Gülsuyu’nda bir bina için kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde, malikler genellikle tek bir sürece değil, birbirine bağlı birkaç sürece girmiş olur: teknik tespit, hukuki karar, geçici barınma ve inşaat. Maltepe Gülsuyu’nda kentsel dönüşüm yaptırmak isteyen bir bina için bu süreçlerin sırasını bilmek, kararsızlıktan doğan zaman kaybını azaltır. Bu sayfa, tespitten iskana kadar yolu Gülsuyu’ndaki apartman dokusu üzerinden anlatır.
Gülsuyu’nda dönüşüm hangi sırayla ilerler?
Gülsuyu’nda yapı stoku farklı dönemlerden apartmanlardan oluşur ve mahalle, kentsel dönüşüm konuşulan iç kesim mahallelerinden biridir. Bu genel tespit her bina için geçerli olmaz; aşağıdaki sıra ise mevzuatın öngördüğü genel akıştır:
- Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşa başvuru.
- Tespit raporunun sonucu ve tebligat.
- İtiraz süresi ve olası teknik inceleme.
- Kat maliklerinin karar toplantısı ve yöntem seçimi.
- Müteahhitle sözleşme.
- Geçici barınma, tahliye ve yıkım.
- Yeni yapının projesi, ruhsatı ve yapımı.
- Yapı kullanma izni ve daire teslimi.
Yasal çoğunluk oranları ve süreler zaman içinde değişebildiği için burada sayı vermiyoruz. Güncel şartlar için Maltepe Belediyesi’ne ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvurun.
Tespit raporu geldiğinde ilk hafta ne yapılır?
Rapor riskli yapı çıkardığında malikler için ilk hafta, panik yerine düzen kurmak için kullanılmalıdır. Öncelikle raporun kimlere ve hangi tarihte tebliğ edildiğini kaydedin, çünkü itiraz süresi bu tarihten işler. İkinci olarak raporun bir kopyasını tüm maliklere iletin; herkesin aynı belgeyi görmesi söylentiyi azaltır. Üçüncü olarak bir yönetim toplantısı yapın ve kararların yazılı tutulacağını baştan söyleyin.
Bu aşamada sorulması gereken sorular:
- Raporda yapının hangi kısımları sorunlu görünüyor: kolonlar, perdeler, temel ya da zemin mi?
- Sonradan yapılmış ilaveler ya da zemin kat dükkân dönüşümü raporu etkilemiş mi?
- Güçlendirme mümkün mü, yoksa yıkım kaçınılmaz mı?
- Yeni yapıda mevcut daire sayısı ve alanı nasıl olacak?
Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki farkı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde inceleyebilirsiniz.
Geçici barınma ve kiracı meselesi
Yıkım kararından sonra en somut sorun, insanların bir süre için başka bir yerde yaşayacak olmasıdır. Geçici barınma planı yıkımdan önce yapılmalıdır. Sözleşmede şu başlıklar açık yazılmalıdır:
| Başlık | Sorulacak soru |
|---|---|
| Kira desteği | Müteahhit mi ödüyor, malik mi, yoksa kanunen bir destek var mı? |
| Süre aşımı | Teslim gecikirse kira desteği devam eder mi? |
| Taşınma | Eşya taşıma ve depolama masrafı kimde? |
| Kiracılar | Kiracıların hakları ve tahliye takvimi nasıl işleyecek? |
Kanun kapsamında destek ya da kira yardımı olup olmadığını ve koşullarını mutlaka ilgili idareden güncel olarak teyit edin. Kiracı hukuku ise avukat işidir; burada yalnızca genel bir çerçeve çiziyoruz.
Yıkımda komşuluk ve yapı güvenliği
Gülsuyu’nun sıkışık sokak dokusunda yıkım, komşu binanın güvenliğini doğrudan ilgilendirir. Bu nedenle yıkımdan önce şu adımlar planlanır: komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla tespiti, yıkım yönteminin (mekanik, kontrollü, parça parça) seçilmesi, toz ve titreşim kontrolü, hafriyat kamyonlarının sokak trafiğini aksatmayacak biçimde sıralanması. Komşulara iletişim kanalı ve çalışma programı önceden duyurulur.
Yıkım sonrası temel kazısı ve zemin kontrolü ayrı bir aşamadır. Zemin etüdü ruhsat için gereklidir ve yeni temel buna göre çözülür; ayrıntı için zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni bina: proje, ruhsat ve deprem yönetmeliği
Yeni yapı TBDY 2018 kapsamında projelendirilir. Ruhsat Maltepe Belediyesi’nde alınır, ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Yeni bina için kaç kat ve kaç daire çıkabileceği imar durumu belgesine bağlıdır; bu belgeyi nasıl sorgulayacağınızı imar durumu rehberimizde anlattık. Yeni yapıda uyulacak deprem kurallarının özeti için TBDY 2018 yazımıza bakabilirsiniz.
Yıkıp yeniden yapmada müteahhitle kat karşılığı yöntemi seçilirse sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, avukat ve noterle netleştirin. Kat karşılığı sürecini ayrıntılı ele alan Gülsuyu kat karşılığı sayfamızı okumanızı öneririz.
Dönüşüm sürecinde sık yapılan hatalar
Deneyimli bina yöneticilerinin uyardığı birkaç tuzak vardır. Birincisi, raporu yalnızca yönetici ya da birkaç malikle paylaşıp diğerlerini geç bilgilendirmektir; sonradan güvensizlik doğar. İkincisi, müteahhit teklifini yalnızca daire sayısına bakarak seçmektir; teknik şartname ve teslim hükümleri çoğu zaman asıl farkı yaratır. Üçüncüsü, geçici barınma giderlerini hesaba katmamaktır; süre uzarsa bütçe ciddi biçimde şaşar. Dördüncüsü, yıkımdan önce komşu bina tespitini atlamaktır. Bu dört hatayı baştan bilmek, sürecin tıkanmasını önler.
Gülsuyu’nun komşuları ve genel çerçeve
Komşu mahalle Gülensu’nda eğimli parsel ve hisseli tapu öne çıkarken, Gülsuyu’nda bina ölçeğinde uzlaşma daha belirgin olabilir. Karşılaştırmak için Gülensu kentsel dönüşüm sayfamıza bakın. Mahalle özeti için Gülsuyu bölge sayfası, hizmetin genel tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfası yararlı olacaktır.
Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden ya da Bakanlıktan teyit edin. Hukuki kararlarda avukat ve noterle çalışın.
Gülsuyu’ndaki işler randevuyla yerinde keşifle başlar. Binanız için keşif ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın; sorularınızı iletişim sayfasından da iletebilirsiniz.