Adalar’da imar durumu ve yapı ruhsatı, karadaki ilçelere göre bir aşama daha barındırır: koruma. Aynı yerde bir yapıyı onarmak, ek yapmak ya da yıkıp yenisini yapmak isteyen biri, imar planının yanında koruma kararlarını da okumak zorundadır. Bu sayfa, Adalar’da ruhsat sürecine hazırlanan arsa ve yapı sahipleri için adım adım bir kontrol listesi sunar. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize ve yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.
İmar durumu belgesi Adalar’da ne söyler?
İmar durumu belgesi, parselde hangi kullanımın, ne kadar inşaat alanının, hangi kat yüksekliğinin ve hangi yapı düzeninin izinli olduğunu gösterir. İstanbul büyükşehirdir ve ruhsat ile iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür; burada bu merci Adalar Belediyesi’dir. Belgede şu bilgilere bakılır:
- parselin planlı kullanım türü (konut, ticaret, karma),
- taban alanı ve toplam inşaat alanı hakkı,
- izin verilen azami kat yüksekliği ve çatı düzeni,
- bahçe mesafeleri ve komşu parselle ilişki,
- koruma, sit ya da özel şart notları.
Adalar’da özel şart notlarının önemi büyüktür; çünkü belgeye düşülen bir koruma notu, tasarım kararlarının tümünü değiştirebilir.
Koruma statüsü: ruhsat yolunu değiştiren soru
Adalar’ın önemli bir kısmı doğal ve kentsel koruma alanları kapsamındadır. Bir parselde koruma statüsü varsa, yapıya yönelik müdahaleler koruma kurulunun görüşüne bağlanabilir. Bu görüş çoğu zaman şu konuları kapsar: cephe düzeni, malzeme ve renk, çatı biçimi, kat sayısı ve kütle, bahçe içi düzenlemeler. Sorgulama sırası şöyledir:
- Tapu kaydındaki şerhler ve parsel bilgisi alınır.
- Belediyeden imar durumu ve koruma notu istenir.
- Gerekiyorsa koruma kurulundan parselin statüsü ve beklentileri sorulur.
- Yapı tescilliyse rölöve ve restorasyon projesi gereksinimi araştırılır.
Bu araştırma bitmeden proje çizmek, sonradan büyük revizyona neden olur. Yapı sahibi için en verimli başlangıç, bu belgeleri toplayıp keşfe getirmektir.
Ruhsat sürecinin adımları
Karadaki sürecin iskeleti Adalar’da da geçerlidir; yalnızca koruma ve lojistik başlıkları eklenir.
| Adım | İçerik | Adada ek not |
|---|---|---|
| 1 | İmar durumu | Koruma notu özellikle okunur |
| 2 | Zemin ve temel etüdü | Yamaç ve ağaç durumu kayda geçer |
| 3 | Mimari, statik, tesisat, elektrik projeleri | Kurul beklentisine göre revize edilebilir |
| 4 | Yapı denetim kuruluşu ataması | Adaya erişim düzeni denetim planına eklenir |
| 5 | Ruhsat başvurusu | Koruma kurulu uygunluğu eklenmeli |
| 6 | Şantiye başlangıcı | Sevkiyat ve depolama planı hazır olmalı |
| 7 | Yapı kullanma izni (iskan) | Enerji kimlik belgesi ile birlikte |
Ruhsata tabi yapılar, 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Bu kuruluşun görevlerini anlamak için yapı denetim firması ne yapar yazımızı okuyabilirsiniz.
Ruhsat gerektiren ve gerektirmeyen işler
Küçük bir onarım ile ruhsata tabi bir müdahale arasındaki sınır, Adalar’da karadakinden daha dardır. Dış görünümü değiştiren, çatıya ya da taşıyıcı sisteme dokunan ya da kullanım alanını artıran her iş ruhsat ya da izin gerektirebilir. Boya bile, koruma altındaki bir cephede kurul onayı ister. Ayrıntılı liste için Adalar tadilat ve renovasyon sayfamıza ve tadilat izin gerektiren işler rehberimize bakın.
Ruhsatta sık yapılan hatalar
- Koruma statüsünü sorgulamadan proje çizdirmek,
- imar durumunu eski tarihli bir belgeden okumak,
- bahçedeki ağaçları proje dışı bırakmak,
- adaya malzeme sevkiyatını takvime yazmamak,
- şantiye başlamadan önce komşulara ve yönetime bilgi vermemek.
Başvuruya hazırlık: belge çantası
Belediyeye ya da kurula gitmeden önce elinizde şu belgeler hazır olursa süreç kısalır: güncel tapu kaydı, kadastro ya da halihazır harita bilgisi, varsa eski yapıya ait ruhsat ve projeler, yapının fotoğrafları, kat maliklerinin muvafakati ya da vekâletnameleri ve parselin ağaç durumunu gösteren basit bir krokidir. Adalar’da eski yapıların projesi çoğu zaman kayıp olabilir; bu durumda yapının mevcut hâlini gösteren rölöve çalışması gerekir. Rölöve, yapı tescilliyse zaten şarttır; değilse de sonraki proje için sağlam bir zemindir.
Belge toplamanın en verimli yolu, belediye imar biriminde bir ön görüşme yapmaktır. Görevliyle parselin durumunu konuşmak, hangi belgenin gerçekten aranacağını ve koruma sürecinin hangi kuruma gideceğini önceden netleştirir; gidiş gelişi azaltır.
İskan aşaması
Yapı bittiğinde yapı kullanma izni alınır. Bunun için yapı, ruhsat ve eklerine uygun bitmiş olmalı, yapı denetim kuruluşunun kontrolleri tamamlanmalı ve yeni yapılarda enerji kimlik belgesi hazır olmalıdır. Ayrıntılar için iskan ve yapı kullanma izni rehberimize bakabilirsiniz. İskansız yapı, tapuda kat mülkiyetine geçişte ve abonelik işlemlerinde sorun çıkarabilir.
Yaklaşımımız
Ruhsat sürecini kâğıt işi olarak görmeyiz; keşifte parselin gerçek durumu, belgelerle karşılaştırılır. AlbayrakZ Yapı randevulu yerinde keşifle başlar. Bu sayfa genel bilgi verir; imar, koruma ve ruhsat mevzuatı değişebileceğinden güncel şartları Adalar Belediyesi ve ilgili koruma kurulundan teyit edin.
Ruhsat sürecinizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın, ya da iletişim sayfasından belge notlarınızı iletin. Bölgedeki diğer başlıklar için Adalar sayfamıza ve Adalar zemin ve deprem güvenliği sayfamıza göz atabilirsiniz.