Adalar’da konut ya da apartman projesi yaptırmak isteyen biri, ilk günden iki farklı sınırla karşılaşır: yapılaşma sınırı ve taşıma sınırı. Bu sayfa, ilçede az katlı konut, birkaç daireli küçük apartman ya da tek parselde birden fazla birimli yapı düşünenler için, işin karadan farkını gösteren bir yol haritasıdır. Genel hizmet tanımı için konut projeleri hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada yalnızca Adalar’a özgü durumlar var.
Adalar’da konut projesine nereden başlanır?
Karadaki bir arsada proje çoğu zaman imar durumundan başlar. Adalar’da bunun önüne bir soru daha girer: parsel koruma altında mı? Ada içinde çoğu yer sit ve koruma kapsamındadır; bu, cephe düzeninden çatı eğimine, bahçe duvarından malzeme seçimine kadar birçok tasarım kararının kurul onayına bağlanabileceği anlamına gelir. İlk hafta yapılacak iş şudur:
- Adalar Belediyesi’nden parselin imar durumu belgesini almak,
- tapu kaydında ve koruma envanterinde parselin durumunu sorgulamak,
- mevcut yapı varsa yaşını, yapı sistemini ve tescil olup olmadığını belirlemek,
- bahçedeki ağaçların envanterini çıkarmak.
Bu dört madde bittiğinde “ne yapabilirim” sorusunun cevabı somutlaşır. Ruhsat sürecinin genel adımları için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi okuyabilirsiniz.
Düşük yoğunluk, yüksek özen: proje ölçeği
Adalar’da yeni konut projesi genellikle küçük ölçekli olur. Bunun avantajı, her dairenin bahçe ve deniz ilişkisinin daha özenli çözülebilmesidir; dezavantajı da, sabit maliyetlerin (proje, etüt, sevkiyat düzeni) az sayıda birime bölünmesidir. Bu yüzden kararlar ölçeğe göre verilmelidir:
| Karar | Küçük ölçekte dikkat edilecek nokta |
|---|---|
| Birim sayısı | İmar izin verdiği kadar değil, parselin ve taşıma düzeninin kaldırabileceği kadar |
| Yapı sistemi | Taşınabilir, parça parça getirilebilir sistemler işi kolaylaştırır |
| Çatı ve cephe | Koruma kurulunun beklentisi ve tuzlu hava birlikte düşünülür |
| Otopark | Adalar’da özel araç kullanımı sınırlı olduğundan ihtiyaç karadan farklı okunur; şartı imar durumu belirler |
Adaya malzeme çıkarmanın şantiyeye etkisi
Bir konut projesinin kaba inşaat fazında en çok malzeme adaya çıkar: demir, çimento, tuğla ya da blok, kereste, yalıtım levhaları. Her şey kıyıdan deniz yoluyla iskeleye, oradan parsele taşınır. Bu zincirde en zayıf halka çoğu kez son taşımadır: dar patikalar, merdivenler ve yamaç eğimi. Bu yüzden proje aşamasında şantiye yerleşimi de çizilir: malzeme nerede depolanacak, hangi ürün hangi rota ile inecek, betonarme yerine hafif sistemler tercih edilip edilmeyecek?
Deniz durumu kötü günlerde sevkiyat aksayabilir. Teslim takvimine bu payı koymak, sözleşmede de “mücbir sebep” ile “planlanabilir gecikmeyi” birbirinden ayırmak gerekir. Sözleşme çerçevesi için ev yaptırma rehberimize bakılabilir.
Komşuluk, bahçe ve mevsim: adaya özgü tasarım kararları
Adalar’da parseller çoğunlukla bahçeli ve birbirine yakındır; bu yüzden yeni bir konut projesi komşunun manzarasını, gölgesini ve ağaçlarını da etkiler. Proje aşamasında yapının kütlesini bahçenin en yüksek ağaçlarına göre konumlandırmak, hem koruma kurulunun hem komşuların gözünde daha rahat kabul görür. Mevsimsel yaşam da tasarıma girer: yazın dolu, kışın seyrek kullanılan evlerde ısıtma, nem kontrolü ve uzun süre kapalı kalan mekânların havalandırılması ayrı bir çözüm ister. Bu nedenle kombi ya da ısı pompası seçimi kadar, boş dönemde evi kuru tutacak havalandırma detayları da projeye yazılır.
Dış mekânda ise tuz ve nem aşındırıcıdır. Korkuluk, kapı, pencere doğrama ve bağlantı elemanlarının uzun vadede dayanması için malzeme özellikleri şartnamede açıkça belirtilir. Cephe tarafındaki seçenekler için Adalar tüm dış cephe uygulamaları sayfası daha ayrıntılı bilgi verir.
Konut projesinde zemin ve deprem
Marmara’nın ortasında bulunan bir yapının deprem güvenliği tartışma konusu değil, ön şarttır. Yeni konut TBDY 2018’e göre tasarlanır ve ruhsat öncesi zemin etüdü yapılır. Adalar’da eğimli parsellerde istinat duvarı, drenaj ve temel kotu birlikte düşünülür. Ayrıntılı teknik zemin bilgisi için Adalar zemin ve deprem sayfamıza bakınız.
Konut projesi mi, müstakil ev mi?
Bazen asıl seçim şudur: aynı parseli birkaç birimli küçük bir yapıya mı dönüştürmek, yoksa tek müstakil ev olarak mı korumak? Bu kararı ekonomiden önce imar ve koruma kuralları verir. Tek müstakil eve yönelenler için Adalar anahtar teslim ev sayfası daha uygun bir çerçeve sunar. Mevcut bir yapıyı yıkmadan yeniletmek istiyorsanız Adalar tadilat ve renovasyon sayfamıza göz atın.
Keşif günü neye bakılır?
Randevulu yerinde keşifte parsele iskeleden yürüyerek gidilir; çünkü malzemenin hangi yoldan ineceğini görmenin en doğru yolu budur. Keşifte şu sorulara cevap aranır: patikanın eni nedir, merdiven var mı, yamaçta istinat gerekir mi, bahçede korunacak ağaç nerede, komşu yapıya mesafe nedir, şantiye için parselin içinde depo alanı açılabilir mi? Bu notlar teklifin ve teslim takviminin temelini oluşturur.
Sözleşmede yazılı olması gereken kalemler
- Teknik şartname: kullanılacak malzeme, marka değil özellik düzeyinde.
- Deniz nakliyesi ve iskele-parsel taşıma sorumluluğunun kime ait olduğu.
- Ödeme planının imalat aşamalarıyla ilişkisi.
- Koruma kurulu ve ruhsat gecikmesi hâlinde takvimin nasıl ele alınacağı.
- İskan ve enerji kimlik belgesi sorumluluğu.
Sözleşme hukuki bir metindir; genel bilgi olarak okuyup avukatla netleştirmenizi öneririz. İmar ve koruma kuralları değişebilir, güncel durumu Adalar Belediyesi’nden teyit edin.
Bir konut projesini masaya yatırmak için 0533 659 21 71 numarasından randevu isteyebilir ya da iletişim sayfasını kullanabilirsiniz. Adalar’daki tüm hizmet başlıklarını Adalar bölge sayfasında bulabilirsiniz.