Yıldızeli’nde arsasına konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi, işe imar durumundan başlamalıdır. Sivas’ın kuzeybatısında, Tokat yolu üzerindeki bu ilçe geniş bir alana yayılır; ilçe merkezi, ana yol çevresi ve çok sayıdaki köy ayrı yapılaşma düzenlerine sahiptir. Bu yüzden Yıldızeli’nde “konut projesi” derken aslında birbirinden farklı üç iş kastedilir: merkezde apartman, yol çevresinde karma yapı, köyde müstakil konut. AlbayrakZ Yapı olarak bu işleri keşifle başlatır, proje ve ruhsatı imar durumuna göre kurarız. Hizmetin genel çerçevesi konut ve apartman projeleri sayfamızda yer alıyor.
Proje öncesi netleşmesi gereken üç konu
Bir konut projesi çizilmeden önce şu üç konu cevaplanmalıdır:
- Parselin statüsü: Belediye ve mücavir alan içinde mi, dışında mı, tarım arazisi vasfında mı?
- Mülkiyet durumu: Tek malik mi, hisseli mi, mirasçılar arasında paylaşım tamamlandı mı?
- Altyapı: Yol, su, elektrik ve atık su bağlantısı nasıl sağlanacak?
Bu cevaplar yapının büyüklüğünü ve bütçesini belirler. Arsayı henüz almadıysanız aynı soruları alım öncesinde sorun; imar durumu rehberimiz bu konuda yol gösterir.
Merkezde apartman: hangi paftalar gerekir?
Yıldızeli ilçe merkezinde imar koşulları uygun parsellerde eski müstakil evlerin yerine az katlı apartmanlar yapılıyor. Böyle bir yapı için mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleri hazırlanır. Statik proje, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) çerçevesinde ve zemin etüdündeki verilerle çözülür; tasarım değerleri AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası’ndan konuma özel alınır. Apartmanda kat mülkiyeti geçişi 634 sayılı Kanun düzenine bağlıdır ve ortak alanların yönetimi yönetim planıyla belirlenir.
| Proje kalemi | Amacı |
|---|---|
| Mimari proje | Plan, kesit, cephe; imar şartlarına uygunluk |
| Statik proje | Taşıyıcı sistem, deprem ve kar yükü hesabı |
| Mekanik tesisat | Su, ısıtma, doğalgaz ya da yakıt sistemi, havalandırma |
| Elektrik projesi | Pano, aydınlatma, topraklama ve zayıf akım |
| Zemin etüdü | Temel tipi ve taşıma gücü verisi |
Ana yola yakın parsellerde ne değişir?
Yıldızeli’nde ilçe merkezi dışında Tokat yönündeki ana yol çevresinde de yapılaşma görülür. Bu tür parsellerde yolun bağlı olduğu idareye göre yola yaklaşma mesafesi ve erişim izni gibi ek şartlar gündeme gelebilir. Konut yapılacaksa gürültü ve yol güvenliği de tasarımı etkiler: giriş yönü, bahçe konumu ve yatak odalarının yola göre yerleşimi bilinçli seçilir. Bu ayrıntılar ilk keşifte parselin yola cephesine bakılarak konuşulur.
Kaplıca çevresinde konut yapmak
Yıldızeli’nde jeotermal ve kaplıca kaynaklarının bulunduğu kesimlerde özel koruma kuralları olabilir. Bu tür bir parselde yapı yapılabilir mi, hangi mesafede ve hangi şartlarla yapılır, kaynak koruma alanı içinde mi kalır gibi soruların cevabı ilgili idarelerden alınmalıdır. Ayrıca sıcak su ve yer altı suyu koşulları zemin etüdünde ayrıca incelenmelidir. Bu konuyu Yıldızeli zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızda ele aldık.
Yapım süreci ve şantiye düzeni
Yıldızeli’nde konut inşaatı şu sıra ile yürür:
- Zemin etüdü ve proje onayı,
- Hafriyat ve temel, ardından kalıp-donatı-beton döngüsü,
- Çatının kar mevsiminden önce kapatılması,
- Tesisat, sıva, yalıtım ve ince işler,
- İskan, enerji kimlik belgesi ve tapu işlemleri.
Sıcak sezondaki iş yoğunluğu ve kışın yavaşlayan şantiye, takvimi belirleyen ana unsurlardır. Bu nedenle sözleşmede teslim takvimine kış payı bırakırız. Kaba ve ince işlerin ayrımını kaba inşaat ve ince inşaat rehberimizde bulabilirsiniz.
Kat karşılığı mı, kendi bütçesiyle mi?
Arsa sahibi için iki yol vardır: yapıyı kendi bütçesiyle yaptırmak ya da arsayı kat karşılığı değerlendirmek. Kendi bütçesiyle yapan, mülkün tamamına sahip olur ama finansmanı üstlenir; kat karşılığında ise finansman yükü müteahhitte geçer, karşılığında arsa payı devri yapılır. Bu seçim, bütçeye ve yaşam planına göre yapılmalıdır. Yıldızeli’ndeki seçenekler için Yıldızeli kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Yapı denetimi, sözleşme ve teslim
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Yapı denetim, malik ile müteahhit arasındaki sözleşmenin dışında ayrı bir kontrol katmanıdır. Sözleşmede kapsam, malzeme sınıfları, ödeme planı ve teslim takvimi açıkça yazılmalıdır. Biz zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, teslim takvimini açıkça yazarız. Yapı denetimin görevleri için yapı denetim firması ne yapar yazımıza göz atabilirsiniz.
Isıtma ve yalıtım kararı proje aşamasında verilir
Yıldızeli’nin soğuk kışında bir apartmanın ısıtma sistemi, baca ve kolon hatlarının yeri mimari projede baştan çizilmezse sonradan yapılan eklentiler hem güvenliği hem görünümü bozar. Yalıtım kalınlığı da TS 825’e göre proje düzeyinde hesaplanır; sonradan fark edilen ısı köprüleri onarımı zor sorunlar doğurur.
Yetkili idare
Yıldızeli Belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki parsellerde ruhsat belediyenin imar birimince, dışındakilerde Sivas İl Özel İdaresi’nce yürütülür. Sivas büyükşehir belediyesi değildir; bu nedenle başvuru yeri parsele göre değişir. Süreci Yıldızeli imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda ayrıntılı anlattık. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir ve güncel durumu ilgili idareden teyit etmek gerekir.
Keşif için ne getirmelisiniz?
Ada ve parsel numarası, tapu bilgisi ve varsa eski çizim ya da fotoğraflar ilk görüşmeyi hızlandırır. Yıldızeli’ne keşifle geliyoruz; keşifte parselin durumu, yola ve altyapıya erişim, komşu yapılar ve kış ulaşımı not edilir, ardından yazılı teklif hazırlanır.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numaralı hattı arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.