Gülsuyu’nda bir apartmanın kat malikleri “binayı kat karşılığı yenilemek istiyoruz” dediğinde, iş çoğu zaman bir müteahhit seçmekle değil, yirmi kişinin aynı masada aynı metne imza atmasıyla başlar. Maltepe Gülsuyu’nda kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen bir bina yönetimi ya da mal sahibi için ilk adım, herkesin aynı belgeleri görmesini sağlamaktır. Bu sayfa özellikle çok maliklî apartmanlar için, toplantıdan teslime kadar yol haritasını sunar.
Gülsuyu’nda apartman kat karşılığı için ilk toplantı nasıl kurulur?
Gülsuyu, Maltepe’nin iç kesim mahallelerinden biridir ve apartman dokusu ağırlıktadır. Bu doku içinde kat karşılığı süreci çoğu zaman bir bina yöneticisinin ya da birkaç maliğin girişimiyle başlar. Girişimin ilk işi, müteahhit çağırmak yerine bir bilgi paketi hazırlamaktır. Pakette şunlar bulunur:
- Kat mülkiyeti tapu örnekleri ve arsa payı listesi
- Yönetim planı ve son genel kurul kararları
- Mevcut ruhsat, iskan ve varsa proje dosyası
- Maltepe Belediyesi’nden alınmış imar durumu
- Tüm maliklerin güncel iletişim bilgisi
Bu paket toplantıda masaya konur. Bilgi herkese aynı anda ve yazılı iletildiğinde söylenti ve güvensizlik azalır. Toplantı sonucunda ön karar tutanağı düzenlenir; bu tutanak henüz bağlayıcı sözleşme değildir, ama niyet ve kapsamı gösterir.
Daire dağılımı: kura mı, tercih sırası mı?
Yeni binada herkesin aynı katta ve aynı cephede olamayacağı bellidir; bu nedenle dağılım yöntemini erkenden belirlemek gerekir. Üç yöntem yaygındır ve her birinin artısı eksisi vardır:
| Yöntem | Artısı | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kura | Tarafsız görünür | Herkes memnun olmayabilir; noter huzurunda yapılması güven verir |
| Mevcut kata göre eşleştirme | Alışkanlığı korur | Yeni bina kat planına uymayabilir |
| Arsa payı ve tercih sırası | Hakkı yansıtır | Sıralama kuralı önceden açık yazılmalıdır |
Hangi yöntem seçilirse seçilsin, dağılım ekli bir tabloya bağlanır. Sözleşme maddelerinin ve kat karşılığının genel çerçevesi için kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz. Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, sizin bina için avukat ve noterle netleştirin.
Müteahhit teklifi nasıl karşılaştırılır?
Birden fazla teklif aldığınızda yalnızca “kaç daire veriyor” sorusuna bakmak yanıltıcıdır. Karşılaştırmada şu başlıklar eşit tutulmalıdır:
- Malikler için verilecek dairelerin brüt ve net alanları.
- Teknik şartname: malzeme nitelikleri, doğrama, yalıtım, asansör.
- Teslim takvimi ve ara aşama tarihleri.
- Gecikme hükmü ve teminat.
- Ortak alan: otopark, sığınak, çevre düzenlemesi.
- Yıkım öncesi komşu bina tespiti ve şantiye güvenlik önlemleri.
Teklifleri yan yana koyunca çoğu zaman aradaki fark, daire sayısından çok ince yapı niteliğinde ve sorumluluk dağılımında ortaya çıkar. Firma seçerken bakılacak diğer noktaları ev yaptırma rehberimizde topladık.
Gülsuyu’nda dar sokakta yapım nasıl yönetilir?
Sıkışık sokaklarda yıkım ve yapım, açık arsadaki inşaattan farklı planlanır. Beton pompası ve mikser için park yeri, vinç kurulumu için sokak izni, hafriyat kamyonlarının saat aralığı ve komşu bina güvenliği önceden hesaplanır. Bitişik ya da çok yakın binalar varsa yıkım öncesi mevcut çatlakların kayda alınması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Yapım aşamasında sık görülen kalemler: iksa ya da şev güvenliği, komşu duvarlarla ilişki, sokak sakinlerine çalışma programının duyurulması, malzeme depolama alanının sınırlı olması. Bu nedenle iş programı sokağın gerçek koşulları dikkate alınarak yazılır.
Yeni bina hakkı ve proje
Yeni binada çıkabilecek alan imar durumuyla belirlenir; komşu binanın yüksekliğine bakarak hesap yapmak yanlış olabilir. Yeni yapı TBDY 2018’ye uygun projelendirilir, zemin ve temel etüdü ruhsat için gereklidir; bu konuda zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz. Ruhsat sürecinin genel akışı için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi okuyabilirsiniz.
Sözleşme imzalanmadan önce son kontrol listesi
Toplantılar bittiğinde ve teklif seçildiğinde, imzadan önce şu maddeleri işaretleyin:
- Tüm maliklerin ya da vekillerinin listesi ve kimlik doğrulaması tamam mı?
- Daire dağılımı tablosu sözleşmeye ek olarak bağlandı mı?
- Teknik şartnamede ölçülebilir nitelikler yazılı mı?
- Teslim tarihi ile gecikme hükmü açık mı?
- Kira ve taşınma desteği yazıya döküldü mü?
- Yıkım öncesi komşu bina tespiti sözleşmede geçiyor mu?
- Yapı denetim kuruluşunun kim olacağı ve ruhsat sürecinin sorumlusu belli mi?
Bu yedi soruya net evet diyemiyorsanız imzayı geciktirmek, sonradan düzeltmeye çalışmaktan daha ucuzdur.
Kat karşılığı mı dönüşüm mü?
Bina riskli çıkmışsa 6306 sayılı Kanun çerçevesinde dönüşüm yürür; riskli çıkmamışsa da kat karşılığı yıkıp yeniden yapmanın bir yolu olabilir. Aradaki fark, süreç ve mevzuattır. Dönüşüm tarafını Gülsuyu kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık; mahallenin genel tablosu için Gülsuyu bölge sayfamıza bakabilirsiniz. Komşu mahalledeki benzer konuları görmek isterseniz Gülensu kat karşılığı sayfamız hisseli parsele odaklanır. Hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bu sayfa genel bilgi verir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden veya ilgili idareden teyit edin.
Binanız için ilk toplantıya bir müteahhit olarak değil, dinleyici olarak katılmamızı isterseniz 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.