı?” Ancak yamaç ve eğimli yapılaşmanın hâkim olduğu bir mahallede asıl sorular biraz daha çeşitlidir: Tapu durumu nedir, bina ruhsatlı mı, zemin nasıl, yıkım komşu parselleri etkiler mi? Maltepe Başıbüyük kentsel dönüşüm sürecinde, bu soruları doğru sırayla ele almak süreci hızlandırır. Bu sayfa, o sırayı çiziyor.
Başıbüyük’te dönüşüme başlamadan önce tapu ve ruhsat durumu
Teknik incelemeye girmeden önce hukuki durumun netleşmesi gerekir. Bu adım atlanırsa, ilerleyen aşamada işlem tıkanabilir. Kontrol edilecek başlıklar:
- Bina tapuda kat mülkiyetli mi, yoksa hisseli mi?
- Bina yapı ruhsatlı mı, yapı kayıt belgesi mi var, yoksa hiçbiri mi yok?
- Kat ilavesi veya sonradan yapılan eklemeler ruhsat kapsamında mı?
- Tapuda şerh, ipotek veya haciz kaydı var mı?
- Maliklerden yurt dışında ya da ulaşılamayan biri var mı?
Bu kayıtlar, dönüşüm sürecinin hangi yollarla ilerleyebileceğini belirler. Yapı kayıt belgesi gibi konularda güncel mevzuatı Maltepe Belediyesi’nden teyit edin; kural ve uygulamalar zaman içinde değişebilir. Hukuki tüm konularda avukat ve noter ile netleşmeniz yerinde olur.
Riskli yapı tespiti: yamaç binalarında nelere bakılır?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılır. Yamaç veya eğimli parsellerdeki binalarda, tespit sırasında yapının kendisi kadar oturduğu zeminin davranışı da önem kazanır. Bir yapıda incelenen konular:
- Taşıyıcı elemanların beton ve donatı durumu
- Kat ilavesi ve plan düzensizlikleri
- Yapı ile zemin arasındaki ilişki; şev, istinat ve drenajın durumu
- Bodrum ve zemin kattaki nem, su sızıntısı ve çatlaklar
Tespit raporunun sonucuna göre binanın güçlendirilebilir ya da yıkılıp yeniden yapılması gerekir. Bu iki seçeneği kıyaslamak için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Yıkım güvenliği: yamaçta işler nasıl planlanır?
Yamaç binada yıkım, düz arazidekinden farklı bir dikkat ister. Yıkımla birlikte, binanın tuttuğu toprak şevi açığa çıkar; bu yüzden yıkım ile kazı, iksa ve istinat işleri birbirine bağlı planlanır. Plan şu başlıkları içerir:
| Konu | Yapılacak iş |
|---|---|
| Şev güvenliği | Yıkım sonrası açılan yüzeyin izlenmesi ve gerekirse geçici önlem |
| Komşu parsel | Yıkım öncesi tespit ve kazı sırasında hareket kontrolü |
| Hafriyat | İzinli alana taşıma ve dar yamaç yollarına uygun araç seçimi |
| Yüzey suyu | Yağış sırasında açık kazıya su girmesini önleyecek drenaj |
| Tesisat | Elektrik, su ve doğalgaz hatlarının yıkım öncesi güvenli kesilmesi |
Bu başlıkların tümü iş güvenliği ve çevre mevzuatı çerçevesindedir. Yıkım sonrası yapılacak zemin etüdünün nedenlerini zemin etüdü rehberimizde okuyabilirsiniz.
Yağışlı dönemde yamaç binası için geçici önlemler
Dönüşüm kararı verilmiş fakat bina henüz yıkılmamışsa, bekleme süresi boyunca yamaçtaki yapının çevresi izlenmelidir. Yağışlı dönemde istinat duvarında yeni çatlak, zeminde çökme ya da su birikintisi görülürse bu, mühendise haber verilmesi gereken bir işarettir. Boşaltılmış bir binanın çevresinin güvenli tutulması ve yetkisiz girişe kapatılması da bekleme dönemindeki asgari önlemlerdendir.
Kat malikleri toplantısı ve tahliye planı
Teknik kısım netleşince karar toplantısı gelir. Malikler tespit raporunu, seçenekleri ve muhtemel takvimi aynı belgede görmelidir. Toplantıda karar verilen konular tutanağa bağlanmalı, imza süreçleri planlanmalıdır. Tahliye için:
- Kiracılara erken ve yazılı bildirim yapılır
- Maliklerin geçici konut planları konuşulur
- Tahliye tarihi ile şantiye başlangıcı birbirine bağlanır
- Sözleşmede geçici konut yükümlülüğü açıkça yazılır
Süre, çoğunluk oranı ve destek tutarları mevzuatla belirlenir; bu bilgileri burada vermiyoruz, Bakanlık ya da ilgili idareden teyit edin.
Dönüşüm bütçesini etkileyen başlıklar
Yamaç parsellerde dönüşüm maliyetini etkileyen kalemler düz araziye göre daha çeşitlidir. Rakam vermiyoruz; ancak bütçe konuşulurken şu başlıkların hepsinin masada olması gerekir: yıkım ve hafriyat, iksa ve istinat, temel ve bodrum su yalıtımı, zemin etüdü, proje ve ruhsat giderleri, geçici konut. Genel kalemler için inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızı okuyabilirsiniz.
Yeni bina: zemin, TBDY 2018 ve yapı denetimi
Yıkımdan sonra zemin etüdü yapılır; temel sistemi, istinat duvarı ve drenaj çözümü etüde göre projelendirilir. Yeni bina TBDY 2018’e uygun tasarlanır ve yapı denetim kuruluşu denetiminde yükselir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bağlam olarak bu yönetmeliğe uyumun önemini vurgular. Ruhsat ve iskan işlemleri Maltepe Belediyesi’nde yürütülür; ruhsat için yapı ruhsatı rehberimiz yol gösterir.
AlbayrakZ Yapı’nın dönüşümdeki yaklaşımı
Keşifle başlıyor, tapu ve ruhsat durumunu inceliyor, zemin etüdünü ruhsat öncesinde istiyor ve sözleşmede teslim takvimini açık yazıyoruz. Görüşmeler randevuyla, yerinde keşif şeklinde yapılıyor.
Genel çerçeve için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza, mahalle bilgisi için Başıbüyük sayfamıza, kat karşılığı modelini düşünenler için Başıbüyük kat karşılığı inşaat sayfamıza göz atabilirsiniz.
Binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından mesaj gönderebilirsiniz. Kentsel dönüşüm ve yapı kayıt mevzuatı değişebilir; güncel uygulama için Maltepe Belediyesi ve Bakanlıktan bilgi alın.