Zümrütevler’de bir apartman ya da blok yöneticisi olarak kentsel dönüşüm kararı almanız gerekirse, karşınıza çıkan ilk şey teknik rapor değil, o binadaki onlarca kişinin bir arada karar verme problemidir. Zümrütevler kentsel dönüşüm sürecini iyi yönetmek; belgeyi, toplantıyı ve iletişimi doğru sırayla kurmaktan geçer. Bu sayfa, iç kesimdeki çok daireli binaların yönetimleri için süreci sıralı biçimde özetliyor.
Zümrütevler’de kentsel dönüşümün yönetim tarafı neden zordur?
Bir tek ev sahibinin kararı ile onlarca dairenin kararı arasında çok fark vardır. Çok daireli binalarda dönüşüm sürecini zorlaştıran şeyler genellikle şunlardır:
- Bazı maliklerin başka şehirde ya da yurt dışında yaşaması
- Dairelerin bir bölümünün kirada olması
- Malikler arasında farklı beklenti ve bütçe düzeyleri
- Yönetim planının eski ve eksik olması
- Toplantı ve karar kayıtlarının düzensiz tutulması
Bu sorunların çoğu, sürecin başında yönetim düzeninin toparlanmasıyla azalır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde alınan kararlar tutanağa bağlanmalı, imzalar eksiksiz olmalıdır. Bu genel bir bilgidir; kendi apartmanınız için avukatınızla çalışın.
Zümrütevler’de riskli yapı tespiti blok bazında nasıl ele alınır?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Site ve çok bloklu yerleşimlerde her yapının kendi taşıyıcı sistemi, yaşı ve geçirdiği değişiklikler farklıdır. Bu nedenle:
- Her blok için ayrı rapor talep edilir.
- Raporların sonuçları yönetim kurulunda birlikte değerlendirilir.
- Riskli çıkan bloklar için ayrı yol haritası çizilir, riskli olmayanlar için bakım planı yapılır.
- Karar tutanakları blok bazında saklanır.
Başvuru öncesinde ruhsat, iskan, proje, tapu ve yönetim planı gibi belgelerin toplanması süreci hızlandırır. Zemin katta yapılan dükkân ya da otopark değişiklikleri ve sonradan eklenen katlar rapor için mutlaka bildirilmelidir. Süreç adımlarının genel bir tablosu için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Zümrütevler’de güçlendirme ve yıkıp yeniden yapma arasında karar
Tespit sonrasında iki yol açılır. Çok bloklu bir yerleşimde bu karar blok bazında bile farklı olabilir:
| Soru | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Oturma düzeni | Bazı işlerde malikler binada kalabilir | Bina tümüyle boşaltılır |
| Zaman | Genellikle daha kısa sürer | Yıkım, ruhsat ve yapım gerektirir |
| Alan | Mevcut alan korunur | İmar durumuna göre değişebilir |
| Yönetmelik | Mevcut yapı için hesaplanır | Yeni yapı güncel deprem yönetmeliğine göre tasarlanır |
| Ortak karar | Çoğunluk kararı gerekir | Çoğunluk kararı ve sözleşme gerekir |
Karşılaştırmanın ayrıntısı için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize ve yeni binanın uyacağı kurallar için depreme dayanıklı yapı rehberimize göz atmanızı öneririz. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bir arka plan oluşturur; ancak karar, her bina için ayrı hesapla verilir.
Zümrütevler’de kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yürütülmeli?
Dönüşüm toplantıları, çoğu zaman tek seferde biten toplantılar değildir. Sonuç almak için toplantıları aşamalara bölmek işe yarar:
- Bilgilendirme toplantısı: Rapor sonuçları ve seçenekler paylaşılır.
- Sorular ve değerlendirme dönemi: Malikler, taslak sözleşmeyi incelemek için süre alır.
- Karar toplantısı: Yazılı gündemle, oy ve tutanakla karar alınır.
- Takip toplantıları: İlerleme, takvim ve değişiklikler duyurulur.
Toplantıdan önce herkese yazılı bilgi gitmesi, vekâletle katılım imkânı tanınması ve tutanağın imzalı tutulması ihtilafları azaltır. Gerekli çoğunluk ve karar usulü mevzuata göre değişebilir; güncel durumu avukatınızdan ve ilgili idareden teyit edin.
Zümrütevler’de kiracılar, dükkânlar ve geçici konut
Dönüşüm kararı alındığında, binadaki herkes taşınmak zorunda kalır. Bu aşamada şu konular önceden planlanmalıdır:
- Kiracılara yazılı ve makul süreli bildirim
- Zemin kat dükkânlarının geçici yer ihtiyacı
- Maliklerin geçici barınma planı ve kira desteği koşulları (güncel şartları ilgili idareden teyit edin)
- Taşınma tarihi ile yıkım tarihi arasındaki boşluğun yönetilmesi
Sözleşmede geçici konut dönemi, gecikme hâlinde ne yapılacağı ve teslim takvimi açık yazılmalıdır.
Zümrütevler’de yıkım ve yapım lojistiği
İç kesimlerdeki yoğun sokaklarda yıkım ve şantiye trafiği, hem dönüşümün en görünür hem de en hassas aşamasıdır. Bu nedenle:
- Komşu bina ve site bloklarının durumu tutanakla belgelenir.
- Hafriyat ve beton araçları için giriş, park ve çıkış planı yapılır.
- Toz, gürültü ve titreşim için çalışma saatleri ve yöntem belirlenir.
- Yaya ve araç güvenliği için önlem alınır.
Yeni yapı için zemin etüdü ruhsat öncesinde yapılır; ayrıntı için zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz. İstanbul’da ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde, yani Maltepe Belediyesi’nde yürür.
AlbayrakZ Yapı Zümrütevler’de dönüşümü nasıl ele alır?
Zümrütevler’deki apartman ve site yönetimleriyle önce telefon ya da WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binayı, çevresini ve şantiye erişimini görür, yazılı bir çerçeve teklif hazırlarız. Kat malikleri toplantısına yönelik seçenekleri özetleyen bir hazırlık sunabiliriz. Sözleşmede teslim takvimini açıkça yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Kat karşılığı modeliyle ilerlemek isterseniz Zümrütevler kat karşılığı inşaat sayfamıza, mahalle çerçevesi için Zümrütevler sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yönetim olarak bir ön görüşme istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat zamanla değişir; kat malikleri kararı, süre ve destek koşullarının güncel hâlini Maltepe Belediyesi’nden ve Bakanlıktan teyit edin.