Sivas merkezde bir arsa satın almadan ya da yapı yaptırmadan önce en çok karşılaşılan karışıklık, «hangi kuruma gidilecek ve hangi belge istenecek» sorusudur. Yanlış kapıyı çalmak haftalarca zaman kaybettirebilir. Bu sayfa, Sivas merkezde imar durumu ve yapı ruhsatı sürecini sade bir sırayla anlatır. Hizmet tarafındaki ilgili başlıklar için konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz; genel süreç için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimiz de kullanılabilir.
Sivas merkezde yetkili idare kim?
Sivas büyükşehir statüsünde bir il değildir. Bu, işlemlerin iki ayrı kapıya gidebileceği anlamına gelir:
| Parselin durumu | Yetkili idare |
|---|---|
| Belediye sınırları içinde | Sivas Belediyesi imar birimi |
| Mücavir alan sınırları içinde | İlgili belediye imar birimi |
| Belediye ve mücavir alan dışında | Sivas İl Özel İdaresi |
Parselin hangi grupta olduğunu, tapu bilgisi ile ilgili idarelere sormak en kestirme yoldur. Şehir merkezine yakın olsa bile bazı parseller planlı alan dışında kalabilir; bunu tahmin etmek yerine sorgulamak gerekir. Bu işleyiş İstanbul gibi büyükşehirlerdeki ilçe belediyesi düzeninden farklıdır.
İmar durumu belgesi: ilk ve en önemli kâğıt
İmar durumu belgesi, parsele yapılabilecek yapının çerçevesini gösterir. Genellikle şu bilgileri içerir: parselin fonksiyonu, taban alanı ve kat yüksekliği, çekme mesafeleri ve yapılaşma koşulları. Belgeyi okurken üç şeye dikkat ederiz:
- Belgenin güncel olması; imar planı değişmiş olabilir.
- Planda parselin bir yol ya da yeşil alan ayrımına girip girmediği.
- Parselin kadastral durumu ile fiili durum arasında fark olup olmadığı.
Ayrıntı için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizi kullanabilirsiniz. Arsa satın almadan önce belgeyi almak, sonradan çıkabilecek pahalı sürprizleri önler.
Ruhsat başvurusu için gerekenler
Yapı ruhsatı için genellikle şu belge ve projeler istenir; kesin listeyi ilgili idareden teyit edin:
- Tapu ve imar durumu belgesi
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Zemin ve temel etüdü raporu
- Yapı denetim kuruluşu ile yapılmış sözleşme
- Yapı sahibi ve müellif belgeleri (proje müellifi, şantiye şefi vb.)
- Varsa ortak maliklerin muvafakati ya da vekâlet belgeleri
Bu belgelerin uyumlu olması gerekir: mimari proje ile statik proje çelişiyorsa ruhsat aşamasında geri dönüş yaşanır. Bu yüzden projeleri koordineli hazırlarız.
Ruhsattan sonra: yapı denetimi ve şantiye
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun çerçevesinde yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Denetim kuruluşu, yapının projeye, yönetmeliklere ve standartlara uygunluğunu aşama aşama kontrol eder. Ayrıntılı açıklama yapı denetim firması ne yapar yazımızda. Şantiye başlamadan yerine getirilmesi gereken bildirimler ve tabelalar da bu aşamaya dahildir.
Kentsel dönüşüm ve kat karşılığında ruhsat
Eski bir bina yıkılıp yenisi yapılacaksa yıkım izni, yıkım sonrası temel kazısı ve yeni yapı ruhsatı ayrı ayrı planlanır. Kat karşılığı modelinde ruhsat başvurusu için arsa malikleri ile yüklenici arasındaki yetki ve vekâlet ilişkisinin sözleşmede net olması gerekir. Bu konular için Sivas merkez kat karşılığı inşaat sayfamıza; riskli yapıya ilişkin süreç için kentsel dönüşüm sayfamıza göz atın.
Sık karşılaşılan takılma noktaları
Ruhsat sürecinde en sık karşılaşılan durumlar şunlardır: tapuda parselin niteliği ile imar planındaki fonksiyonun uyuşmaması, paydaş imzalarının eksik kalması, projeler arası çelişki ve zemin etüdü raporunun proje kabulüne uygun biçimde hazırlanmamış olması. Bunların çoğu, başvurudan önce bir kontrol listesiyle yakalanabilir. Ayrıca müteahhit, proje müellifi ve yapı denetim kuruluşunun görev sınırları belgelerde açıkça yazılmalıdır. İmar planı değişikliği ya da parselin birleştirilmesi gibi ek işlemler gerekiyorsa bu adımlar ruhsattan önce planlanmalı, takvime başta yazılmalıdır.
Tadilat ve ilave yapılarda izin
Sadece yeni bina değil, mevcut yapıya kat ilavesi, çatı katı düzenlemesi, dış cephe değişikliği ya da bahçeye ek yapı da izin konusudur. Bu tür işlerde de parselin imar hakkı ve mevcut yapının ruhsat durumu incelenir. Ruhsatsız ilaveler, sonradan satış veya tapu işlemlerinde engel çıkarabilir. Küçük görünen bir müdahalenin izin gerektirip gerektirmediğini başlamadan sormak, sonradan yaşanacak sorunu önler; tadilat özelinde tadilatta izin gerektiren işler yazımıza bakabilirsiniz.
Kış aylarına ruhsat planlaması
Sivas’ta inşaat mevsiminin kısıtlı olduğunu düşünürsek, ruhsat sürecini kış aylarında tamamlamak akıllıca bir tercihtir. Böylece ilkbahar geldiğinde kazı ve temel işleri bekletilmeden başlar. Ruhsat, kaba inşaat mevsimini başlatan bir anahtardır; ne kadar erken hazırlanırsa takvim o kadar rahat işler. Kış planlamasını Sivas merkez kış koşulları sayfamızda anlattık.
İskân: teslimin kanıtı
Yapı tamamlanınca yapı kullanma izni (iskân) alınır. İskân, yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığını gösterir. Yeni binalarda enerji kimlik belgesi de bu aşamada gündeme gelir. Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri ile tapuda kat mülkiyetine geçiş gibi işlemler çoğu zaman iskân belgesine dayanır. Ayrıntılı adımlar için iskân rehberimize bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgidir; mevzuat ve uygulama değişebileceğinden güncel belge listesini ve usulleri ilgili idareden teyit edin. Süreci birlikte planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattan bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.