Fındıklı’da kentsel dönüşüm konuşulan bir apartmanın en büyük sorunu, çoğu zaman teknik değil kayıtla ilgili çıkar. Tapuda hisseler dağınıktır, ruhsatta görünen ile sahadaki bina farklıdır, birkaç mirasçının kararı beklenmektedir. Fındıklı kentsel dönüşüm sürecine hazırlanan bir bina için önce kâğıt üzerindeki durumu düzeltmek, teknik kararlardan ve müteahhit teklifinden daha önemlidir. Bu sayfa bu ön hazırlığı sıraya koyuyor.
Fındıklı’da dönüşüm öncesi tapu ve ruhsat kayıtları nasıl kontrol edilir?
Bir binayı dönüştürmek istiyorsanız, önce bina hakkında resmî kayıtların neler söylediğini görmelisiniz. Bu kayıtlar dönüşümde hangi hakların bulunduğunu belirler. Kontrol listesi:
- Tapu: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa hisseli arsa mı olduğu
- Yönetim planı: Ortak alanlar, oy hakları ve karar usulleri
- Yapı ruhsatı ve iskan: Binanın hangi projeye göre yapıldığı
- Mimari proje: Kat adedi ve bağımsız bölümlerin tarifi
- Ek yapı durumu: Sonradan yapılmış çıkmalar, kapatılan balkonlar, ilave katlar
Ruhsattaki proje ile sahadaki bina uyuşmuyorsa dönüşümde hak hesabı da bundan etkilenebilir. Bu konuda kesin bir şey söylememiz mümkün değil; her bina için belediye kayıtları ayrı incelenir. Ruhsat sürecinin bugünkü hali için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımız genel bir zemin sağlar.
Mirasçılı ve hisseli dairelerde süreç
Yaşı ilerlemiş bir apartmanda dairelerin bir kısmı mirasçılar arasında paylaşılmamış olabilir. Böyle bir dairenin sahipliğinde birden çok hissedar bulunur ve dönüşüm kararında her birinin görüşü önem kazanır. Aşağıdaki sorular süreci erken netleştirir:
- Hissedarların hepsi tespit edilebiliyor mu?
- Yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan mirasçılar için vekâlet düzenlenebilir mi?
- Hisselerin devri veya satışı gündemde mi?
- Dairede kiracı ya da kullanım hakkı sahibi var mı?
Bu tür işlemler hukuki bir süreçtir; genel bilgi ile yetinmeyip avukat ve noter desteği alın. Süreç uzadıkça toplantı tutanakları ve yazılı bildirimler, her taraf için koruyucu bir kayıt olur.
Fındıklı’da hangi dönüşüm modelleri seçilebilir?
Riskli yapı tespiti sonrası veya gönüllü dönüşümde üç model öne çıkar. Aşağıdaki tablo genel bir karşılaştırmadır:
| Model | Ana fikir | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kat karşılığı | Müteahhit maliyeti üstlenir, karşılığında bağımsız bölüm alır | Daire dağılımı ve teslim takvimi |
| Malikler kendi finansmanı | Malikler yapım bedelini paylaşır | Ortak bütçe planı ve ödeme takvimi |
| Karma model | Bir kısım maliyet malikler, bir kısım müteahhit üstlenir | Hangi kalemin kime ait olduğu yazılı olmalı |
Rakamları burada vermiyoruz; çünkü her binanın arsa payı, daire sayısı ve imar hakkı farklıdır. Kat karşılığı modelinin ayrıntıları için Fındıklı kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilir, hukuki çerçeve için kat karşılığı sözleşmesi rehberimizi okuyabilirsiniz.
Riskli yapı tespiti ve güncel şartlar
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlarca yapılır. Tespit sonucu ve sonrası uygulamalar; çoğunluk oranları, süreler ve olası destekler değişebilen konulardır. Bunları güncel haliyle Maltepe Belediyesi’nden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan öğrenin. Bu sayfada yasal oran veya tutar vermiyoruz.
Tespit raporu geldiğinde şu adımlar önerilir: raporu tüm maliklere yazılı iletmek, teknik özeti sadeleştirmek ve iki yolu, yani güçlendirme ile yıkıp yeniden yapmayı karşılaştıran bir toplantı yapmak. Teknik açıdan bu karşılaştırmayı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz anlatıyor. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu değerlendirmenin genel arka planıdır.
Yıkımdan yeni yapıya: Fındıklı için takvim mantığı
Dönüşüm bir yıkımdan çok, bir dizi işin zamana yayılmış halidir. Fındıklı gibi bitişik yapıların bulunabildiği mahallelerde sıra şöyle işler:
- Tapu-ruhsat düzeltmeleri ve malik toplantıları
- Sözleşme modelinin seçilmesi ve noterde işlemler
- Tahliye ve geçici barınma
- Yıkım öncesi komşu bina belgelemesi
- Kontrollü yıkım ve hafriyat
- Zemin etüdü, proje ve ruhsat
- Yapım ve yapı denetim
- Yapı kullanma izni ve tapu işlemleri
Bu sıra, işin aşamalarını takvime bağlamanıza yardımcı olur. Yeni yapı için zemin etüdünün neden gerektiğini zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz. İş, ruhsat ve yapı denetim süreçlerinde Maltepe Belediyesi ile yürür; İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yapılır.
AlbayrakZ Yapı Fındıklı’da dönüşüm sürecine nasıl katılır?
Fındıklı’daki binanız için önce belge ve fotoğraflarla bir ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binanın durumunu, sokak lojistiğini ve komşu yapıların yakınlığını değerlendirir, seçenekleri yazılı teklife bağlarız. Sözleşmede yıkım, yapım ve teslim takvimini aşama aşama yazmayı esas alırız. Genel hizmet için kentsel dönüşüm hizmet sayfamız, mahalleye genel bakış için Fındıklı sayfamız, komşu mahalle dönüşüm gündemi için Girne kentsel dönüşüm sayfamız açık.
Sürece başlamadan önce sorularınız varsa 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Anlatılanlar genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları ilgili idareden ve avukatınızdan teyit edin.