Bir sitede ya da çok bloklu bir yerleşkede kentsel dönüşümü konuşmak, tek bir apartmanınkinden farklı bir iştir: ortak zemin, ortak otopark, ortak bahçe ve farklı yaşlarda bloklar aynı masaya gelir. Maltepe Esenkent kentsel dönüşüm konusunda müteahhit arayan site ve blok sakinleri için önemli olan, kararın nasıl alınacağı ve sonrasındaki teknik sürecin nasıl sıraya konacağıdır. Bu sayfa, o iki başlığı Esenkent bağlamında anlatıyor. Mahalle hakkında genel bilgi için Maltepe Esenkent sayfamıza bakabilirsiniz.
Sitelerde dönüşüm kararı nasıl alınır?
Dönüşümün ilk adımı çoğu zaman teknik değil, sosyaldir: yönetim kurulu bir toplantı çağırır, malikler bilgilendirilir ve kararın çerçevesi konuşulur. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı, hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağını belirler; 6306 sayılı Kanun ise riskli yapı tespiti çıkan binalarda ayrı bir karar mekanizması getirir. Kesin çoğunluklar mevzuatta değişebildiği için bunları güncel olarak avukat veya ilgili idareden öğrenmek gerekir. Pratik olarak şu sıra izlenir:
- Yönetim planı ve karar defterinin bulunması
- Bir bilgilendirme toplantısının yapılması ve tutanak tutulması
- Riskli yapı tespiti için başvuru kararının alınması
- Tespit sonucuna göre seçeneklerin (güçlendirme veya yeniden yapım) konuşulması
- Yeniden yapımda müteahhit tekliflerinin alınması ve kıyaslanması
Kat karşılığı yolunu seçen malikler için Esenkent kat karşılığı inşaat sayfamız sözleşme tarafını da anlatıyor.
Bloklar farklı yaştaysa
Site yerleşkelerinde bloklar aynı dönemde ve aynı yöntemle yapılmış olabilir, ancak zamanla yapılan eklemeler ve bakım farkları bloklar arasında durum farkı yaratabilir. Bu yüzden tespit bina bazında yapılır ve her blok kendi raporuyla değerlendirilir. Bazı bloklar için güçlendirme, bazıları için yeniden yapım gündeme gelebilir; bu ayrım kararı yalnızca mühendislik raporu ve maliklerin ortak iradesi verir. Kararların site bütününe etkisi de düşünülmelidir: örneğin bir bloğun yıkılıp yeniden yapılması, ortak otopark ve giriş düzenini geçici olarak değiştirebilir.
Ortak alanlar ve şantiye döneminin yaşam düzeni
Yerleşke içinde çalışırken şantiye, aynı zamanda sakinlerin günlük yaşamının içinde yer alır. Bu yüzden şantiye programının sakinler için yazılı bir düzene bağlanması gerekir. Örnek başlıklar:
- Yıkım ve gürültülü işlerin yapılacağı saat aralıkları
- Ağır vasıta giriş çıkış güzergâhı
- Yaya ve çocuk güvenliği için ayrılmış geçiş koridorları
- Otopark alanının geçici düzeni
- Şantiye çevresi güvenlik bandı ve uyarı işaretleri
Bu maddeler sözleşme ve şantiye planında yer aldığında, sakinlerle müteahhit arasındaki gündelik sürtüşmeler azalır. Yıkım ve şantiye sırasında toz ve gürültü yönetimi, dönüşümün en görünür kısmıdır.
Zemin etüdü ve temel: Esenkent’te neden ayrıca önemli?
Yeniden yapım kararı verildiğinde zemin etüdü zorunlu olur. Site ölçeğindeki parsellerde, farklı noktalarda farklı zemin davranışı gözlenebilir; bu yüzden etüt sondajlarının parselin yeterli sayıda noktasında yapılması istenir. Etüt sonucu temel tipi, iksa ihtiyacı ve bodrum kat imkânı için belirleyici olur. Bunun neden zorunlu olduğunu zemin etüdü rehberimiz sade dille açıklıyor.
Etaplı dönüşüm mümkün mü?
Çok bloklu yerleşkelerde bütün blokların aynı anda yıkılması her zaman gerçekçi olmaz. Bazı projelerde bloklar etaplara ayrılır: önce riskli çıkan bloklar dönüştürülür, diğerleri sonraki aşamaya bırakılır. Etaplı yaklaşımın artısı, sakinlerin bir kısmının yerleşkede kalabilmesi ve finansal yükün zamana yayılmasıdır. Eksisi, şantiyenin yıllarca yerleşke içinde varlığını sürdürmesi ve ortak alan kullanımının uzun süre geçici düzende kalmasıdır. Ayrıca her etabın ruhsat, yapı denetimi ve iskân sürecinin ayrı ilerleyebileceği, bunun sözleşmede net yazılması gerektiği unutulmamalıdır. Etap kararı, imar durumu ve idare görüşüyle birlikte değerlendirilir.
Etap kararı verilirken bir başka önemli konu, henüz yıkılmayan bloklarla şantiye alanı arasındaki güvenlik ilişkisidir. Yerleşke içinde çalışırken vinç kollarının yönü, malzeme depolama alanı ve yıkım toz perdesi gibi ayrıntılar iş güvenliği planına yazılır. Sakinlerin yaşamaya devam ettiği alanlarda bu plan, şantiyenin ne kadar sorunsuz yürüyeceğini belirler.
Yeni yapı, yönetmelik ve denetim
Yeni bloklar güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) çerçevesinde projelendirilir. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır; bitişte iskân alınır ve yeni binalarda enerji kimlik belgesi aranır. Depreme dayanıklı yapı ilkelerini depreme dayanıklı yapı rehberimizde topladık. Hizmet çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı Esenkent’te nasıl çalışır?
Esenkent’teki işlerde keşfi randevuyla, yerleşkede yaparız. Keşifte blokların durumu, ortak alanlar ve çevre yapılar incelenir; sonra kapsamı ve teslim takvimini açıkça yazan bir teklif hazırlanır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız, zemin etüdünü ise ruhsat öncesinde isteriz. Komşu mahallelerdeki dönüşüm çalışmaları için Çınar kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bu sayfa genel bilgidir; hukuki konularda avukat, teknik konularda lisanslı kuruluşlarla çalışın. Mevzuat ve destekler değişebilir; güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden veya Bakanlıktan teyit edin.
Esenkent’teki siteniz ya da bloğunuz için bir görüşme planlamak isterseniz 0533 659 21 71 hattından bize ulaşabilir, ayrıca iletişim sayfasından yazabilirsiniz.