Kentsel dönüşüm İstanbul’da geniş kitleler için tanıdık bir kavramdır; ancak Adalar’da işleyişi karadakinden ayrılır. Sebebi basittir: ilçedeki yapı stoku, karadaki yüksek apartman bloklarından çok ahşap köşkler, az katlı yığma yapılar ve küçük apartmanlardan oluşur ve büyük bölümü koruma statüsü altındadır. Bu sayfa, Adalar’da eski bir yapının riskli olabileceğinden endişe eden bina sahipleri için 6306 sayılı Kanun çerçevesinde süreci ve adaya özgü sınırları anlatır. Genel çerçeve için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
6306 sayılı Kanun Adalar’da nasıl okunur?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem riski taşıyan yapıların tespit edilmesi ve dönüştürülmesi için genel çerçeveyi çizer. Kanunun temel adımları şunlardır: riskli yapı tespiti, tespitin idareye bildirilmesi, malikler arası uzlaşma ve yıkıp yeniden yapma ya da güçlendirme yolunun seçilmesi. Adalar’da bu adımların yanına bir soru daha eklenir: yapı, koruma mevzuatı bakımından bağımsız bir statüye sahip mi?
Statü bulunmayan bir binada süreç, karadaki bir yapı gibi ilerler. Statü bulunan bir binada ise koruma kurulunun görüşü sürecin ayrılmaz parçasıdır ve yıkım her zaman mümkün olmayabilir. Yasal oranları, süreleri ve destek tutarlarını burada yazmıyoruz; bu koşullar değişebilir ve güncel bilgi ilgili idareden alınmalıdır.
Riskli yapı tespiti nasıl başlar?
İlk adım bir yapının riskli olup olmadığını belirlemektir. Bu tespit, lisanslı kuruluşlarca yapılır; ortalama bir gözlem ya da komşu tavsiyesi bunun yerine geçmez. Tespit için genelde bina yaşı, yapı sistemi, malzeme durumu ve zemin verisi bir araya getirilir. Adalar’da bunun anlamı şudur:
- ahşap iskelet yapılarda elemanın sağlamlığı, bağlantı noktaları ve çürüme durumu,
- yığma yapılarda duvar kalitesi, çatlaklar ve yatay yük davranışı,
- sonradan eklenen katların ya da ek yapıların ana yapıyla ilişkisi,
- zeminin yapıya etkisi, eğim ve istinat durumu.
Tespit sonucu, güçlendirme mi yoksa yeniden yapım mı sorusuna bilimsel bir zemin sağlar. Bu iki yolun karşılaştırması için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi okuyabilirsiniz.
Adalar’da dönüşüm yolları
| Yol | Ne zaman gündeme gelir | Adada özel not |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Yapı sağlam, güçlendirilebilir; koruma değeri taşıyor | Kurul beklentisine göre görünüm korunur |
| Yıkıp yeniden yapma | Yapı riskli, güçlendirme uygun değil ve statü buna izin veriyor | İmar hakkı düşük olabilir, koruma izni gerekir |
| Kat karşılığı yenileme | Yeni yapı hakkı ve malik anlaşması uygun | Ek alan beklentisi sınırlıdır |
Tabloda görüldüğü gibi Adalar’da çoğu zaman en gerçekçi yol güçlendirme ya da koruma ilkelerine uygun onarımdır. Kat karşılığı seçeneği için Adalar kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Maliklerin bir araya gelmesi
Bir binada dönüşüm kararı almak, çoğu zaman teknik çalışmadan daha zordur. Adalar’da köşklerin bir kısmı ailelerin birden çok mirasçısına aittir ve mirasçılar başka şehirlerde ya da yurt dışında yaşayabilir. Bu tabloda tapu kaydının güncelliğini, vekâlet düzenini ve maliklerin bilgilendirilmesini sürecin en başına koymak gerekir. Toplantılar ve yazılı bilgilendirme, keşif raporları ve teknik açıklamalarla desteklendiğinde kararlar daha çabuk çıkar. Hukuki ayrıntı için mutlaka avukat desteği almanızı öneririz.
Şantiye aşamasında adanın gerçekleri
Yıkım ve yeniden yapım kararı verildiğinde, işin lojistik yükü büyür: yıkım molozunun adadan çıkarılması, yeni malzemenin adaya ulaştırılması ve komşu yapıların korunması. Karada bir yıkım için birkaç günde biten bir organizasyon, adada sevkiyat düzeniyle birlikte planlanır. Bu nedenle sürecin takvimi ve maliyet yapısı, karadaki dönüşüm projelerinden farklı okunmalıdır. Ayrıca yapım süresince malikler geçici olarak başka bir yerde barınacaksa, bu konuda kimin ne yapacağı yazılı olmalıdır.
Dönüşüm sürecinde sık sorulan üç tereddüt
Birincisi, “bina yıkılacak mı” endişesidir. Risk tespiti bir yıkım kararı değildir; yalnızca yapının durumunu belgeler ve yolları açar. İkincisi, “komşum kabul etmiyor” tereddüdüdür. Adalar’da apartman sayısı az olduğundan, herkesin aynı masaya oturması kolay görünebilir; ancak bahçe payı, kat yerleşimi ve daire büyüklüğü gibi konular hızla hassas hâle gelir. Şeffaf bir keşif raporu, herkesin aynı bilgiyle konuşmasını sağlar. Üçüncüsü, “yeni bina eskisine benzemeyecek mi” sorusudur. Ada dokusunda yeni yapının kütlesi, yüksekliği ve malzemesi koruma beklentisiyle uyumlu olmak zorundadır; bu da çoğu zaman yeni yapıyı çevresiyle uyumlu ve alçak tutar.
Kararsız kalan malikler için bir başka yol da bağımsız bir teknik görüş almaktır. Lisanslı kuruluşun raporunu ve güçlendirme ile yeniden yapım seçeneklerini yan yana gösteren bir özet, tartışmayı duygusal alandan çıkarıp somut veriye taşır.
Yaklaşımımız
AlbayrakZ Yapı, dönüşüm işine tespitle ve teknik bilgiyle yaklaşır; karar önceden verilmez. Keşif, yapının gerçek durumunu görmek için randevuyla yapılır. Yasal süreç ve destekler konusunda güncel şartları Bakanlık ve Adalar Belediyesi’nden teyit etmenizi hatırlatırız; buradaki bilgiler genel niteliktedir.
Riskli yapı konusunu detaylı görmek için Adalar riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza göz atabilir, 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.