Sivas merkezde elinizdeki arsaya konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi için ilk adım, parselin ne kadar yapılaşmaya izin verdiğini öğrenmek ve zemini tanımaktır; proje çizimi bunlardan sonra gelir. Bu sayfa, il merkezinde yeni konut projesi düşünen arsa sahiplerine yöneliktir. Hizmetin genel çerçevesi konut ve apartman projeleri sayfamızda; burada yalnızca Sivas merkezin koşullarının projeyi nasıl etkilediğini anlatıyoruz. Bölgenin genel tablosu için Sivas Merkez sayfamıza da bakabilirsiniz.
Arsadan projeye: Sivas merkezde hangi sırayla ilerlenir?
Sivas merkezde yeni bir konut projesi genellikle şu sırayı izler. Sıra değişirse sonradan pahalıya gelen düzeltmeler çıkar.
- Tapu ve imar sorgusu: Parselin tapu kaydı incelenir, imar durumu belgesi alınır. Yapılaşma koşulları bu belgeden okunur; ayrıntılar için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize bakabilirsiniz.
- Yerinde keşif: Parselin eğimi, komşu binaların konumu, yol kotu ve mevcut yapı varsa durumu birlikte görülür.
- Zemin ve temel etüdü: Etüt raporu temel tipini belirler. Bu rapor olmadan statik proje hazırlanmaz.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeler: Projeler birbiriyle çakışmayacak biçimde koordine edilir.
- Yapı ruhsatı: Ruhsat işlemleri belediyede ya da parselin durumuna göre İl Özel İdaresi’nde yürür.
- Yapı denetim sözleşmesi ve şantiye kuruluşu.
- Kaba inşaat, ince inşaat, teslim ve yapı kullanma izni.
Adımların tamamı yazılı bir iş programına bağlanır. Programı, Sivas’ın kış aylarını hesaba katarak kurarız: hafriyat ve temel işleri mümkünse hava koşullarının elverdiği aylara alınır, projenin çizim ve ruhsat işleri ise soğuk aylara yaslanır.
Sivas merkezde parselin karakteri: düz alan mı, yamaç mı?
Kızılırmak vadisinde kurulu şehrin parselleri birbirine benzemez. Vadi tabanına yakın düz alanlarda yeraltı suyu ve gevşek katmanlar akla gelir; yamaca yaslanan parsellerde ise eğim, istinat duvarı ve yüzey suyu yönetimi öne çıkar. Bu ayrımı tahminle değil, zemin etüdü ve keşifle yaparız.
Eğimli parselde apartmanın zemin katı bir yandan bodrum, diğer yandan zemin kat gibi davranabilir. Bu durum deprem hesabında, cephe yalıtımında ve su yalıtımında farklı çözümler gerektirir. Yol tarafı ile arka bahçe arasındaki kot farkı, giriş erişilebilirliğini de etkiler. Erken aşamada çözülmezse, sonradan rampa ve merdiven eklemek hem maliyet hem de estetik açıdan sorun yaratır.
Bitişik nizam parsellerde komşu bina ilişkisi
Merkezde birçok parsel iki yanından komşu binaya dayanır. Bu durumda kazı sınırı, iksa (kazı desteği) sistemi ve komşunun temel durumu projenin ayrılmaz parçasıdır. Uygulamada şunlara dikkat ederiz:
- Kazıdan önce komşu binaların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır.
- Temel kotu, komşu temelin kotuna göre değerlendirilir.
- Kazı aşamalı yapılır; iksa gerekiyorsa proje zemin etüdüne göre hazırlanır.
- Ortak duvar ve derz (dilatasyon) detayları statik projede açıkça gösterilir.
Bu adımlar hem komşunuzla ilişkinizi hem de olası hasar taleplerini yönetmenin en sağlıklı yoludur.
Bodrum, otopark ve su yalıtımı
Merkezde apartman yapımında otopark ihtiyacı belirleyicidir. Bodrum kat açılacaksa perde duvarların su yalıtımı, drenaj hattı ve gerekiyorsa pompa sistemi ilk günden çizime girer. Kış-bahar geçişinde kar erimesi zemine su yükler; bu yüzden bodrumda “sonradan bakarız” denilemez. Ayrıntılı bilgi için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimize göz atın.
Yalıtım ve ısıtma: Sivas için asıl bütçe kalemi
Sivas soğuk iklim bölgesindedir. Yeni bir apartmanın işletme giderini uzun vadede belirleyen şey yalıtım kalitesidir. TS 825 kurallarına göre hesaplanan yalıtım kesintisiz uygulanmalı, balkon plakaları, kolon-kiriş çevresi ve pencere kenarları gibi ısı köprüsü noktaları özenle çözülmelidir. Pencere doğramasının kalitesi kadar montajı da fark yaratır. Isıtma sistemini yalıtım hesabıyla birlikte seçmek, kazanı gereksiz büyütmemenizi sağlar.
Yapı denetimi ve teslimde neye bakılır?
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Beton numuneleri, donatı kontrolleri ve aşama tutanakları bu denetimin parçasıdır. Rolün ayrıntısı için yapı denetim firması ne yapar yazımıza bakabilirsiniz. Teslim öncesinde ise ortak alanlar, tesisat testleri, yalıtım ve yapı kullanma izni belgeleri kontrol listesiyle gözden geçirilir.
Bütçeyi baştan kurmak: hangi kalemler sürpriz çıkarır?
Konut projelerinde bütçenin şaşması çoğu zaman inşaatın kendisinden değil, başta hesaba katılmayan kalemlerden gelir: hafriyatın nereye taşınacağı, iksa ihtiyacı, yol ve altyapı bağlantıları, zemin iyileştirmesi ve kışa sarkan işlerin ek önlemleri. Bunları yazılı bir kalem listesine dökmek gerekir. Kalemlerin genel dağılımı için inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımıza bakabilirsiniz; biz teklifte rakam tahmini yerine kapsam tarif eden bir liste sunmayı tercih ederiz.
Diğer hizmetlerle bağlantı
Arsanızı doğrudan kendiniz finanse etmek yerine yükleniciyle paylaşmak isterseniz Sivas merkezde kat karşılığı inşaat sayfamız daha uygun olabilir. Yapıda dükkân da düşünüyorsanız ticari ve karma yapılar yazımıza bakın. Ruhsat sürecinin ayrıntıları ise imar ve ruhsat sayfamızda yer alıyor.
Yukarıdaki süreç genel bilgidir; mevzuat ve uygulama değişebileceğinden güncel koşulları ilgili belediyeden ya da İl Özel İdaresi’nden teyit etmenizi öneririz.
Arsanız için randevulu yerinde keşif planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattan bize ulaşabilir, isterseniz iletişim sayfasındaki formu doldurabilirsiniz. Görüşmeleri önceden randevuyla, yerinde yapıyoruz.