Divriği’de arsasına ya da satın aldığı parsele konut veya küçük ölçekli bir apartman yaptırmak isteyen kişi için ilk adım proje çizdirmek değil, parselin kimliğini öğrenmektir: hangi imar planı geçerli, koruma alanına giriyor mu, zemini nasıl. Bu sayfa, Divriği’de konut ve apartman projeleri için AlbayrakZ Yapı’nın nasıl bir yol izlediğini ve sizin hangi hazırlıkları yapmanız gerektiğini anlatıyor. Genel hizmet çerçevesini o sayfada bulabilirsiniz; burada yalnızca Divriği’ye özgü noktalar var.
Divriği’de konut projesine nereden başlanır?
İlçenin yapı dokusu iki ayrı dünyadan oluşur: tarihi merkezin ve çevresinin koruma kurallarına tabi kısmı ile bu kuralların dışında kalan, genel imar hükümlerine bağlı mahalleler. Divriği bölge sayfamızda bu ayrımı genel hatlarıyla anlattık. Konut projesinde başlangıç sırası şöyledir:
- Tapu kaydının ve varsa hisse durumunun kontrol edilmesi
- İmar durumu belgesinin ilgili belediyeden alınması
- Koruma statüsünün (sit, tescil, etkileşim alanı) sorulması
- Yerinde keşif: eğim, komşu yapılar, yol erişimi
- Zemin etüdü ve ardından mimari, statik, tesisat projeleri
Bu sıralamanın bozulması, ileride pahalıya patlayan bir değişikliği getirir. Örneğin kat planı çizildikten sonra parselin kurul iznine tabi olduğu anlaşılırsa çizimlerin baştan yapılması gerekebilir.
Vadi zemini ve yamaç parselleri konut tasarımını nasıl etkiler?
Divriği, Çaltı Çayı vadisinde kurulu bir yerleşimdir. Bu yüzden aynı ilçe içinde bile iki parsel arasında büyük zemin farkı olabilir. Vadi tabanına yakın parsellerde yeraltı suyu ve alüvyon zemin, yamaç parsellerinde ise eğim, istinat ve yüzey suyu ön plana çıkar. Konut projesinde bunun karşılığı şunlardır:
- Taban kotu ve bodrum kararı zemin etüdü sonucuna göre verilir, önceden söz verilmez.
- Yamaç parselinde apartmanın bir cephesi diğerinden daha yüksek temele oturabilir; bu durum kolon ve perde yerleşimini etkiler.
- Bina çevresinde yağmur ve kar suyunu uzaklaştıran drenaj hattı projeye dahil edilir.
Zemin etüdünün neden vazgeçilmez olduğunu ayrı bir rehberde yazdık; Divriği’deki deprem bağlamı için ise Divriği zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Tarihi merkeze yakın konut projesinde uyum
UNESCO Dünya Mirası Listesi’ndeki Ulu Camii ve Darüşşifa’nın bulunduğu çevrede yeni bir konut yapılıyorsa, bina kendini göstermeye değil, çevreye eklenmeye çalışmalıdır. Kütle, çatı eğimi, cephe rengi ve pencere ritmi çevredeki geleneksel yapılarla uyum içinde kurgulanır. Bu tür parsellerde kurul izni gerekebileceği için tasarım aşaması, alışılandan uzun sürebilir. Kurul süreçlerinin ayrıntıları için Divriği imar ve ruhsat sayfamız kılavuz olur.
Proje tipine göre yol haritası
| Proje tipi | Divriği’de öne çıkan konu | İlk atılacak adım |
|---|---|---|
| İki-üç katlı küçük apartman | Yamaçta temel kotu, komşu ilişkisi | İmar durumu ve yerinde keşif |
| Aile için ikiz veya üçüz konut | Ortak duvar, ortak tesisat kararları | Paydaşlar arası yazılı mutabakat |
| Mevcut yapının yerine yeni bina | Yıkım izni, eski yapının kaydı | Yapı kayıt belgesi ve tapu şerhleri |
| Koruma alanına yakın konut | Kurul izni, cephe uyumu | Koruma statüsü sorgusu |
Müstakil ev talebiniz varsa anahtar teslim müstakil ev sayfamız, mevcut binada yapılacak işler içinse tadilat ve renovasyon sayfamız daha uygun bir başlangıç olabilir.
Yapım aşaması: dar sokak ve komşu bina
Divriği’nin eski mahallelerinde sokaklar dardır ve komşu bina çoğu zaman duvar duvara komşudur. Bu nedenle hafriyat kamyonlarının girişi, beton pompasının konumu ve iskele için ayrılacak alan yerinde belirlenir. Temel kazısı başlamadan önce komşu yapıların mevcut durumunun fotoğraflarla kayıt altına alınması, sonradan çıkabilecek ihtilafları azaltır. Kazı sırasında tarihi bir buluntuya rastlanırsa çalışma durdurulur ve ilgili kuruma haber verilir; takvimde bu ihtimale pay bırakmak akıllıca olur.
Proje teslim edilmeden önce yapılacak üç kontrol
Konut projesinde bitmiş görünen bir daire, teslim öncesi sistematik olarak gözden geçirilmezse sorunlar kullanım sırasında ortaya çıkar. Teslimden önce şu üç başlık ayrı ayrı yürütülür:
- Taşıyıcı ve kabuk: çatı örtüsü, su yalıtımı, dış duvar birleşimleri, pencere çevreleri.
- Tesisat: basınç testi, ısıtma devresinin çalıştırılması, elektrik panosu ve topraklama kontrolü, havalandırma kanallarının çalışması.
- Belgeler: yapı denetim kayıtları, tesisat ve elektrik uygunluk belgeleri, kullanım kılavuzları.
Kontrol sırasında bulunan eksikler yazılı listeye geçirilir, tamamlanma tarihleri belirlenir.
Sözleşme ve teslim planı nasıl kurulur?
Konut projesinde sözleşme, yalnızca fiyat ve teslim tarihinden ibaret olmamalıdır. Teknik şartname, malzeme markalarının yerine geçebilecek eşdeğer nitelik tanımları, ara hakedişlerin hangi aşamada ödeneceği ve gecikme koşulları yazılı olmalıdır. Kışın uzadığı bir ilçede teslim takvimi, mevsim etkisi hesaba katılarak kurulmalıdır. Genel ev yaptırma sürecini ev yaptırma rehberimizde adım adım bulabilirsiniz. Hukuki nitelikteki maddeler için avukat veya noterle görüşmenizi öneririz; bu metin genel bilgi içindir.
Ruhsat, denetim ve iskân
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki parsellerde ruhsat ilgili belediyeden, bu sınırların dışındaki parsellerde ise Sivas İl Özel İdaresi’nden alınır. Ruhsat sonrasında yapı denetim kuruluşu inşaatı aşama aşama izler; yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskân) ve yeni binalarda enerji kimlik belgesi gündeme gelir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebilir, bu yüzden güncel şartları ilgili idareden teyit etmeniz gerekir.
Divriği’deki parseliniz için yerinde keşif randevusu almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, keşfe sizin parselinize geldiğimizi bilerek konum ve fotoğraf paylaşabilirsiniz. Yazmak isterseniz iletişim sayfası da açık.