Altınyayla’da arsası ya da eski evi olan biri, “bana bir bedel ödemeden yeni bir yapı sahibi olabilir miyim?” diye düşünürse akla gelen model kat karşılığıdır. Bu modelde arsa sahibi, arsa payının bir kısmını yapımcıya verir; karşılığında yapılacak binada belirli bağımsız bölümler kendisine kalır. Ancak bir yayla ilçesinde bu modelin tutması, arsanın imar hakkına ve ortaklık yapısına sıkı sıkıya bağlıdır. AlbayrakZ Yapı olarak bu konuda önce belge, sonra hesap, en sonunda sözleşme sırasını izliyoruz. Bu sayfada Altınyayla’ya özgü yanlarıyla süreci anlatıyoruz.
Altınyayla’da kat karşılığı hangi koşulda mantıklı?
Kat karşılığı, yapımcı için de arsa sahibi için de ancak yeterli inşaat alanı çıkıyorsa anlam taşır. Altınyayla’da bu tablo şu ölçütlerle değerlendirilir:
- Parselin imar planında kat adedi ve taban alanı birden fazla dairenin çıkmasına yetiyor mu?
- Parselin yola cephesi ve şekli, dairelerin makul yerleşimine izin veriyor mu?
- Bölgede yapılacak dairelere gerçekçi bir talep bekleniyor mu?
- Arsa sahiplerinin anlaşması sağlanmış mı?
Bu ölçütlerden biri yoksa, doğrudan yaptırma ya da tek konut olarak yapma seçeneği daha akılcı olabilir. Müstakil ev seçeneği için Altınyayla anahtar teslim ev sayfamıza bakabilirsiniz.
Sözleşme öncesi: belgeler ve hesap
Sözleşmeye geçmeden önce şu belgeler bir araya getirilir:
- Güncel tapu kaydı ve şerhler (ipotek, haciz, irtifak).
- İmar durumu belgesi ya da köy yerleşik alan yazısı.
- Varsa mevcut yapının ruhsat ve iskân bilgisi.
- Zemin hakkında ön bilgi, mümkünse etüt.
- Hissedarların kimlik ve vekâlet belgeleri.
Bu belgeler elde olduktan sonra yapılabilir inşaat alanı çıkarılır, bu alan arsa sahibi ve yapımcı arasında bölüşülür. Bölüşüm, daire sayısıyla ya da alan yüzdesiyle yazılabilir. Sonucun sözleşmeye “kat, numara, alan” olarak yazılması, ileride ortaya çıkabilecek ayrışmaları önler.
Sözleşme ve noter: neden şekil şartı önemli?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu, Yargıtay’ın yerleşik görüşüdür. Adi yazılı sözleşme, sonradan geçersizlik tartışması doğurabilir. Sözleşmeye şu başlıklar girmelidir: bağımsız bölümlerin kimlik bilgisi, teknik şartname, teslim takvimi, gecikmenin sonuçları, masrafların paylaşımı, devir zamanı ve teminat. Bu bilgiler genel niteliktedir; kendi durumunuzda avukat ya da noterle netleştirin. Sözleşme maddelerinin ayrıntısı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
Hisseli arsa: Altınyayla’da en sık karşılaşılan darboğaz
Köy ve yayla ilçelerinde arsalar, miras yoluyla birden çok kişiye geçmiş hisseli tapular halinde bulunabilir. Hissedarların bir kısmı ilçede yaşarken bir kısmı büyük şehirlerde, bir kısmı yurt dışında olabilir. Kat karşılığında herkesin aynı sözleşmede buluşması gerekir. Bunun için pratik bir yol şöyledir: önce bütün hissedarlarla bir ön görüşme yapılır ve imar durumu paylaşılır; sonra kimin hangi katı isteyeceği konusunda kabaca uzlaşılır; ardından yazılı bir mutabakat metni hazırlanır ve noterde sözleşmeye dönüştürülür. Hissedarlardan biri ulaşılamaz durumdaysa süreç uzayabilir; bu durum avukatla ayrıca değerlendirilir.
Açık arazide bina ve komşu parsel ilişkisi
Altınyayla’da parseller çoğunlukla geniş ve çevresi açıktır; bu, yapılabilecek daire sayısı hesabında avantaj görünür. Yine de çekme mesafeleri ve yola cephe koşulları yapının yerleşimini sınırlar. Komşu parselle sınır ilişkisi ve olası yol payı da hesapta yer almalıdır. Zeminin yapıya elverişliliği ve don derinliği ise etüt aşamasında öğrenilir. Bu konuya Altınyayla zemin ve deprem sayfamızda girdik.
Paylaşım oranını hangi verilerle konuşuruz?
Arsa sahibi ile yapımcı arasındaki paylaşım, tahmine değil somut verilere dayandırılmalıdır. Konuşmanın malzemesi şunlardır: imar durumundan çıkan toplam inşaat alanı, ortak alanlara (merdiven, giriş, kazan dairesi) ayrılan pay, yapılacak dairelerin net alanları ve arsanın mevcut kullanım durumu. Ortak alan hesabı çoğu kez gözden kaçar ve sonradan «net kaç metrekare düşüyor» tartışmasına yol açar. Bu yüzden sözleşme ekine kat planı ve daire alanlarını içeren bir çizim eklenmesini öneririz.
Yayla ilçesinde talep ve daire sayısı
Küçük bir yerleşimde yapılacak daire sayısı, o dairelere gerçekçi bir talep olup olmadığıyla birlikte düşünülmelidir. Arsa sahibinin kendi kullanacağı daireler dışında kalan bölümler kiraya verilecekse ya da satılacaksa, ilçedeki ihtiyaç ve kullanım biçimi hesaba katılmalıdır. Bu nedenle daire sayısını arttırmak her zaman iyi çözüm değildir; bazen daha az ama daha kaliteli yapı, hem yapımcı hem arsa sahibi için daha sağlıklıdır.
Yapım süreci ve kısa inşaat sezonu
Sözleşmeden sonra ruhsat, yapı denetim ataması ve yapım sırasıyla ilerler. Yayla ikliminde kaba yapı ve çatı, sıcak aylara sığdırılmalıdır; bu nedenle sözleşme takviminde ruhsat ve altyapı işlerinin kış boyunca tamamlanması, yapım aşamasının ise ilkbaharda başlaması hedeflenir. Kış koşulları hakkındaki ayrıntılar Altınyayla kış koşulları sayfamızda yer alıyor. Yapı denetim kuruluşunun sahadaki rolünü yapı denetim firması ne yapar yazımızda anlattık.
Başlamadan önce kısa kontrol listesi
- Tapu kaydı temiz, hissedarların tamamı belli mi?
- İmar durumu alındı, yapılabilecek alan biliniyor mu?
- Zemin hakkında ön bilgi ya da etüt var mı?
- Sözleşme taslağı avukat ya da noter tarafından görüldü mü?
- Teslim takvimi kış koşullarına pay bırakıyor mu?
Hizmetin genel özeti kat karşılığı inşaat sayfamızda, yapılabilecek konut seçenekleri ise Altınyayla konut projeleri sayfamızda yer alıyor.
İletişim
Arsanız için ön hesap yaptırmak istiyorsanız Altınyayla’ya gelip parselinizi yerinde görüyoruz. Ada-parsel bilginizi 0533 659 21 71 numarasına gönderin ya da iletişim sayfasından yazın. Mevzuat ve tapu uygulamaları değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.