Gülensu’da binası eski olan, çatlak ve rutubet gibi belirtilerle karşılaşan ya da mahallesinde dönüşüm konuşulmaya başlanan bir bina sahibi için doğru ilk soru “ne zaman yıkılır” değil, “binamız riskli mi ve öyleyse seçeneklerimiz neler” sorusudur. Maltepe Gülensu’da kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen ve her adımı belgelenen bir süreçtir. Bu sayfa, o sürecin Gülensu’daki eğimli ve yoğun dokuya uyarlanmış hâlini adım adım anlatır.
Gülensu’da riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan ölçüm ve analizdir. Binanın yaşına bakarak “bu bina riskli” ya da “bu bina sağlam” demek doğru değildir; genç bir yapı da hatalı işçilik nedeniyle sorunlu, eski bir yapı ise iyi yapıldığı için dayanıklı çıkabilir. Bu yüzden tespit somut bir ölçüme dayanır: beton dayanımı, donatı durumu, taşıyıcı sistemin davranışı, zemin durumu.
Başvurudan önce elinizde bulunması yararlı olan kayıtlar:
- Ruhsat ve varsa mimari ve statik proje
- Sonradan yapılan ilaveler, kat çıkışları ya da dükkâna çevrilmiş zemin kat bilgisi
- Kolon, perde ya da kiriş kesilmişse bunun kaydı
- Tapu ve kat mülkiyeti durumu
- Önceki depremlerden ya da yangınlardan sonra yapılmış onarım bilgisi
Yapıda gizlenmiş bir müdahale varsa, bunu tespit ekibine baştan söylemek hem güvenliğiniz hem sürecin doğruluğu için önemlidir. Tespit raporu çıktıktan sonra rapor tebliğ edilir; itiraz hakkı ve süresi mevzuatta düzenlenmiştir, güncel şartları ilgili idareden teyit edin.
Güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar nasıl verilir?
Rapor riskli çıkarsa malikler iki yoldan birini seçer. Güçlendirme, mevcut yapının taşıyıcı sistemine müdahale ederek dayanımını artırmaktır; yıkıp yeniden yapmak ise yeni bir proje ve TBDY 2018’ye uygun yeni bir bina demektir. Karar için şu soruları birlikte yanıtlamak gerekir:
| Soru | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Yapı taşıyıcı sistemi uygun mu? | Uygunsa mümkün | Bağımsız |
| Yeni yapı hakkı var mı? | Değişmez | Yeni imar koşullarıyla artabilir veya azalabilir |
| Malikler yerinde kalabilir mi? | Bazı işlerde evet | Geçici barınma gerekir |
| Yıkım ve şantiye yoğunluğu | Daha az | Daha fazla |
Detaylı karşılaştırma için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize bakabilirsiniz. Bu tablo ilk yönlendirme içindir; kesin karar bir statik proje mühendisinin hesaplarıyla verilir.
Eğimli parselde yıkım ve yeniden yapım neyi değiştirir?
Gülensu’da parsel eğimli olduğunda dönüşüm şantiyesi düz arazidekinden üç noktada ayrışır. Birincisi yıkımdır: eski binanın bulunduğu kot, komşu parselle arasındaki şevi de etkiler, bu nedenle yıkım sırasında toprağı tutan bir duvar ya da iksa gerekebilir. İkincisi hafriyattır: eğimli arazide kazı miktarı ve yolun dar oluşu, hafriyat kamyonlarının rotasını ve saatini kısıtlar. Üçüncüsü su yönetimidir: yeni temel çevresinde drenaj çözümü, yağmur suyunun binaya doğru akmasını engeller.
Bu üç kalem teklifte ayrı satır olarak görünmelidir. Temel etüdü ise dönüşümde kritik bir belgedir; zemin etüdü neden önemli yazımızda bunun nedenlerini açıkladık. Yeni yapının deprem yönetmeliğine uyumu için TBDY 2018 rehberimize bakabilirsiniz.
Kat malikleri arasında uzlaşma ve sözleşme
Çok maliklî bir binada dönüşümün en zaman alan kısmı çoğu zaman mühendislik değil, uzlaşmadır. Kat malikleri arasında karar; mevzuatta belirlenmiş çoğunluk esaslarına göre alınır, ama pratikte herkesle konuşmak süreyi kısaltır. Karar sonrası müteahhitle yapılacak sözleşme kat karşılığı biçiminde düzenleniyorsa noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin.
Toplantılarda işe yarayan yöntemler:
- Tespit raporunu ve imar durumunu herkese yazılı iletmek.
- Müteahhit tekliflerini karşılaştırmalı tabloyla sunmak.
- Kararları tutanağa geçirmek ve imzalatmak.
- Yaşlı, yurt dışında ya da çalışan malikler için ayrı bilgilendirme yapmak.
Kat karşılığı yönteminin ayrıntısı için Gülensu kat karşılığı inşaat sayfamıza ve genel çerçeve için kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Yıkım, yapım ve iskan: sırayla neler olur?
Dönüşüm kararından sonra sıra şöyle ilerler: proje ve ruhsat, sonra yıkım izni ve yıkım, ardından temel, kaba yapı ve ince yapı; en sonunda iskan ve teslim. Ruhsat ve yapı kullanma izni Maltepe Belediyesi’nde yürür; ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Yeni yapı Enerji Kimlik Belgesi ile iskana bağlanır. Hizmetin genel kapsamı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yıkım öncesinde komşu bina tespiti, yıkım sırasında toz ve gürültü yönetimi, yıkım sonrası temel kazısı ve zemin kontrolü ayrı iş adımlarıdır. Çoğunu tek bir kalem gibi düşünmek yanıltıcıdır; her adım kendi belgesini ve sorumlusunu gerektirir.
Bu sayfadaki bilgi nasıl okunmalı?
Bu sayfa genel bilgidir; her bina ve her parsel kendi koşullarıyla değerlendirilir. Yasal oranlar, süreler ve destek ya da kira yardımı gibi konularda güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan teyit edin; mevzuat değişebilir. Hukuki sonuç doğuracak kararlar için avukatınızla görüşmenizi öneririz. Komşu mahalledeki benzer süreç için Gülsuyu kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Gülensu’daki binanız için yerinde keşif randevusu almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.