Birden fazla malikin ortak olduğu bir parselde inşaat yapmak, teknik olduğu kadar insani bir iştir: herkes aynı projeye, aynı takvime ve aynı paylaşıma razı olmadan sözleşme imzalanmaz. Maltepe Esenkent’te kat karşılığı müteahhit ya da inşaat firması arayan malikler için en kritik konu, uzlaşmanın nasıl kurulacağı ve sonrasında zemin ile ruhsat işlerinin nasıl sıraya girdiğidir. Bu sayfa o iki başlığı Esenkent ölçeğinde ele alıyor.
Esenkent’te maliklerle uzlaşma nasıl kurulur?
Maltepe, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısında bir ilçedir; Esenkent de bu ilçenin mahallelerinden biridir. Site, blok veya çok daireli apartmanların yaygın olduğu bir dokuda, dönüşüm ya da kat karşılığı işi tek bir maliki değil, bütün bir malik topluluğunu ilgilendirir. Uzlaşmayı kolaylaştıran pratik adımlar şunlardır:
- Tapudan hisse tablosunu çıkarın: kimin arsa payı ne kadar, kimin adına kayıtlı?
- Bir ilk bilgilendirme toplantısı yapın ve tutanak tutun.
- Beklentileri yazıya dökün: kim hangi kat, hangi cephe, kaç oda istiyor?
- Herkesin aynı belgeyi görmesini sağlayın; bilgi eşitsizliği anlaşmazlık üretir.
- Sözleşme taslağını toplantıdan önce herkese dağıtın.
Bu aşamada bir müteahhit yalnızca teklif değil, ölçü ve alternatif de sunabilir. Ancak nihai karar maliklerindir. Kat karşılığı yönteminin ayrıntıları için Esenkent kat karşılığı inşaat sayfamıza ve kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Yönetim planı ve karar defteri neden önemlidir?
Site ve apartman yapılarında yönetim planı, ortak alan kullanımından karar alma usulüne kadar pek çok kuralı belirler. Dönüşüm veya cephe yenileme gibi büyük işlerde, hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle yapılacak ilk işlerden biri, yönetim planının ve karar defterinin bulunmasıdır. Kararların defterde yer alması, ileride çıkabilecek itirazlarda kolaylık sağlar. Bu konu hukuki niteliktedir; genel bilgi olarak okuyup avukatla netleştirin.
Esenkent’te zemin etüdü ve temel kararı
Yeniden yapım söz konusuysa, zemin etüdü bir tercih değil bir gerekliliktir. Etüt, parselin altındaki zeminin taşıma gücünü, yeraltı suyu durumunu ve sıvılaşma gibi risklerin değerlendirmesini içerir. Bunun sonucu, temelin tipini belirler. Esenkent gibi Marmara kıyısındaki bir ilçenin mahallesinde, deniz seviyesine göre konumun ve zemin özelliklerinin parselden parsele farklılaşabileceğini akılda tutmak gerekir; bu yüzden komşu parselin sonucu sizin parselinizin sonucu anlamına gelmez. Keşifte şu sorulara bakılır:
- Parselde eğim var mı, drenaj nasıl çözülüyor?
- Yakında istinat duvarı veya bodrum katlı komşu yapı var mı?
- Yağmur sonrası su birikimi ve rutubet izleri bulunuyor mu?
Zemin etüdünün neden gerekli olduğunu zemin etüdü rehberimiz anlatıyor; bodrum ve temel yalıtımı içinse temel ve bodrum su yalıtımı yazımız faydalı olur.
Kentsel dönüşüm yolunda Esenkent
Bina yaşı ve durumu itibarıyla riskli çıkabilecek yapılarda, dönüşüm 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürür. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonra maliklerin kararı ve idarenin işlemleri devreye girer. Bu sürecin adımlarını Esenkent kentsel dönüşüm sayfamızda toparladık; hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Sitelerde ortak alan, otopark ve yaşam düzeni
Çok daireli yapılarda dönüşüm tartışmasının önemli bir kısmı daire içinden çok ortak alana dairdir: otopark düzeni, bahçe veya çocuk alanı, asansör ve giriş holü. Yeni bir proje kurgulanırken bunlar imar durumunun izin verdiği sınırlar içinde yeniden düşünülür. Malikler açısından yararlı olan, toplantıya “yeni binada neyi değiştirmek isterim?” listesiyle gelmektir. Örneğin zemin katın kullanımı, çatı katının ortak mı özel mi olacağı veya sığınak ile depoların dağılımı önceden konuşulursa, sözleşme aşamasında sürpriz azalır. Şantiye döneminde ise oturmaya devam eden sakinler için giriş güzergâhı, gürültü saatleri ve otopark geçici düzeni yazılı bir programa bağlanmalıdır.
Yeni proje konuşulurken maliklerin çoğu yalnızca kendi dairesini düşünür; oysa yapının ortak yaşamını belirleyen kararlar, apartmanın ya da sitenin geleceğini de şekillendirir. Bu yüzden toplantılarda ortak alan başlığına ayrı bir bölüm ayırmak yararlıdır.
Esenkent’te müteahhitte nelere bakılır?
Müteahhit seçerken yalnızca fiyat ve teslim tarihine bakmak yetmez. Şu kriterler daha sağlıklı bir karşılaştırma sağlar:
| Kriter | Neden önemli |
|---|---|
| Yerinde keşif yapılmış mı? | Belge üzerinden verilen teklif sahayı görmez |
| Kapsam yazılı mı? | Hangi kalemin dahil olduğu sonradan tartışma çıkarır |
| Teslim takvimi açık mı? | Gecikme halinde ne olacağı sözleşmede yazmalı |
| Yapı denetimi kim? | Ruhsatlı yapılarda denetim zorunludur |
| Zemin etüdü planlanmış mı? | Ruhsat ve maliyet için temel veridir |
Esenkent’teki işlerde keşfi randevuyla adresinizde yaparız ve sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Konut projeleri için konut projeleri hizmet sayfamız da yol gösterir. Yakın mahallelerden Çınar ve Cevizli sayfalarını da inceleyebilirsiniz.
Mevzuat zamanla değişebilir; Maltepe Belediyesi ve ilgili idareden güncel durumu teyit edin.
Esenkent’teki parseliniz için bir görüşme planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattı arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.